På Placera och Avanza använder vi cookies för att säkerställa funktionalitet, personalisera innehåll och annonser och för att analysera hur sajten används. Genom att godkänna accepterar du att cookies används. Läs mer och hantera inställningar

Därför ska din brf amortera

Boendeekonomi Våren är snart här och med den årets stämmor i bostadsrättsföreningarna. I föreningar med god ekonomi kan det vara lockande att sänka månadsavgiften om kalkylen tillåter, men i själva verket är det ofta bättre att amortera. Placera förklarar varför.

Att amortera på bostadsrättsföreningens lån har flera fördelar. Det uppenbara är förstås att det sänker föreningens räntekostnader (som ju till skillnad från dina inte är avdragsgilla). Men utöver sänkta räntor resulterar även amorteringen i en lägre vinstskatt för dig personligen.

När du säljer din bostadsrätt får du nämligen dra av ditt kapitaltillskott (alltså din andel av bostadsrättföreningen multiplicerat med amorteringen) på eventuell vinst.

Låt oss ta ett räkneexempel:

Föreningen Älgen 2 har 50 lägenheter vars innehavare vardera har en andel om 2 procent av bostadsrättsföreningen. Älgen har en lagom stor kassa och räknar att med god marginal klara av kommande investeringar, renoveringar och löpande kostnader.

Föreningen går plus med 500 000 kronor och funderar nu om de ska använda pengarna till att sänka avgiften eller amortera.

Varje bostadsrättsinnehavares andel av amorteringen blir alltså 10 000 kr (500 000 × 2 %). Det är det som vid deklarationen av försäljningen kallas för kapitaltillskott.

Exempel: Föreningen amorterar

Föreningen betalar 1,5 procent i ränta.

Den årliga räntekostnadsbesparingen blir således 1,5 % × 500 000 kr = 7 500 kr för föreningen.

För den enskilde bostadsrätten innebär den sänkta räntan 150 kr på ett år (7 500 × 2 %= 150).

När bostadsrättsinnehavaren säljer sin lägenhet får denne göra avdrag för kapitaltillskottet (10 000 kr) på eventuell vinst. Skatt på detta är 22 procent (10 000 × 22 % = 2 200 kr) och alltså blir värdet av amorteringen efter ett år 2 350 kr (den minskade vinsten på 2 200 plus räntekostnadsbesparingen på 150 kr).

Exempel: Sänka avgiften

500 000 × 2 % = 10 000 / 12 månader = 833 kr i sänkt avgift per månad.

Skulle du använda pengarna till att amortera på ditt eget lån (som vi för enkelhetens skull säger har lika hög ränta) leder det till en besparing på 105 kr (10 000 × 1,5 % × 0,7 (30 procents ränteavdrag) om året.

Är du ändå inte övertygad? Tänk att du har två olika lån, på lån 1 betalar du 1,05 % (30 procents ränteavdrag) och på lån 2 betalar du 1,5 %.

- Du har 10 000 kronor som du antingen kan använda till att amortera på lån 1 och därmed spara 105 kronor. Du blir på detta sätt 10 105 kr rikare efter ett år (10 000 kr mindre i lån och 105 kr i lägre räntekostnad).

- Eller så använder du pengarna till att amortera på lån 2 och därmed spara 2 500 kronor. Du blir på detta sätt 12 350 kr rikare. (10 000 kr mindre i föreningens lån, 2 200 kr i avdrag för kapitaltillskott och 150 kr i lägre avgift).

- Inte amortera alls och få 10 000 kr i lägre avgift. Du blir 10 000 kr rikare efter år, givet att du inte spenderat dem förstås.

Om föreningen Älgen år efter år gör ett överskott och fortsätter amortera kommer förstås avgiften kunna sänkas än mer och vinstavdragen bli ännu större, samtidigt som värdet på bostadsrätterna ökar.

Fördelar med att amortera i stället för att sänka avgiften:

- Bostadsrättsinnehavarna får dra av kapitaltillskottet (amorteringen) vid försäljning

- Lägre räntekostnader leder till lägre månadsavgifter ändå, vilket såklart är bra, och även här kan den indirekta effekten bli att värdet på bostadsrätten ökar.

- Räntan för en bostadsrättsförening är inte avdragsgill, vilket den är för dig som bostadsrättsinnehavare. Det gör att amorteringen är mer värd i föreningen än för dig samt att framtida eventuella räntehöjningar drabbar föreningen till 100 procent, men dig till 70 procent.

- En lägre skuldsättning hos föreningen betingar ett högre pris på bostadsrätterna.

- Föreningen blir mindre känslig för framtida eventuella räntehöjningar.

- Mindre risk för att föreningen tvingas till avgiftshöjningar i framtiden.

Fördelar med att sänka avgiften

- Bostadsrättsinnehavaren väljer själv vad de insparade pengarna går till.

- En lägre avgift ökar värdet på bostadsrätten.

Tänk på att föreningens ekonomi = din ekonomi

Rent krasst kan man säga att du inte äger din lägenhet, utan bara rätten att till den, därav namnet, bostadsrätt. Vad du däremot äger, tillsammans med dina grannar, är bostadsrättsföreningen.

Därför är det som är bra för föreningens ekonomi således bra för din ekonomi och vice versa. Undantaget till detta skulle möjligen kunna vara om du ska sälja din bostadsrätt inom kort, men ett styrelsebeslut ska ju vara för föreningens bästa, inte en enskild medlems ekonomi.

Det kan vara bra att ha med sig att det nästan alltid är lekmän som sitter som i styrelsen, och att det tyvärr händer att egenvinning och kortsiktighet får råda, för att inte tala om okunnighet.

Tänk på detta, inte minst när du jämför lägenhetspriser genom att ta priset per kvadratmeter. Vad äger du helst? 2 procent av en bostadsrättsförening som har 50 miljoner kronor i lån (där din del av belåningen är 1 miljon kronor, såklart utöver ditt eget lån för bostadsrätten) eller lika stor del av en bostadsrättsförening som har 5 miljoner kronor i lån (där din del av lånen uppgår till 100 000 kronor)?

Ett skäl till att inte amortera alltför aggressivt kontra sänka avgiften om föreningen går mycket plus år efter år är att det kan verka mer rättvist om dessa två kombineras. Annars skulle man kunna hävda att den som flyttar inom, låt säga, tre år och föreningen blir skuldfri efter fem års kraftiga amorteringar missgynnas relativt de som flyttar in senare när föreningen är skuldfri och avgifterna ändå sänkts kraftigt (tack vare den snabba amorteringen). Helt enkelt att det kan vara rimligt jämna ut effekterna av såväl amorteringar som avgiftssänkningar.

Tänk på underhållet

Självklart är det viktigt att föreningen har pengar att betala kommande underhåll och löpande utgifter med lite extra marginal. Därför ska man inte vara för ivrig att amortera om pengarna kan behövas inom en snar framtid.

Hur gör jag med kapitaltillskottet om jag sålt en bostadsrätt och ska deklarera?

Kapitaltillskottet ska hamna i en kontrolluppgift som skickas till dig i samband med att du ska deklarera din försäljning. Om den inte gör det får du kontakta föreningen.

Tre frågor till experten

Johan Flodin

Johan Flodin är expert på bostadsrättsföreningar på Fastighetsägarna.

Varför är det bra för bostadsrättsföreningar att amortera?

”Förutom det självklara, att man sänker framtida räntekostnader och skapar utrymme för att ta upp nya lån om det skulle behövas i framtiden, skulle jag säga att det är ett bra sätt att spara pengar, eftersom att ha en alltför stor kassa på ett vanligt bankkonto gör att man förlorar pengar i och med inflationen.”

Om föreningen klarar av att betala sina löpande kostnader, varför ska man ändå vara försiktig med att sänka avgiften, det ökar ju värdet på bostadsrätterna samtidigt som medlemmarna får mer pengar i plånboken?

”En månadsavgift ska vara balanserad. I grund och botten så kokar det ner till en rättvisefråga. De som bor i huset idag är också de som sliter på trappor och hissar och då är det rimligt att man också står för den kostnaden. Man ska ha en avgift som också inkluderar ett framtida underhåll. Har man inte det kommer man i framtiden behöva ta upp nya lån med ökade räntekostnader som leder till att avgiften måste höjas.”

”Man ska ha med sig att föreningar idag generellt har en för låg avgift. Det är en självklarhet för nästan alla att man sköter om sin egen lägenhet invändigt och sparar för de renoveringar som behövs, men det är precis samma sak med föreningen, annars knuffar man bara problemet framför sig.”

När är det en bra idé att sänka avgiften?

”Om föreningen gör ett överskott år efter år och är lågt belånad samtidigt som den avsatt pengar till underhållsplanen, då kan man sänka avgiften.”

Prenumerera på mitt nyhetsbrev som kommer en gång i månaden. Här lägger du upp din kostnadsfria prenumeration.

Följ mig gärna på Twitter

Följ Placera på Facebook , LinkedInTwitter,  YouTube och Soundcloud

Mer från förstasidan

Placera TV

Här kan du se alla videoklipp (OBS! Reklamfritt)

Marknadsöversikt

Stockholmsbörsen, OMXS30

I dag
-
Senast
-
{point.key}

Världsindex

Index +/- % Senast
DAX - -
Hang Seng - -
Nikkei - -

Valutor

Valuta +/- % Senast
USD/SEK - -
EUR/SEK - -
GBP/SEK - -
EUR/USD - -

Räntor

Ränta +/- % Senast
5-års ränta - -
10-års ränta - -

Råvaror

Råvara +/- % Senast
Olja - -
Guld - -
Silver - -
Koppar - -