Fastighetsbolaget Castellum lägger bakom sig ett relativt starkt tredje kvartal. Ökade hyresintäkter i kombination med något mer effektiv förvaltning lyfte resultatet före värdeförändringar (förvaltningsresultatet) med goda 9 procent i kvartalet.

Castellum genomförde en hel del förvärv under fjolåret vilket bidrar till att lyfta hyresintäkterna. Indexuppräkningar har också skett för att kompensera för inflation och totalt låg hyresintäkterna i det tredje kvartalet 6 procent högre än i fjol.

Den kalla och snörika vintern i hela landet påverkade kostnaderna för framför allt snöröjning negativt i början av året. I det tredje kvartalet enskilt hölls dock kostnaderna bättre i schack och överskottsgraden, som är ett slags bruttoresultat för fastighetsbolag, steg till 71 procent från 70 procent i fjol.

Det är en hög nivå, speciellt med tanke på att Castellum har ett geografiskt utspritt fastighetsbestånd vilket försvårar en effektiv förvaltning. Castellum är dock landets största noterade fastighetsbolag och omfattningen på beståndet gynnar marginalerna.

Castellum verkar via sex helägda dotterbolag som geografiskt delar de totalt 15 orter där bolaget är verksamt mellan sig. Regionalt kan verksamheten delas upp i Storgöteborg, östra Götaland, Storstockholm, Mälardalen samt Öresundsområdet.

Göteborg är Castellums största marknad och det är också där huvudkontoret ligger. Storgöteborg och östra Götaland svarar för 43 procent av fastighetsvärdet medan Storstockholm och Mälardalen utgör 36 procent. Öresundsområdet (inklusive en handfull fastigheter i Köpenhamn) utgör resterande 21 procent.

Fastighetsbeståndet värderades vid halvårsskiftet till 37,5 miljarder kronor. 65 procent av beståndet är kontors- och butiksfastigheter och 31 procent lager- och industrifastigheter. Resten är projekt och mark. Castellum har outnyttjade byggrätter motsvarande 750 000 kvadratmeter vilket kan jämföras med de 3,6 miljoner kvadratmeter som beståndet består av idag.

En trend inom fastighetsbranschen de senaste åren är att allt fler bolag väljer att söka finansiering vid sidan om bankerna. Preferensaktier och obligationsprogram har blivit allt vanligare sätt för fastighetsbolagen att finansiera nya affärer. Det är generellt sett dyrare än banklån men ändå tillräckligt lågt för att få lönsamhet i affärerna. Med allt mer restriktiva banker har preferensaktier och obligationer därmed öppnat nya vägar till tillväxt för fastighetsbolagen.

Med sin låga belåningsgrad, 52 procent vid utgången av det tredje kvartalet, lär inte Castellum tillhöra de fastighetsbolag som har svårast att förhandla till sig hyggliga villkor från bankerna.

Bolaget har än så länge heller inte använt sig av preferensaktier men Castellum lanserade i fjol ett obligationsprogram med en ram om 5 miljarder kronor. I fjol emitterades obligationer för 1,2 miljarder kronor och hittills i år har bolaget emitterat för 2 miljarder kronor.

En del av pengarna har gått till investeringar i ny- om- och tillbyggnader som för de tre första kvartalen summerar till 1 145 Mkr. Castellum var väldigt aktiva på förvärvsfronten under fjolåret men har legat relativt lågt hittills i år. Fastigheter har sammantaget köpts för 185 Mkr samtidigt som försäljningarna summerar till 472 Mkr.

Castellum har som målsättning att öka förvaltningsresultatet med 10 procent varje år. Det är en tuff målsättning som bolaget inte klarat av särskilt många gånger under de senaste tio åren. Resultattillväxten ska nås genom årliga nettoinvesteringar motsvarande 5 procent av fastighetsbeståndet. Det innebär för närvarande investeringar på 1,8 miljarder kronor och netto är Castellum, till följd av de ovanligt stora försäljningarna, hittills i år uppe i 874 Mkr.

De många om- och tillbyggnaderna i befintliga fastigheter innebär att vakanserna blir höga. Castellum har även köpt på sig en del vakanser eftersom det ger bättre prisnivåer samtidigt som det skapar möjligheter till framtida tillväxt med relativt små investeringar. Vid utgången av det tredje kvartalet var den ekonomiska uthyrningsgraden i Castellums fastighetsbestånd 88,4 procent, i princip oförändrat jämfört med samma tidpunkt i fjol.

Arbetet med att få in nya hyresgäster i lokalerna har dock varit framgångsrikt under året. Nettouthyrningen, vilket är skillnaden mellan nytecknade och uppsagda hyrekontrakt, uppgår till 81 Mkr för de första nio månaderna och till 19 Mkr i det tredje kvartalet enskilt. Det är huvudsakligen färdiställda projekt som lyft nettouthyrningen.

Den svenska fastighetsmarknaden har varit stabil under året och speciellt den inhemska efterfrågan är fortsatt god. Fastighetsaffärerna summerade totalt under årets första tre kvartal till 65 miljarder kronor vilket är en oförändrad nivå jämfört med året innan. Efterfrågan är inte bara god i storstadsregionerna utan aktiviteten ökar även på andra håll i landet.

Vi räknar med att Castellum i år ökar hyresintäkterna med 6 procent jämfört med i fjol. Förvaltningsresultatet per aktie ser ut att landa i trakterna av knappt 8,20 kronor vilket ger ett p/e-tal på 11,7, en ganska normal nivå för branschen. Räknat på substansvärdet vid utgången av det tredje kvartalet, justerat för underskott i derivatportföljen och för uppskjuten skatt, värderas Castellum med en rabatt på drygt 9 procent jämfört med substansen.

Castellum har i snitt ökat såväl hyresintäkter, förvaltningsresultat som substansvärde med 6-7 procent om året både om vi räknar på de senaste tre och de senaste tio åren. Vi räknar med ökade finansieringskostnader nästa år, men håller Castellum stilen vad gäller tillväxten i hyresintäkterna så ökar ändå förvaltningsresultatet till cirka 8,60 på våra prognoser. P/e-talet faller då till 11,2.

Castellum har höjt utdelningen varje år sedan bolaget börsnoterades för 16 år sedan. Prognoserna för de närmaste utdelningarna ger direktavkastningar på 4,3 respektive 4,5 procent.

Med sin låga belåningsgrad och välspridda fastighetsbestånd har Castellum en lågriskprofil vilket inte är vad aktiemarknaden letat efter på sistone. Investerare på jakt efter stabil avkastning i fastighetssektorn har i ökande grad också sökt sig till de allt fler preferensaktier som finns att välja på. Även om resan varit lite svajig så är Castellums aktie i princip oförändrad sedan årsskiftet.

Castellum-aktien lämpar sig bäst som ett långsiktigt, tryggt innehav med bra direktavkastning och vi tror att aktien kommer att vara fortsatt lite trög i ett kortare perspektiv. Värderingen är inte hög men heller inte något direkt fynd. Rekommendationen stannar vid Neutral.