Fastighetsbolagen lägger bakom sig ännu ett starkt börsår. Sektorn är faktiskt med en samlad uppgång på dryga 33 procent vinnare på Stockholmsbörsen i år.

Intresset för fastighetsaktier har varit stort en längre tid nu och hänger samman med de låga räntorna. Fastighetsbolag är med sin höga skuldsättning den sektor som har mest att vinna på låga räntor.

Det gäller både direkt i form av lägre räntekostnader men även mer indirekt då låga räntor även sänker avkastningskraven och därmed öppnar för högre fastighetspriser vilket lyfter värdena i bolagens fastighetsbestånd.

De senaste åren är det också bolag som jobbat med relativt sett högre belåning och högt affärstempo som premierats på börsen. Balder är branschens verkliga raket de senaste åren och även under 2014 har aktiens framfart fortsatt. Kursen är upp nära 60 procent och bolaget har sällskap i kurstoppen av Hemfosa och Sagax.

Dagens extremt uppdrivna obligationspriser gör också att allt mer institutionellt kapital söker sig till fastigheter där toppobjekten, som får betraktas som relativt trygga investeringar, fortfarande avkastar 4-5 procent. Det ökar ytterligare efterfrågan på fastigheter och lyfter priserna.

Den allt hetare kampen om fastigheter i topplägen har gjort att många fastighetsbolag nu söker sig ut från affärsdistrikten till lite sämre lägen där risken visserligen är något högre men där priser och avkastning i gengäld blir bättre.

Den superheta transaktionsmarknaden summeras i siffror från fastighetskonsulten DTZ som räknat ut att det under årets tre första kvartal gjordes fastighetsaffärer i Sverige för 91 miljarder kronor. Det är hela 33 procent mer än vid samma tidpunkt i fjol.

Om fjärde kvartalet bara håller jämna steg med fjolåret kommer 2014 att bli det hetaste transaktionsåret sedan 2005. Sannolikt kommer den nivån dock att överträffas.

De många affärerna drivs inte bara på av institutionellt kapital på jakt efter avkastning. Fastighetsbolagen själva svämmar mer eller mindre över av pengar. De har nu inte bara har tillgång till bankfinansiering till rekordlåga räntor utan även goda möjligheter att finansiera sig via obligationer och emissioner av preferensaktier.

Efterfrågan på obligationer och preferensaktier är mycket stor och pengarna som flyter in går till nya affärer.

Det gör att många fastighetsbolag för närvarande växer på rätt bra. Inflationen är obefintlig så någon draghjälp därifrån när det gäller stigande hyresintäkter fås inte. Däremot köps det som sagt nya fastigheter, vakanser fylls upp och bolagen kan även höja hyresnivåer genom att rusta upp och höja standarden i befintliga fastigheter.

Många fastighetsbolag erbjuder även en bra direktavkastning, vilket blir allt mer eftertraktat så sparräntorna sjunker ned mot nollstrecket.

Norrlandsspecialisten Diös är bäst i klassen i vår lista här nedan med en förväntad direktavkastning i år på 4,8 procent och Klövern kommer tvåa med 4,0 procent. Även för 2015 toppar Diös med en väntad direktavkastning på 5,1 procent. Nästa år väntas även Hemfosa slå till med en generös utdelning och 5,0 procents direktavkastning i aktien.

Hemfosa är på många sätt en lämplig omslagspojke för fastighetsåret 2014. Bolaget är nykomling på börsen i år vilket varit en trend sedan slutet av förra året. Förutom Hemfosa har bolag som Platzer, D. Carnegie, NP3 och mindre bolag som Delarka och Kallebäck Properties sökt sig till börsen. Hemfosa har lyckats klart bäst av nykomlingarna i år och bolaget har också hållit ett furiöst tempo när det gäller transaktioner på sistone.

Nyligen emitterade även Hemfosa preferensaktier vilket som sagt varit en stor trend bland fastighetsbolagen de senaste åren. Sagax, Balder och Klövern var tidigt ute med att emittera preferensaktier men listan har snabbt fyllts på. Kursutvecklingen på fastighetsbolagens preferensaktierna har varit positiv i år vilket innebär sjunkande direktavkastningar.

För en längre genomgång av preferensaktierna på börsen, klicka här.

Några större förändringar i de underliggande trenderna som lyft fastighetsaktierna under 2014 väntas inte under 2015. Räntorna lär förbli låga och även om det finns hot mot konjunkturen så räknar flertalet ekonomer ändå med att tillväxten blir högre nästa år än i år. Därmed borde även efterfrågan på kontorsytor att bestå.

Ett orosmoln för fastighetsmarknaden dök dock upp redan i somras och fick också aktierna i sektorn på fall för en tid. Företagsskattekommitténs förslag om ny företagsbeskattning som presenterades i somras innehåller ett förslag som kraftigt skulle minska möjligheterna att dra av räntekostnader.

Effekten om förslaget genomförs skulle för exempelvis Castellum innebära 100 Mkr mer i skatt om året, allt annat lika.

Förslaget har dock kritiserats för att det skulle påverka bostadsbyggandet i Sverige negativt, något som får vissa bedömare att tro att det inte kommer att införas.

Här nedan är tabellen över kursutvecklingen bland börsens fastighetsbolag. Kursutvecklingen gäller från årsskiftet utom i de fall som är märkta med *. Det är aktier som noterats under året och där gäller kursutvecklingen jämfört med teckningskursen.

Källa är databasen Factset och som framgår i tabellen är det långt ifrån alla fastighetsbolag som bevakas av någon analytiker. Följaktligen finns inte heller estimat på alla bolag.