Egen projektutveckling blir en allt viktigare vinstmotor i byggbolaget NCC. Att i egen regi bygga och sälja bostäder och kontorsfastigheter är mer riskabelt än att bara bygga på entreprenad åt externa kunder men också mer lönsamt.

Med bra efterfrågan på både bostäder och kommersiella fastigheter har projektverksamheten gått som tåget för NCC de senaste åren men målsättningarna är ännu högre ställda.

Det fjärde kvartalet är extra starkt för projektverksamheten eftersom framför allt många bostäder lämnas över till köparna mot slutet av året. Ett stort antal kommersiella fastigheter resultatavräknades också och totalt i det fjärde kvartalet svarade projektverksamheterna för 62 procent av koncernens rörelseresultat.

Projekten drivs inom de båda divisionerna Housing och Property Development och båda presterade ganska likartade rörelseresultat i kvartalet, 483 respektive 475 Mkr. Inom Housing bygger NCC förutom i Sverige även mycket bostäder i St Petersburg, Tyskland och i Finland.

Efterfrågan på bostäder är fortsatt god på de flesta av NCC:s marknader även om en försvagning kunde noteras i Finland under slutet av fjärde kvartalet. I Norge startades inte någon nyproduktion av bostäder alls i kvartalet. Den norska bygg- och bostadsmarknaden har varit glödhet de senaste åren men på sistone visat tecken på en försvagning och NCC väljer att ligga lågt för tillfället.

Bolaget startade produktion av 1 079 bostäder under kvartalet vilket kan jämföras med 700 stycken i närmast föregående kvartal och 1 468 stycken ett år tidigare. Flest starter skedde i Sverige, St Petersburg och Finland. Sammantaget hade NCC cirka 6 300 bostäder i pågående produktion vid årsskiftet men den långsiktiga målsättningen är satt till 7 000. NCC räknar med stabila bostadsmarknader under 2014 med möjliga undantag av Finland och Norge som är mer osäkra.

Även efterfrågan på kommersiella lokaler har varit fortsatt bra och NCC resultatavräknade åtta projekt under fjärde kvartalet. 17  stycken var i pågående produktion och NCC siktar nu mot att i framtiden löpande ha 20-25 projekt i pågående produktion. Vd Peter Wågström sade i samband med rapporten att NCC jobbar hårt för att få igång nya projekt runt om i Norden.

Efterfrågan på moderna fastigheter i bra lägen väntas vara fortsatt god och om den väntade konjunkturförstärkningen materialiseras räknar NCC med att det kommer att ha en positiv effekt på den nordiska fastighetsmarknaden. Sverige bedöms ha de bästa förutsättningarna under året.

Resultatnivåerna inom Housing och Property Development var ungefärligen de väntade. Housing hamnade dock en bit under fjolårets lönsamhetsnivå och försämringen härstammar från försäljning av mark medan själva bostadsprojekten höll en i princip oförändrad marginal.

NCC vill dock generellt höja lönsamheten i hela organisationen och i fjärde kvartalet minskade försäljnings- och administrationskostnaderna både totalt och som andel av intäkterna jämfört med läget för ett år sedan.

Bättre lönsamhet är också högt på agendan inom NCC:s byggenheter. I fjärde kvartalet landade byggmarginalen lägre än väntat såväl inom den största enheten Construction Sweden som inom byggverksamheten totalt.

Marginalen i Sverige landade på 3,8 procent istället för väntade 4,6 procent. Förklaringen till den vikande lönsamheten är enligt NCC de lägre volymerna som gör att fasta kostnader får sämre täckning. Peter Wågström konstaterar i rapporten att den återhämtning av byggmarknaden som väntades under andra halvåret i fjol blev svagare än de flesta hade hoppats på. Utsikterna för 2014 är dock enligt vd:n alltjämt växande byggmarknader i Norden.

Orderingången i fjärde kvartalet var dock en besvikelse och landade drygt 8 procent lägre än snittprognosen i SME Direkts sammanställning av analytikerprognoser. Orderingången inom Construction Norway har varit fortsatt bra medan den framför allt inom Construction Sweden backade. Även Housing påverkade orderingången negativt eftersom färre bostäder produktionsstartades under kvartalet. Orderboken krympte 7 procent och uppgick vid årsskiftet till 47,6 miljarder kronor.

NCC väntas inte precis vara någon vinstraket de närmaste åren. Tillväxten 2014 och 2015 väntas landa kring 2 procent om året. Marginalerna väntas vara stabila och vinsttillväxten blir följaktligen också låg, 2,4 procent i år och 2,3 procent nästa år. P/e-talen för de närmaste åren uppgår till 10,8 respektive 10,7. Justerat för nettoskulden på drygt 5,6 miljarder kronor värderas rörelsen till 9,3 gånger årets väntade rörelseresultat.

Utdelningen för 2013 föreslås bli 12 kronor och snittprognosen för 2014 är 12,29 kronor. Direktavkastningen uppgår till 5,9 procent respektive 6,1 procent.

NCC:s målmedvetna satsning på egen projektutveckling de senaste åren har lyft vinstnivån i bolaget ett snäpp. NCC är ännu inte uppe i önskade nivåer vare sig vad gäller den löpande produktionen av bostäder eller kommersiella lokaler så det finns mer att hämta. Å andra sidan ska man kanske inte räkna med att marknaderna det närmaste året kommer att tillåta så värst mycket högre tempo än dagens.

Det finns även en del att fila på när det gäller lönsamheten i byggenheterna. Kostnaderna har sänkts i hela organisationen och när volymerna väl ökar igen bör det ge en knuff åt marginalerna.

Den vikande orderingången är oroande för framtiden. Byggkonjunkturen är dock sencyklisk och NCC har tidigare talat om en ökad aktivitet bakom kulisserna även om det ännu inte syns så mycket i orderboken. Förväntningarna är heller inte särskilt högt ställda och om marknaderna piggnar till i år ser vi fortsatt hyggliga möjligheter att NCC kan börja överraska positivt igen.

Vi behåller vår köprekommendation på aktien.