Placeras aktieanalys har en horisont på 3-6 månader om ingenting annat anges. Läs fler aktieanalyser från Placera.
Fastighetsbolaget D. Carnegie & Co lägger bakom sig ett starkt tredje kvartal. Bolaget börjar enligt vd Ulf Nilsson få utväxling på de senaste 18 månadernas höga investeringstempo och resultatet förbättrades kraftigt.
D. Carnegie äger uteslutande bostadsfastigheter i miljonprogramsområden. Beståndet har en klar tyngdpunkt mot Stockholms närförorter som svarar för två tredjedelar av värdena i portföljen. Resten av beståndet återfinns i Eskilstuna, Uppsala, Strängnäs och Norrköping. D. Carnegie äger dessutom ett antal fastigheter i Göteborg men dessa har bolaget tecknat avtal om att sälja.
Miljonprogrammen har ofta sociala problem och stora underhållsbehov. Själva grundstommarna på husen är dock oftast bra och för den som har en bra plan för hur de ska rustas upp är priserna attraktiva. D. Carnegies affärsidé är att köpa upp fastigheter och sedan successivt rusta upp dem. Bolaget har en egen modell för upprustningsprocessen, kallad Bosystem, som beskrivs som mycket effektiv.
Material köps in direkt från lågkostnadsländer, lokala hantverkare anlitas och hela processen är starkt industrialiserad. Kostnaden för att helt rensa ut en lägenhet och bygga upp nytt kök, badrum och avloppsstammar, golv, säkerhetsdörrar med mera landar i kalkylen på runt 4-5 000 kronor per kvadratmeter. För 70 kvadratmeter blir det 350 000 kronor och det tar ett par år att tjäna tillbaka investeringen.
Renoveringarna sker i samband med den naturliga omsättningen av hyreskontrakt. Att renovera lägenhet för lägenhet istället för en hel trappuppgång i taget har fördelen att hyresintäkterna påverkas minimalt och att ingen får en renoverad lägenhet som inte vill ha det. Efter renoveringen höjs nämligen hyran kraftigt.
I snitt har hyran höjts med 39 procent i de knappt 400 lägenheter som hittills genomgått en renovering. Snittet per kvadrat har höjts från 976 kronor till 1 355 kronor. Enligt D. Carnegie själva mottas renoveringarna oftast mycket positivt och det finns en vilja att betala mer för ett fräschare och bättre boende.
Framöver siktar D. Carnegie på att höja snitthyrorna ännu lite mer efter en renovering. Målnivån ligger mellan 1 400 till 1 450 kronor per kvadratmeter i hyra. Det ska ske genom att ytterligare höja standarden något efter renovering.
D. Carnegie räknar samtidigt med att drift- och underhållskostnaderna för en renoverad lägenhet faller med 10-15 procent. Högre hyresintäkter och lägre kostnader bidrar till en mer lönsam förvaltning vilket i sin tur höjet värdet på hela fastigheten. Förbättrade driftnetton bidrog till att fastighetsvärdena netto efter investeringar växte med 180 Mkr i tredje kvartalet.
Bolaget har vuxit oerhört snabbt sedan börsintroduktionen i april i fjol. Vid den tidpunkten hade bolaget ett fastighetsbestånd värderat till 2,9 miljarder kronor och målsättningen var att om några år ha ett bestånd värt 10 miljarder. Bara drygt 18 månader senare är värdet uppe i 12,6 miljarder kronor.
Affärerna har fortsatt även under tredje kvartalet då totalt 1 300 lägenheter köpts i Stockholm och Norrköping. Vid utgången av kvartalet hade D. Carnegie 16 250 lägenheter i sitt bestånd och tempot i renoveringarna ökas successivt. Under fjärde kvartalet kommer årstakten i antalet renoverade lägenheter att vara uppe i 1 000 stycken. Det motsvarar ungefär den omsättning på lägenheter som D. Carnegie har i sitt bestånd på ett år så det är en nivå man räknar med att kunna hålla framöver.
För att kunna hantera det ökade tempot i renoveringsarbetet har D. Carnegie kontrakterat fler leverantörer och fler byggfirmor. Bolaget tvingades även i början av innevarande år att lägga om taktik lite vad gäller inköp av bland annat kök. Leveranserna från Kina strulade och ledde till förseningar så man skiftade över till att köpa svenska kök.
Det kostar mer men volymerna är så pass stora att det ändå går att få ned priserna hyggligt. Affärsmässigt lönar det sig också i och med att leveranserna flyter mycket smidigare.
D. Carnegie & Co själva anger sin nuvarande intjäningsförmåga till 316 Mkr i förvaltningsresultat. Per aktie motsvarar det drygt 3,50 kronor, efter full utspädning. Jämfört med det handlas aktien till p/e 17.
Eftersom inte värdeförändringar ingår i förvaltningsresultatet och hela poängen med D. Carnegies verksamhet är att lyfta värdena på lägenheterna via renoveringar så blir det resultatmåttet lite missvisande. Bättre då att titta på vinst per aktie eller ännu hellre substansvärdet. Det sistnämnda uppgick till 60,53 kronor per aktie vid utgången av kvartalet. Det är i nivå med aktiekursen som handlas till knappt 60 kronor.
D. Carnegie har som målsättning att nå en värdetillväxt i beståndet på 10 procent om året. Enligt databasen Factset är det också prognosen för utvecklingen i eget kapital i bolaget de kommande åren. Prognosen för nästa års vinst per aktie är 4,35 kronor vilket sänker p/e-talet till 13,8.
Någon utdelning väntas inte från D. Carnegie & Co de närmaste åren.
Bolaget har hittills fått ut en bra effekt på de renoveringar som genomförts i beståndet. Hyreshöjningarna som genomförts ligger inom målet och värdetillväxten har varit stark. Samtidigt börjar takten i renoveringarna på utsatt tid närma sig de tänkta 1 000 lägenheterna om året. Med nära 16 000 lägenheter att renovera har bolaget att göra under överskådlig tid. Ytterligare förvärv lär också tillkomma i takt med att kassaflödena stärks.
Sammantaget tycker vi fortfarande att D. Carnegie & Co är en intressant aktie i fastighetssektorn. Efterfrågan på hyresrätter är mycket stor och väntas förbli det under lång tid framöver. Bolagets affärsmodell förefaller fungera väl och har börjat leverera resultat.
Värderingen ser inte avskräckande ut idag och resultatutvecklingen har alla förutsättningar att vara fortsatt god under de kommande åren. Vi behåller vår köprekommendation.
