Privatekonomi & Bostad
Hur tar man reda på om en bostadsrättsförening är bra?
Jag har hittat en lägenhet jag vill köpa, men hur tar jag reda på om föreningen har bra ekonomi?
Att kolla ekonomin är lika viktigt som att gå på visning
Eftersom föreningens ekonomi kan påverka din egen ekonomi är det viktigt att du gör en lika stor check av föreningens ekonomi som du gör med skicket på lägenheten. Du skulle nog inte köpa en lägenhet utan att gå på visning, och bör därför heller inte köpa utan att kolla upp föreningens ekonomi. På visningen kan du upptäcka brister i lägenheten som gör att du kanske backar från köpet, t.ex fukt i badrumstaket som kan indikera en fuktskada. Med några enkla knep kan du även upptäcka varningssignaler i BRF-ekonomin och få full koll inför ditt köp. Så, hur kollar man upp hur föreningens ekonomi ser ut?
Här kommer en checklista som du kan använda
Kolla igenom föreningens senaste årsredovisning
Hur hög är skuldkvoten?
De flesta bostadsrättsföreningar har lån, och genom att ta reda på skuldkvoten kan du få en uppfattning om hur högt belånad föreningen är. För att beräkna skuldkvoten delar du lånesumman (brukar stå som långfristiga skulder under balansräkningen i årsredovisningen) med föreningens intäkter (brukar stå som nettoomsättning under resultaträkningen). Värdet du får fram brukar ligga mellan 1 och 15 och ju lägre värdet är, desto bättre.
Räkneregel: Långfristiga skulder/nettoomsättning
Exempel
Hur stort är föreningens lån per kvm?
Det här brukar stå som ett färdigt nyckeltal som du kan titta på, men om inte kan du räkna ut det genom att dela föreningens skuldbelopp (långfristiga skulder) med totala bostadsrättsytan för hela föreningen.
Räkneregel: långfristiga skulder/bostadsrättsyta
Exempel
Går den löpande ekonomin ihop?
Är intäkterna lika höga som utgifterna eller går föreningen med förlust? Intäkterna i en bostadsrättsförening kommer från avgifter från medlemmarna och kanske även hyra från hyresgäster (och i vissa fall hyra för lokaler och kontor). Dessa ska täcka kostnaderna som föreningen har och målet för bostadsrättsföreningar är att ekonomin ska gå runt (till skillnad mot vinstdrivande företag vars mål är att gå med vinst).
Räkneregel: Resultat efter finansiella poster + eventuella avskrivningar
Underhåll och avskrivningar kan påverka resultatet
Att en förening går minus ett år behöver därför inte vara så illa som man kan tro. Kanske har föreningen gjort reparationer och underhåll som tagits upp som kostnader i årsredovisningen. I redovisningen tas även avskrivningar upp vilket, förenklat kan sägas vara en minskning av värdet på föreningens tillgångar. Jämför det med att din lön ska täcka dina löpande räkningar. Om du får in en lön på 20 000 kronor på kontot och har räkningar på 10 000 kronor, har du 10 000 kr över. Samtidigt visar den senaste värderingen att din bostadsrätt har minskat i värde med 20 000 kronor, men det innebär ju inte att du ligger 10 000 kronor back den månaden.
Avskrivningar tas bokföringsmässigt upp som en minuspost i resultaträkningen, utan att vara en faktisk utgift.
Exempel
Vilken ränta ligger föreningens lån på?
Vad ligger månadsavgiften till föreningen på?
Vad har föreningen för underhållsplan?
Är föreningen klassad som äkta eller oäkta?
De flesta föredrar att köpa i äkta föreningar och det är även den vanligaste typen. I en äkta förening, som också kan kallas privatbostadsföretag, kommer mer än 60% av intäkterna från bostadsrätter. För att klassas som en oäkta förening kommer mindre än 60% av intäkterna från bostadsrätter, medan den större delen ofta kommer från hyresrätter eller uthyrning av lokaler eller kontor.
En oäkta förening är sämre ut en skattesynpunkt, eftersom både du som bostadsrättsinnehavare och föreningen får betala högre skatt. Om du säljer en lägenhet i en oäkta förening kommer du få betala högre vinstskatt än i en äkta förening. I vissa fall är dock månadsavgiften för bostadsrättsägarna i en oäkta förening väldigt låg, just på grund av de stora hyresintäkterna.
Äger föreningen marken som huset står på eller är det tomträtt?
Det är en klar fördel om föreningen äger marken eftersom man då inte betalar någon hyra för till markägaren. Har föreningen tomträtt hyr de marken istället för att äga den. Ta i så fall reda på när avtalet för tomträtten går ut och hur föreningens ekonomi skulle påverkas av en eventuell omförhandling. En plötslig höjning av hyran av marken kan innebära att föreningen måste höja medlemmarnas månadsavgift.
Om inte mäklaren har svar på dina frågor kan du prova att höra av dig till föreningens styrelse.
Slipp oväntade höjningar av din avgift till föreningen genom att ha koll
När du gjort checken av föreningens ekonomi har du fått en bra bild av hur din egen ekonomi kan påverkas av den. Varken du eller din plånbok vill nog ha chockhöjningar av avgiften och i allra värsta fall kan hela bostadsrättsföreningen gå i konkurs – med stora konsekvenser för dig. Så gör dig själv en tjänst och ta en titt på ekonomin i drömlyans förening. Visar det sig att ekonomin inte är stabil så kan det vara läge att titta vidare på andra lägenheter.
Om du har checkat av alla punkter ovan och kommit fram till att föreningen verkar ha en trygg och stabil ekonomi och börjar närma dig ett köp kan du gå vidare till artikeln ”Hur går det till att köpa lägenhet?”