Det gungar rejält på börsen just nu. Stockholmsbörsens breda index (OMXSPI) är ner med 14 procent sedan årsskiftet och en av de sektorer som tagit mest stryk är fastigheter som totalt sett är ner med 17 procent hittills i år.
Den här texten publicerades i tidningen Börsveckan i nummer 8 den 21 februari
Det är alltså ungefär samma mönster som under coronakraschen våren 2020, även om utvecklingen var brutalare då när fastighetssektorn upplevde en rejäl ”krasch i kraschen”. Många aktier halverades på kort tid och det fanns en stor oro kring huruvida bolagen skulle klara av att refinansiera sig eller ej när kapitalflödet sinade i osäkerheten som uppstod när samhället stängde ner.
Fastighetssektorn berör många och är väldigt dynamisk. I Sverige är den också väldigt bred. Ibland brukar man lite slarvigt klumpa ihop alla bolagen i sektorn men det finns stora skillnader sinsemellan och när vi analyserade fastighetssektorn under corona så kom vi fram till olika typer av råd beroende på vilket typ av bolag vi tittade på. Längst ut på riskskalan fanns då handelsfastigheter och kommersiella kontorsfastigheter. På motsatt sida fanns bostadsfastigheter och även samhällsfastigheter inom vård, skola och offentliga kontor.
Med facit i hand visade det sig också vilka som klarade sig bäst och vilka som var tvungna att ge störst ”coronarabatter” när det brann som värst. Eller vilka som kunde finansiera sig bäst mitt i krisen samt vilka som fick se sig tvungna att agera defensivt när obligationsmarknaden stannade upp och bankerna drog öronen åt sig. I slutändan är det ändå kassaflödet som spelar roll och det som på sikt utgör den viktigaste faktorn i en fastighetsvärdering. Stabiliteten på hyresgästen, durationen på hyreskontrakten och hur pass väl man förvaltar fastigheten är A och O för en värderingsman.
När man ser rörelserna på börsen inom fastighetssektorn så kan man föranledas att tro att värdet på fastigheterna rör sig rejält på dagsbasis. Så är det självfallet inte, tvärtom. Det finns en sund ”tröghet” i systemet och i grunden handlar det om reala tillgångar som utgör en viktig del av infrastrukturen i ett samhälle. I motsats till ett internetbolag som utvecklat ett dataspel, eller en sömnapp, så kan inte fastigheter bara försvinna efter kort tid. Aktiekursens utveckling är snarare ett resultat av de två viktigaste faktorerna som styr börsen i det korta perspektivet; rädsla och girighet.
Något som inte sällan kommer upp på tal när man diskuterar fastigheter är fastighetskrisen i början av 90-talet. Många drar gärna paralleller med den krisen, i synnerhet när det skakar till på börsen. Dysterkvistarna får naturligtvis större utrymmen i media. Det lockar till fler klick. Det är också väldigt tacksamt när de flesta fastighetsbolagen ägs och styrs av entreprenörer. Det är alltid roligare att läsa om Rutger Arnhult, Sven-Olof Johansson, David Mindus, Erik Selin och Ilija Batljan och hur mycket deras respektive förmögenheter minskat den senaste månaden.
Tack och lov är dessa entreprenörer mer långsiktiga än gemene man. De bygger företag, investerar i framtiden och säljer sällan aktier. Det är egenskaper talande för de flesta framgångsrika entreprenörer och investerare. Man är långsiktig i det man gör. Med långsiktighet skapas också förutsättningar för att bygga förmögenheter. Man ser möjligheter där andra ser risker. Självfallet finns det en och annan företagsbyggare som genom historien tagit alldeles för stora risker och gått under, men faktum är att majoriteten av de största investerarna på börsen idag är sådana som i början av karriären tagit risker men som också genom enträget arbete fått massiv belöning för detta längre fram.
Om vi går tillbaka till fastighetskrisen så är det några väldigt väsentliga skillnader som råder idag mot då.
Skillnad nummer ett är ränteläget och inflationen. Vanliga bankräntor steg från nivåer kring 11-12 procent hösten 1989 till 18-20 procent (!) våren 1990. I nuläget är förvisso räntan på väg upp, men från obefintliga nivåer. Detsamma kan sägas om inflationstrycket som låg omkring 9-11 procent år 1990. Här är det förstås mer oroande att inflationen nu taktade 5-7 procent i USA och västvärlden under vintern, men många bedömare räknar med att den faller härifrån, i takt med att flaskhalsar och annat löses upp under våren.
Kanske är inte den höga inflationen ”transitory” (övergående). Vem vet?
Men att den skulle bita sig fast på nivåer över 4-5 procent har jag svårt att se. Skulle den göra det så är det snarare ett tecken på en världsekonomi som går på högvarv och då är faktiskt fastigheter ett ganska bra val med tanke på att det är tillgångar som är inflationsskyddade och en stark ekonomi ger högre efterfrågan på lokaler och ett starkare köptryck på reala tillgångar.
Skillnad nummer två är att värdet på fastigheter steg mycket mer av spekulation och inte så mycket baserat på kassaflöden på den tiden. På 90-talet var det i princip omöjligt att köpa fastigheter med positiva kassaflöden, då räntekostnaderna var skyhöga och åt upp hela vinsten. Det är en stor skillnad jämfört med dagens situation där fokus vilar på kassaflöde och driftnetto. Många av börsens fastighetsbolag har även höga räntetäckningsgrader (dvs vinsten i relation till de finansiella kostnaderna) på i många fall 4-6 ggr.
Den tredje, och kanske viktigaste skillnaden, var att belåningsgraden var betydligt högre då. Som snitt för sektorn låg belåningsgraden i samband med 90-talskrisen mellan 85-90 procent, i vissa enskilda fall var det uppemot 100 procent till och med. I nuläget ligger genomsnittet någonstans mellan 40-50 procent.
Den här texten publicerades i tidningen Börsveckan i nummer 8 den 21 februari
Risk går tyvärr inte att koka ner till ett statistiskt mått och börsens beteende kommer heller aldrig att gå att sammanfatta i en formel. Som investerare så gäller det att istället vara uthållig och beredd på att förlora på kort sikt om du vill vinna på längre sikt. I börsnedgångar som dessa är det viktigt att kunna hantera rädslan. Det är enkelt att trycka på sälj och slippa se eländet på skärmen, men kom ihåg att även den som vågade hålla kvar vid sina aktier under finanskrisen för 14 år sedan fick se en rejäl återhämtning åren efter. Likaså under våren 2020. Analysera och förstå vad du äger ordentligt innan du agerar.
Och kom ihåg en viktig sak. Världen kommer inte att gå under den här gången heller.
