Fastighetssektorn har varit den stora vinnaren på börsen de senaste åren. Krisräntor i kombination med en hygglig konjunktur, låga vakanser och stor efterfrågan på fastigheter har skapat en i det närmaste perfekt marknad för bolagen och det har satt avtryck i aktiekurserna.
De låga räntorna premierar bolag som har en högre belåning och på börsen är det bolag som varit aktiva på köp- och säljfronten som gått bäst. Balder, Hemfosa och Klövern tillhörde vinnarna i fjol och de inledde även 2015 starkt.
Efter en lång period av kraftiga kursuppgångar är dock hela sektorn känslig för minsta bakslag och när räntorna för några veckor sedan visade tecken på att bryta sin långa fallande trend var det också många fastighetsaktier som stod på näsan. Flertalet av dem har dock piggnat till igen och sett över de senaste sex månaderna ligger aktierna i vår lista här nedan i snitt plus 37 procent.
Att äga och förvalta fastigheter är en verksamhet som förändras rätt lite från kvartal till kvartal. Vakanserna rör sig med 6-9 månaders ledtider och allt sker på lång sikt. Fastighetsaktierna är trots det ganska volatila och kan röra sig upp och ned en hel del på ett år. I dagsläget drivs utvecklingen på av att många bolag passar på att ta in mycket billigt kapital och köper fastigheter med bra avkastning.
Framför allt tenderar dock värderingen av fastighetsaktier att skifta en hel del över tid. Från kurser som innebär stora rabatter mot substansvärdena kan vi få perioder av kraftiga premier mot substansen. Skillnaden mellan en rabatt på 20 procent till en premie på lika mycket motsvarar allt annat lika en kursuppgång på 50 procent.
I dagsläget har bolagen i vår lista en genomsnittlig premie på 30 procent mot de substansvärden som enligt databasen Factset väntas vid utgången av innevarande år. Blickar vi in mot slutet av nästa år faller premien till i snitt 20 procent.
Toppar kursutvecklingen gör Hemfosa som trots en liten rekyl från de högsta nivåerna fortfarande är upp 74 procent det senaste halvåret. Bolagets furiösa transaktionstempo de senaste månaderna har eldat på aktien.
Hemfosas strategi att köpa fastigheter ute i landet med bra direktavkastning blir med dagens låga räntor nästan som en sedelpress. Den våldsamma kursuppgången till trots så är värderingen i förhållande till resultaten bland de allra lägsta i vår lista. Substansvärdena hänger dock inte riktigt med och i mot substansen är premien i Hemfosa-aktien bland de högsta på listan.
Balder, Wallenstam och framför allt Fast Partner ligger dock högre. Fast Partners aktie rusade uppåt under inledningen av året och trots att den backat 15 procent från toppnivåerna så är den överlägset högst värderad i förhållande till substansvärdet. Premien är 72 procent jämfört med Factsets snittprognos för det väntade substansvärdet vid 2015 års slut.
Även Fast Partner värderas dock under snittet på vår lista i förhållande till bolagets resultatnivåer. Högst värderad i det avseendet är som vanligt Wallenstam som även ligger högt i förhållande till substansvärde och nog får se sig ta hem titeln som dyraste aktie på vår lista. Även Balder har en hög värdering både i förhållande till resultatnivåer och till substansvärde. Fabege och Hufvudstaden är båda högt värderade i förhållande till resultaten men sticker inte ut vad gäller substanspremie.
Billigaste aktie i fastighetssektorn förefaller Tribona vara. Aktien har inte alls hängt med i sektorns uppgång det senaste halvåret och den handlas med en rejäl rabatt mot substansen och betydligt under snittet i förhållande till resultaten. Även Victoria Park ser relativt lågt värderad ut, särskilt på nästa års estimat, liksom Göteborgsbaserade Platzer.
Bäst direktavkastning de kommande åren väntas Diös och Hemfosa leverera med runt 4,5 procent om året i båda fallen.
Här är listan över hur värderingarna ser ut i fastighetssektorn för tillfället. Källa är databasen Factset och det kan vara värt att poängtera dels att det i vissa bolag endast rör sig om en analytikers estimat, vilket höjer osäkerheten, och dels att Factsets metod för att beräkna substansvärde skiljer sig åt en aning från hur fastighetsbolagen själva gör det. Jämförelsen mellan bolagen blir ändå relevant.
| Kursutv. 6 mån | P/E 2015 | P/E 2016 | Yield 2015 | Yield 2016 | |
| Hemfosa | 73,8% | 11,8 | 11,4 | 4,3% | 4,6% |
| Kungsleden | 54,6% | 14,5 | 12,8 | 3,1% | 3,9% |
| Sagax | 53,3% | 12,1 | 10,6 | 1,7% | 2,1% |
| Victoria Park | 53,1% | 10,7 | 6,6 | 0,0% | 0,0% |
| Balder | 48,3% | 20,9 | 19,3 | 0,0% | 0,0% |
| FastPartner | 45,3% | 14,7 | 14,2 | 3,2% | 3,4% |
| Wihlborgs | 41,9% | 16,0 | 15,1 | 3,0% | 3,2% |
| Fabege | 41,8% | 31,0 | 27,1 | 2,6% | 2,8% |
| Klövern | 36,4% | 12,8 | 11,9 | 3,5% | 3,8% |
| Hufvudstaden | 35,8% | 28,8 | 28,1 | 2,5% | 2,6% |
| Wallenstam | 31,8% | 42,2 | 39,6 | 1,7% | 1,9% |
| Platzer | 30,7% | 16,7 | 14,5 | 2,4% | 2,8% |
| Diös | 28,4% | 12,2 | 11,8 | 4,4% | 4,6% |
| Corem | 28,3% | 8,9 | 8,1 | 2,8% | 3,2% |
| D. Carnegie | 27,5% | 17,3 | 13,0 | 0,0% | 0,0% |
| Atrium Ljungb. | 25,8% | 20,3 | 18,9 | 2,7% | 2,9% |
| Castellum | 23,7% | 16,7 | 15,8 | 3,6% | 3,7% |
| Tribona | 8,3% | 11,8 | 10,1 | 2,2% | 3,1% |
| Snitt: | 38,3% | 17,7 | 16,1 | 2,4% | 2,7% |
| Kurs/ subst. 2015 | Kurs/ subst. 2016 | ||||
| Hemfosa | 154,0% | 135,4% | |||
| Kungsleden | 123,9% | 112,8% | |||
| Sagax | N/A | N/A | |||
| Victoria Park | 124,4% | 90,5% | |||
| Balder | 158,6% | 142,9% | |||
| FastPartner | 171,7% | 149,9% | |||
| Wihlborgs | 142,8% | 128,3% | |||
| Fabege | 127,0% | 120,5% | |||
| Klövern | 122,6% | 111,0% | |||
| Hufvudstaden | 121,5% | 116,9% | |||
| Wallenstam | 157,2% | 150,5% | |||
| Platzer | 102,6% | 94,8% | |||
| Diös | 145,8% | 134,7% | |||
| Corem | N/A | N/A | |||
| D. Carnegie | N/A | N/A | |||
| Atrium Ljungb. | 120,6% | 112,8% | |||
| Castellum | 121,5% | 113,7% | |||
| Tribona | 81,8% | 76,3% | |||
| Snitt: | 131,7% | 119,4% | |||
| Källa: Factset |
