Den 16 september 1992 höjde Riksbanken under Bengt Dennis marginalräntan till 500 procent. Det var på sätt och viss botten i den djupaste bankkrisen i modern tid i Sverige. Kanske sammanfattades den lätt surrealistiska känslan bäst i ett citat ur Affärsvärlden samma år: “det var bättre när marknaden låg i Kivik och Dennis var en seriefigur”.
En serie avregleringar av såväl kreditsom valutamarknaderna lade grunden för en rejäl fastighetsbubbla som briserade 1990. Att just fastigheter står i centrum för en finansiell kris är inte så förvånande då sektorn dels är högt belånad jämfört med många andra sektorer, dels att den också utgör en hög andel av bankernas utlåning, så det blir också bankernas problem när fastighetssektorn svajar.
Den här texten publicerades i tidningen Börsveckan i nummer 9 den 27 feb
Fastighetssektorn utgör den största delen av bankernas icke-finansiella utlåning och det är också den sektor som haft störst ökningstakt i utlåning de senaste åren. Mellan 2012-2021 ökade sektorns upplåning från 1 300 miljarder till 2 300 miljarder, motsvarande 42 procent av Sveriges BNP, vilket också är nära sektorns andel av bankernas företagsutlåning enligt Riksbanken. Den snabbast växande finansieringskategorin har dock varit företagsobligationer, så fastighetsbolagen är mer beroende av denna marknad än tidigare. Sektorn har också varit kreativ i användningen av andra instrument. Kanske delvis beroende på att obligationsmarknaden fungerade dåligt framförallt under början av covidpandemin.
Sammantaget är känsligheten stor för fallande fastighetsvärden som pressar balansräkningarna och stigande räntor slår mot kassaflödena så det är lite av en dubbelsax för bolagen. Men hur står det till hos bankerna blir givetvis följdfrågan. Här är jag lite mer optimistisk. I början på 90-talet var det mer eller mindre High Chaparall där man kunde belåna till taknocken och hålla tummarna. Och det syntes i siffrorna för kreditförluster som toppade kring smått svindlande 4,3 procent under ett kvartal. Det kan jämföras med 2022 års nivåer kring 10 punkter för storbankerna.
Men vis av erfarenheten från bankkrisen så har regelverket gradvis skärpts så till den grad att många inom bankvärlden redan för ett antal år sedan pratade om “regulation fatigue” - en sorts trötthetssyndrom under tyngden av alla nya regler.
Ett sätt att se hur dessa regler påverkat bankerna är deras avkastning på eget kapital (ROE). 2006 hade till exempel SHB en ROE på 21 procent. Riktigt bra, men då var också primärkapitalrelationen, dvs den kapitalbas som utgör säkerheten i banken, blott 6,8 procent. 2022 var motsvarande siffror 12,5 procent respektive 19,6 procent. Regeländringar har under åren gradvis höjt kapitalkraven så att de nu är väsentligt högre vilket gett sämre ROE för bankerna, men förhoppningsvis också lägre risk. Därtill finns det också andra åtgärder som påverkar, såsom striktare kreditgivning, kontracykliska buffertfonder och mycket annat, så banksektorn står bättre rustad idag än för 30 år sedan.
Dessutom finns inte samma bakgrund med avregleringar, utan det är en mer “traditionell” lågkonjunktur vi står inför. Således borde riskerna vara påtagliga men hanterliga. Det syns också i bankernas kreditförluster hittills även om det är för tidigt att konkludera något. Tidigare var de främst bakåtblickande där bulken utgjordes av konstaterade förluster. Sedan 2018 är det numer tvärtom, där avsättningar ska göras för förväntade, dvs framtida, förluster. Och boksluten 2022 innebar i alla fall för mig en lättnadens suck då kreditförlusterna förvisso steg, men i sammanhanget högst modest, med några punkter.
En joker i leken är dock bolånen. En gammal sanning är att banker “aldrig” förlorar pengar på bolån. Må så vara, men de boprisökningar vi sett under de senaste decennierna har nog inte heller någon förlaga i historien. Sverige skys också alltmer av utländska investerare som vill dra ned på risken just med hänvisning till våra hårt belånade hushåll. Enligt Riksbanken ligger hushållens skuldkvot kring 200 procent i Sverige och närmare 230 procent om bostadsrättsföreningarnas skulder tas med. Det placerar Sverige på 7:e plats i OECD eller 3:e plats om BRF:erna tas med i beräkningen.
Mot detta står förstås starka statsfinanser. Så hur känsliga är hushållen? Tja, från slutet av 1990 till slutet av 1992 sjönk de inflationsjusterade huspriserna i hela landet med 20 procent. Det var riktigt illa med högre belåningsgrader för nya hushållen. Men reglerna numer med högre kontantinsats och amorteringskrav ger en viss kudde. Och hittills taktar nedgången omkring 15 procent från toppen för riket, sedan toppen februari 2022. Än så länge smärtsamt men hanterligt.
SEB:s prognos är en nedgång på totalt 20 procent (just som i början på 90-talet). Bolånen ser jag som en större risk än normalt och precis som det ofta slår fel när man i optimistisk andra säger “this time is different” tror jag man gör ett misstag i att tro att bara för något inte hänt tidigare, kan det aldrig hända.
Den här texten publicerades i tidningen Börsveckan i nummer 9 den 27 feb
