Stockholmsbörsens index för fastighetssektorn nådde i dagarna en ny rekordnivå. Räknat exklusive utdelningar har det stigit drygt 45 procent under 2019. Det är förväntningar om en dämpad konjunktur under kommande år som, åtminstone hittills, gynnat sektorn. Det innebär nämligen att fönstret för Riksbanken att höja räntan håller på att stängas. Dagens extremlåga ränteläge väntas därför bestå under flera år till samtidigt som konjunkturen ändå väntas hanka sig fram hyggligt.

Räntor är fastighetsbolagens största utgiftspost och de senaste sex-sju åren har varit mycket gynnsamma för sektorn. Finansieringskostnaderna har varit låga samtidigt som efterfrågan på alla typer av lokaler varit stark. Gapet mellan fastigheternas direktavkastning och bolagens räntekostnader har varit historiskt stort, särskilt de senaste åren.

Låga finansieringskostnader gjorde under några år förvärvsdriven tillväxt relativt enkel för fastighetsbolagen. Ju mer de köpte, desto mer steg vinsterna, vilket drev aktierna uppåt. Balder har varit mästaren i den grenen sedan finanskrisen och är numera börsens överlägset största fastighetsbolag räknat i börsvärde.

De senaste åren har dock priserna på förvärvsobjekt stigit kraftigt vilket gjort den vägen något mer komplicerad att ta sig fram på. Transaktionsaktiviteten har också dämpats de senaste åren. Antalet affärer sjunker men omfattar i gengäld större belopp. I kronor är nivån därför fortfarande relativt hög.

Att driva egna projekt har i gengäld blivit allt mer populärt liksom att leta förvärv i grannländerna eller ännu längre bort.

En del av fastighetsmarknaden som fortfarande är starkt förvärvsdriven är dock samhällsfastigheter. Det är fastigheter där hyresgästerna på ett eller annat sätt är skattefinansierade, exempelvis skolor, vårdinrättningar eller polisstationer. Där har årets kursvinnare Samhällsbyggnadsbolaget varit extremt aktivt de senaste åren. Bara under de tre första kvartalen i år köptes fastigheter för netto cirka 3 miljarder kronor.

Det höga transaktionstempot har eldat på aktien som rusat upp 120 procent i år. Det starka börsåret kröntes för bara någon vecka sedan med ett 23-miljardersbud på börsens andra stora samhällsbyggnads-aktör: Hemfosa. Det har bidragit till Hemfosas fina kursfacit för året på nästan 70 procents uppgång.

Tillsammans skulle de båda bolagen bilda ett fastighetsbolag med dryga 40 miljarder kronor i börsvärde.

SBB-aktien värderas trots kursrusningen i år till bara 11 gånger nästa års väntade resultat enligt Factset. Bolaget har dock obligationer, preferens- och D-aktier som har rätt till utdelning. Justerat för det stiger p/e-talet till närmare 20 för nästa år.

Räknat mot substansvärdet värderas SBB-aktien med en premie på dryga 60 procent. Utvecklingen väntas vara fortsatt stark under 2021 och får analytikerna rätt i sina prognoser faller substanspremien då till 20 procent.

SBB är dock inte den aktie som värderas med störst premie mot substans på vår lista här nedan. Rekordet i den kategorin tas av Catena som är verksamt inom ett annat av fastighetsbranschen hetaste områden: logistik.

Den starka tillväxten för e-handeln driver behov av logistikpunkter runt om i landet. Catena och Corem är börsens specialister på logistik och deras aktier har också rusat i år. Corem är upp över 100 procent och Catena står på plus cirka 80 procent.

Catena värderas nästan dubbelt så högt som prognosen för substansvärdet vid årets slut. Premien jämfört med övriga aktier blir ännu större om vi ser till prognoserna för 2020. Corem bevakas inte av någon analytiker så för dem finns inga estimat. Vid utgången av tredje kvartalet var dock premien mot substans betydligt beskedligare 4 procent.

Nämnas kan att industri och lagerspecialisten Sagax, som också är en av årets kursvinnare, handlas med en premie på hela 140 procent mot substansvärdet vid utgången av tredje kvartalet. Några prognoser framåt finns dock inte.

Efter fastighetssektorns rusning på börsen i år handlas flertalet aktier på vår lista med premie mot substans. Klövern tillhör undantagen från den regeln. Trots att aktien rusat 75 procent handlas den med rabatt mot substans. Tillväxten väntas vara beskedlig men som tröst får man en hygglig direktavkastning.

Högst direktavkastning väntas i lilla Cibus Nordic Real Estate: cirka 7 procent om året de närmaste åren. Cibus kursuppgång på 36 procent i år framstår som beskedlig i sällskapet och även värderingen hamnar åt det låga hållet.

Näst bäst direktavkastning väntas man få i Diös vars kursutveckling och värdering liknar Cibus.

2019 ser ut att bli något av ett rekordår för fastighetsaktierna. Värderingarna är på många håll högt uppskruvade och det gäller för bolagen att leverera även under nästa år. Finansieringskostnaderna ser som sagt ut att förbli låga under överskådlig tid men frågan är vad som händer med vakanser och fastighetspriser generellt när konjunkturen går in i ett lugnare skede.

Vänder priserna nedåt kommer det att sätta press på substansvärdena vilket snabbt skulle bli ett problem för många av bolagen på listan här nedan.