HANDEL MED VÄRDEPAPPER INNEBÄR ALLTID EN RISK. En investering i värdepapper kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet.
Denna information är en introduktion till erbjudandet att teckna aktier ("Erbjudandet") i Offentliga Hus i Norden AB (publ) (”Offentliga Hus” eller ”Bolaget”). Ett prospekt har upprättats med anledning av Erbjudandet och har granskats och godkänts av Finansinspektionen. Finansinspektionen godkänner endast att prospektet uppfyller kraven på att vara fullständigt, begripligt och konsekvent och ett sådant godkännandet ska inte betraktas som ett godkännande av Bolaget eller som stöd för de värdepapper som erbjuds. Prospektet innehåller en beskrivning av de risker kopplade till en investering i Bolaget och potentiella investerare rekommenderas att läsa Prospektet i dess helhet innan ett investeringsbeslut fattas. Prospektet kan erhållas på Bolagets hemsida, www.offentligahus.se.

Viktig information

Tillgången till information och dokument på denna hemsida är begränsad av legala skäl. För att få tillgång till ytterligare information och ta del av erbjudandet måste besökare av denna hemsida bekräfta att de har läst och accepterat följande text varje gång de önskar tillgång till denna del av hemsidan.

Notera särskilt att informationen på den här delen av Avanza Bank ABs webbplats inte är avsedd för, och får inte, direkt eller indirekt, helt eller delvis, åtkommas av eller distribueras eller spridas till personer som bor eller befinner sig i USA, Australien, Hongkong, Japan, Kanada, Nya Zeeland, Schweiz, Singapore, Sydafrika, Sydkorea eller något annat land där distribution av informationen eller deltagande i detta erbjudande kräver ytterligare prospekt, registreringsåtgärder eller andra åtgärder än de som följer av svensk rätt. Prospekt, anmälningssedel eller andra handlingar hänförliga till erbjudandet får inte distribueras, offentliggöras, publiceras eller spridas i något land där detta kräver åtgärder enligt ovan.

Värdepapperen i detta erbjudande erbjuds inte till allmänheten i något annat land än Sverige och är inte föremål för handel eller ansökan därom i något annat land än Sverige. Materialet på denna webbplats får följaktligen inte distribueras i eller till nämnda länder respektive något annat land eller någon annan jurisdiktion där distribution eller erbjudandet kräver sådana åtgärder eller annars strider mot reglerna i sådant land eller sådan jurisdiktion. Anmälan om teckning och förvärv av aktier och andra förvärv av värdepapper i strid med ovanstående restriktioner kan vara ogiltig.

Värdepapperen i erbjudandet har inte registrerats och kommer inte att registreras enligt den vid var tid gällande U.S. Securities Act från 1933 (”Securities Act”). Värdepapperen får inte erbjudas eller säljas i USA eller till U.S. persons (enligt definition i U.S. Regulation S i Securities Act) utan registrering enligt Securities Act eller utan tillämpning av ett undantag från, eller genom en transaktion som inte omfattas av, registreringskraven enligt Securities Act. Deltagande i erbjudandet i strid med ovanstående kan komma att anses vara ogiltig.

Inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet (”EES”) lämnas inget erbjudande till allmänheten av värdepapper i andra medlemsstater än Sverige. I andra medlemsstater inom EES där Europaparlamentets och Rådets förordning (EU) 2017/1129 av den 14 juni 2017 om prospekt som ska offentliggöras när värdepapper erbjuds till allmänheten eller tas upp till handel på en reglerad marknad, och om upphävande av direktiv 2003/71/EG ("Prospektförordningen") är tillämplig kan ett erbjudande av värdepapper endast lämnas i enlighet med undantag i Prospektförordningen samt eventuella implementeringsåtgärder.

Svensk rätt tillämpas på detta erbjudande. Tvist med anledning av innehållet i detta erbjudande eller därmed sammanhängande rättsförhållanden ska avgöras av svensk domstol exklusivt.

Genom att klicka på ”Godkänner” bekräftar och intygar du att du har läst och tagit del av informationen och villkoren för detta erbjudande på denna hemsida samt att du accepterar dem. Om det inte är tillåtet för dig att se material som finns på denna webbplats, eller om du är tveksam till om det är tillåtet för dig att se materialet, vänligen lämna denna webbplats.

Offentliga Hus är ett tillväxtorienterat fastighetsbolag som på ett långsiktigt och hållbart sätt äger och förvaltar samhällsfastigheter. Via en kombination av ett aktivt deltagande på den svenska marknaden för fastighetstransaktioner och utveckling av befintligt bestånd har Offentliga Hus som vision att vara en ledande samarbetspartner till aktörer inom svensk välfärd och tillhandahålla långsiktiga och hållbara fastighetslösningar.

Nu ska Offentliga Hus noteras på Nasdaq First North Premier och som kund hos Avanza har du möjlighet att teckna aktier!

Teckningsperioden inleds den 1 oktober

Kort fakta

Pris per aktie
13,4 - 16,1 SEK
Minsta investering
500 aktier, därefter i jämna poster om 500 aktier
Courtage
0 SEK
Sista anmälningsdag
21 oktober 2020 kl 15:00
Information om tilldelning
23 oktober 2020
Första handelsdag
23 oktober 2020
Likviddag
27 oktober 2020
Filer och länkar

Anmäl ditt intresse här


Om Offentliga Hus

Offentliga Hus är ett tillväxtorienterat fastighetsbolag som på ett långsiktigt och hållbart sätt äger och förvaltar samhällsfastigheter. Via en kombination av ett aktivt deltagande på den svenska marknaden för fastighetstransaktioner och utveckling av befintligt bestånd har Offentliga Hus som vision att vara en ledande samarbetspartner till aktörer inom svensk välfärd och tillhandahålla långsiktiga och hållbara fastighetslösningar.

Bolaget äger ett fastighetsbestånd i Sverige om 141 fastigheter med ett totalt marknadsvärde om 8,6 MDSEK per den 31 augusti 2020. Fastighetsbeståndet är diversifierat över 72 kommuner och har en total yta om cirka 518 000 kvadratmeter. Över 83 procent av fastighetsbeståndet sett till fastighetsvärde består av samhällsfastigheter. Offentliga Hus definierar en fastighet som samhällsfastighet i de fall där mer än 50 procent av kontrakterad årshyra härrör från direkt eller indirekt skattefinansierade hyresgäster. I alla fall då 50 procent eller mindre än 50 procent av kontrakterad årshyra härrör från direkt eller indirekt skattefinansierade hyresgäster definieras fastigheten som en kommersiell fastighet. Offentliga Hus huserar en viktig del av Sveriges välfärd, däribland polis, vård och omsorg såväl som skolor och utbildningslokaler. Per den 31 augusti 2020 var 80 procent av de totala kontrakterade årshyresintäkterna kopplade till samhällshyresgäster.

Styrkor och konkurrensfördelar

Bred exponering mot en attraktiv och växande marknad

Bolaget bedömer att cirka 80 procent av alla samhällsfastigheter i Sverige ägs av den offentliga sektorn. I takt med en demografisk utveckling där andelen yngre och äldre i samhället blir relativt större ökar efterfrågan på samhällsfastigheter. Sverige har till följd av denna utveckling ett behov av ökade investeringar inom vård, omsorg och utbildning de närmsta åren. Begränsningar i de offentliga aktörernas såväl balansräkning som genomförandeorganisation skapar incitament att hyra snarare än att äga lokaler, vilket skapar möjlighet för Offentliga Hus att via dessa underliggande makroekonomiska faktorer agera på sitt mål om en stark tillväxt i fastighetsportföljen de kommande åren. 

Diversifierad portfölj möjliggör för hög avkastning i förhållande till risk

Offentliga Hus har en diversifierad portfölj av enligt Bolagets uppfattning attraktiva samhällsfastigheter, vilka består av fastigheter för vård och omsorg, utbildning, kontor för offentlig förvaltning samt infrastruktur. Hyresförhållandena inom samhällsfastigheter löper i genomsnitt över flera hyresperioder. Marknadsdata från Ekonomistyrningsverket visar exempelvis följande angående aggregerad kontraktstid för svenska myndigheter: Skatteverket 17,4 år, Försäkringskassan 14,3 år och Polismyndigheten 10,9 år. Detta beror delvis på att myndigheter behöver godkännande av regeringen för teckning av kontrakt på längre än 6 år. Offentliga Hus arbetar aktivt för att stärka sina hyresgästrelationer och på det sättet öka möjligheten till förlängda hyreskontrakt. En ekonomisk fördel i att ha stat, region eller kommun som hyresgäst är deras starka direkta eller indirekta kreditbetyg. Sverige fick den 27 mars 2020 ett uppdaterat kreditbetyg på Aaa från Moody’s.

Långa hyresgästrelationer, stabila hyresgäster och kassaflöden med hög visibilitet

Bolagets kontrakterade årshyra består till 80 procent av hyresintäkter som direkt eller indirekt kommer från skattefinansierad verksamhet. På sikt har Offentliga Hus som ambition att cirka 90 procent av den kontrakterade årshyran ska bestå av hyresintäkter som direkt eller indirekt kommer från skattefinansierad verksamhet, jämt fördelad mellan Bolagets tre huvudkategorier: vård och omsorg, utbildning och kontor för offentlig förvaltning. Med engagemang, kompetens och nytänkande arbetar Bolaget mot att vara en attraktiv samarbetspartner för kommuner och regioner och därigenom bygga stabila och långsiktiga hyresgästrelationer, vilket ökar möjligheten för att genomföra fördelaktiga omförhandlingar av hyreskontrakt. Generellt stannar hyresgästerna i samhällsfastigheter i hög utsträckning kvar som hyresgäster i flera efter varandra påföljande hyresperioder vilket gör att omsättningen av hyresgäster oftast är lägre än för kommersiella fastigheter.

Strategisk placering på marknaden ger starka förvärvsmöjligheter

Bolagets transaktionsteam arbetar aktivt med att identifiera nya förvärvsmöjligheter och per den 31 augusti 2020 hade Offentliga Hus en stark förvärvspipeline. Transaktionsteamet hade vid samma tidpunkt pågående transaktionsprocesser kring fastighetsförvärv till ett underliggande värde om cirka 6 MDSEK. Pågående transaktionsprocesser svarade för cirka 1 MDSEK. Dessa transaktionsprocesser är i linje med Bolagets övergripande strategi och innehåller av Bolagets uppfattning attraktiva samhällsfastigheter med stor potential till långa hyresgästrelationer lokaliserade i för Bolaget önskvärda orter och kommuner, det vill säga i orter och kommuner som är befolkningstäta och stabila där likviditeten för den lokala fastighetsmarknaden bedöms god.

Erfaren ledningsgrupp, styrelse med stark erfarenhet av den offentliga sektorn tillsammans med erfarna ägare

Bolaget anser att Offentliga Hus med sin ledningsgrupp med meriterande erfarenheter inom fastighetsbranschen, en styrelse med starka kopplingar till den offentliga sektorn samt supporterande ägare står på god grund för att agera på den starka tillväxtplanen.

Marknad

Offentliga Hus marknad

Offentliga Hus är verksamt på fastighetsmarknaden i Sverige med strategin att förvärva, förvalta och förädla samhällsfastigheter. Bolagets fastigheter, vars värde per 31 augusti 2020 uppgick till 8,6 MDSEK, är samtliga belägna i Sverige i 72 av landets 290 kommuner, med tyngdpunkt i Stockholms län, Västra Götalands län, Hallands län, Skåne län, Södermanlands län och Värmlands län. Offentliga Hus konkurrenter är primärt andra bolag som äger fastigheter med fokus på samhällsfastigheter, som exempelvis Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), Brinova Fastigheter AB, Hemsö Fastighets AB och Vacse AB (publ).

Marknaden för samhällsfastigheter i Sverige

Samhällsfastigheter är relativt andra fastighetstyper lättare att bedöma den långsiktiga efterfrågan på den aktuella verksamheten, utifrån demografiska prognoser. Dessutom bedömer Bolaget att kreditrisken bland skattefinansierade verksamheter är betydligt lägre än hyresgäster som inte är skattefinansierade.

Hyresgäster i samhällsfastigheter kräver i regel hög grad av lokalanpassning. Den höga anpassningsgraden kan ibland ses som en risk, det vill säga den restvärdesrisk sett till konverteringskostnaderna om hyresgästerna flyttar ut. Samtidigt gör anpassningsgraden det svårare för hyresgästerna att hitta en ny lokal, vilket medför att hyresförhållanden med hyresgäster i samhällsfastigheter typiskt sett är långa.

Statliga myndigheter stannar typiskt sett i samma lokaler mer än tio år och i förekommande fall uppåt 20 år, vilket skiljer sig från hyresgäster i kommersiella fastigheter där hyrestiden normalt sträcker sig till mellan tre och fem år. Statliga myndigheter behöver inhämta ett godkännande av regeringen för att teckna hyresavtal som sträcker sig längre än sex år, vilket i praktiken oftast bara är en formalitet, men kan leda till mer utdragna förhandlingsprocesser. Universitet och högskolor behöver regeringens medgivande för hyresavtal som sträcker sig längre än tio år, eller om den ekonomiska förpliktelsen överstiger en viss nivå.

Demografi

Sveriges befolkning uppmättes till drygt 10,3 miljoner i december 2019 och förväntas växa till 10,8 miljoner år 2025, vilket motsvarar en årlig tillväxttakt om 0,6 procent. Genomsnittstillväxten för övriga medlemsländer i EU väntas uppgå till 0,1 procent under samma period.

Under perioden 2007 – 2019 växte Sveriges befolkning med 6,2 procent. Under samma period växte de regioner som Offentliga Hus har dess tyngdpunkt i med 11,7 procent. Mellan 2019 och 2027 förväntas Offentliga Hus största regioner att växa med 6,8 procent, vilket kan jämföras med rikets förväntade tillväxt om 2,9 procent.

Personer under 19 år och personer över 80 år är de två åldersgrupper som förväntas växa snabbast mellan 2019 och 2025. En ökande urbanisering i kombination med ett demografiskt skifte ställer allt högre krav på och behov av investeringar i samhällsfastigheter och bostäder.

Strategi

Offentliga Hus arbetar efter en strategi som antagits som en del av Bolagets nya affärsplan. Strategin består av sex huvudsakliga delar som beskrivs kortfattat nedan.

Långsiktigt ägande och långsiktiga hyresgästrelationer

En central del i Offentliga Hus strategi är långsiktighet vilket innebär att Offentliga Hus tar ett aktivt ägar- och förvaltaransvar i alla fastigheter. Utgångspunkten i allt Offentliga Hus gör ska vara att skapa så bra förutsättningar som möjligt för att offentliga verksamheter ska kunna drivas på ett förutsägbart, tryggt och hållbart sätt. I praktiken innebär det att Offentliga Hus ska fortsätta att köpa fastigheter för att äga dem i många år framöver och värdesätta långsiktiga relationer med dess hyresgäster. Vidare ska Offentliga Hus föra en nära dialog med dess kunder om underhåll och utveckling av fastighetsytor för att kontinuerligt förbättra arbetsmiljön för de som dagligen vistas i och brukar fastigheterna. För Offentliga Hus innebär långsiktiga relationer och hyreskontrakt med samhällshyresgäster stabila kassaflöden, som ytterst garanteras av statliga medel.

Fokus på samhällsfastigheter i svenska tillväxtorter, regionstäder och större tätorter

Geografiskt har Offentliga Hus en bred närvaro över landet med ett fokus på större och medelstora fastigheter. Offentliga Hus har som strategi att befinna sig i tillväxtkommuner, regionstäder och större tätorter. Offentliga Hus ska finnas där landets invånare till störst del bor.

Förbättring av befintliga lokaler samt nybyggnation och utveckling av nya samhällsfastigheter

Offentliga Hus ska genom nära dialoger med dess hyresgäster förädla, utveckla och anpassa fastigheterna efter hyresgästens behov. Med lång erfarenhet av att utveckla fastigheter har koncernledningen en gedigen kompetens för att hitta kreativa lösningar som gör att ytorna kan användas mer effektivt och bli mer miljömässigt hållbara.

Aktivt deltagande på fastighetsmarknaden

Offentliga Hus ska fortsatt kontinuerligt undersöka möjligheten för nya förvärv av attraktiva samhällsfastigheter, direkt från stat, regioner eller kommuner, eller indirekt från privata och kommunala bolag. Offentliga Hus förvärvsstrategi karakteriseras av flexibilitet vilket exempelvis utmärks av flexibilitet beträffande geografisk placering av förvärvsobjekt, storlek av enskilda förvärv, om byggrätter ingår i förvärvet eller ej samt underliggande hyreskontraktsvillkor och uthyrningsgrad. Beträffande storlek på förvärv av enskilda fastigheter eller fastighetsportföljer uppgår Offentliga Hus målstorlek i termer av fastighetsvärde till omkring 50 till 300 MSEK, men Bolaget kommer vid rätt förutsättningar exempelvis även utvärdera större transaktioner. En fastighetstransaktion med ett underliggande totalt fastighetsvärde om 50 till 300 MSEK medför fortfarande en materiell ökning av Offentliga Hus totala fastighetsportfölj samtidigt som den av Bolaget uppfattas som något mindre, i relativa termer, än vissa konkurrenters målstorlek vilket minskar konkurrensen om attraktiva förvärvsobjekt för Offentliga Hus.

Specialisering mot enligt Bolaget attraktiva samhällsfastigheter

Offentliga Hus är inom segmentet samhällsfastigheter specialiserade mot utbildning, vård och omsorg samt kontor för offentlig förvaltning. I dessa skattefinansierade verksamheter är långa hyreskontrakt i regel en förutsättning för att verksamheten ska kunna hålla en hög kvalitet. Den yngre och äldre befolkningen förväntas växa vilket gör just utbildning, vård och omsorg till strategiska segment för Bolaget att fortsatt fokusera på. Som ett led i Offentliga Hus strategi att kunna förvärva blandportföljer ska Bolaget fortsatt aktivt arbeta med att renodla fastighetsportföljen mot attraktiva samhällsfastigheter på områden där landets invånare till störst del bor.

Hållbarhet som affärsfokus

Offentliga Hus arbetar med samhällsbärande funktioner som hyresgäster. För Offentliga Hus är det en affärsfördel att ha hållbar samhällsutveckling som ett tydligt affärsfokus, eftersom det skapar starkare synergier med hyresgästerna och med de kommuner där Offentliga Hus har sin verksamhet. Alla Sveriges kommuner har hållbarhetsagendor som dikteras av internationella och nationella hållbarhetsmål. Offentliga Hus arbetar i likhet med 70 procent av kommunerna utifrån de globala hållbarhetsmål som Förenta Nationerna satt upp genom Agenda 2030. Dessa omsätts i praktisk handling i verksamheten.

Mål och finansiella riskbegränsningar

Styrelsen i Offentliga Hus fastställde under augusti 2020 följande mål, policy och finansiella riskbegränsningar.

Tillväxt- och lönsamhetsmål

  • EPRA NAV ska växa med i genomsnitt 20 procent årligen.
  • Årlig avkastning på genomsnittligt eget kapital (ROE) om minst 12 procent (exklusive Hybridkapital och eventuella D-aktier).

Finansiella riskbegränsningar

  • Koncernmässig belåningsgrad (LTV; räntebärande skulder i förhållande till totala tillgångar) ska ej överstiga 60 procent. Kortsiktigt är målet att belåningsgraden är lika med eller lägre än 60 procent. På medellång sikt ska belåningsgraden understiga 60 procent eller den nivå som bedöms vara förenlig med att uppnå kreditbetyget Investment Grade.
  • Soliditeten ska överstiga 35 procent över tid.
  • Ränteteckningsgraden ska överstiga 2,2 gånger och på medellång sikt vara på den nivå som bedöms vara förenlig med att uppnå kreditbetyget Investment Grade.

Utdelningspolicy

  • Bolagets vinster ska primärt användas till att tillvarata affärsmöjligheter samt uppfylla de finansiella målen, därefter ska upp till halva förvaltningsresultatet efter schablonskatt delas ut till aktieägarna.

Övriga mål

  • Uppnå kreditbetyget Investment Grade inom en treårsperiod.
  • Ökat fokus på hållbarhet, exempelvis genom förvärv av miljömässigt certifierade fastigheter och genom investeringar för energibesparing i befintliga fastigheter.

Erbjudandet

Med höga ambitioner om stark framtida tillväxt har styrelsen beslutat att Bolaget skulle gynnas av en notering av Offentliga Hus aktier vilket både skulle expandera ägarbasen men också förbättra tillgången till kapital samt att använda Bolagets aktier som betalmedel vid framtida förvärv.

Investerare erbjuds, i enlighet med villkoren i prospektet, att förvärva  upp till 111 940 300 aktier, varav 55 970 150 nyemitterade aktier och 55 970 150 befintliga aktier.

Det slutliga priset per aktie i Erbjudandet kommer att fastställas inom prisintervallet 13,4 till 16,1 SEK per aktie. Prisintervallet motsvarar ett marknadsvärde för Offentliga Hus om cirka 2 680 – 3 220 MSEK innan Erbjudandets genomförande och ett marknadsvärde om cirka
3 430 – 3 970 MSEK efter Erbjudandets genomförande.

För att täcka möjlig övertilldelning i samband med Erbjudandet kan Erbjudandet genom en övertilldelningsoption komma att omfatta upp till ytterligare högst 16 791 045 befintliga aktier. Det totala värdet av Erbjudandet uppgår till cirka 1 500 MSEK under antagande att Erbjudandet fulltecknas. Om Övertilldelningsoptionen utnyttjas till fullo, uppgår det totala värdet av Erbjudandet till cirka 1 725 MSEK.

Kortnamnet (tickern) på Nasdaq First North Premier för Bolagets aktie kommer att vara OFFHUS och första handelsdag är beräknad till den 23 oktober 2020.

Anmäl ditt intresse här

Du som kund hos Avanza erbjuds härmed att anmäla intresse att teckna aktier enligt villkoren ovan. Observera att vid överteckning kan din tilldelning komma att ske med ett lägre antal än du önskat förvärva eller helt utebli. Det spelar ingen roll när under anmälningsperioden du anmäler dig. Mer detaljerad information om detta erbjudande går att hitta på Bolagets hemsida samt i prospektet. Avanza erhåller en ersättning för att delta i detta erbjudande, önskar du läsa mer om ersättningen klicka här.