Förra året var det ungefär 70 000 personer som deklarerade ett skattepliktigt överskott från sin uthyrning. Ganska få, kan tyckas, men det har en förklaring.

Det vanligaste misstaget med deklaration av hyresintäkter är nämligen enligt Johan Schauman, deklarationsexpert på Skatteverket, att man överhuvudtaget inte vet att uthyrning av bostad är skattepliktigt.

”Enligt våra beräkningar är det ca 80 procent av de som borde redovisa vinst från uthyrning av bostad som inte gör det.”

Johan Schauman säger att Skatteverket är positivt till att människor hyr ut sina bostäder och hoppas att Skatteverkets räkneverktyg ska bidra till att fler inte drar sig för att hyra ut i en lite större utsträckning. Studier som Skatteverket gjort visar att många också hyr ut för högst 40 000 kronor för att slippa skatta och deklarera.

”Det är ju inte rationellt att avstå fler intäkter bara på grund av att en tycker det är krångligt att deklarera eller förstå vad skatten blir. I nästa steg hoppas vi att den som hyr ut ska kunna se resultatet och skatten redan i plattformen där en hyr ut. Vi för redan dialog med plattformarna och de är positiva till det”, säger Johan Schauman.

Johan Schauman

Du får göra ett schablonavdrag

När du hyr ut det som räknas som en privatbostad får du göra ett schablonavdrag om 40 000 kronor. Det betyder att du aldrig behöver betala skatt för hyresintäkter under 40 000 kronor per år. Men det finns också andra avdrag som du får räkna av.

För att huset, rummet eller lägenheten du hyr ut ska räknas som en privatbostad finns ett antal kriterier som ska vara uppfyllda. Bostaden ska ägas av en privatperson, alltså en fysisk person, och inte ett företag, du själv eller dina närstående ska använda eller ha för avsikt att använda bostaden och bostaden ska användas för permanent boende eller som fritidsbostad.

Själva syftet med schablonavdraget är att det ska täcka de ökade driftskostnader du har på grund av uthyrningen. Således kan du alltså inte dra av en högre försäkrings- eller lånekostnad eller kostnader för möbler exempelvis.

Du får ett schablonavdrag per uthyrd bostad. Om du samäger bostaden med någon annan får ni dela schablonavdraget sinsemellan.

Du får bara göra schablonavdrag för de månader under ett år som du ägt bostaden. Det betyder att om du köper ett fritidshus i början av mars som du sedan hyr ut får du bara göra schablonavdrag med 10/12-delar (alltså 10/12 = 0,83333 » 83 % av 40 000 kronor = 33 333 kr).

Detta räknas som hyresintäkt

- Hyresintäkten är förstås det din hyresgäst betalar för att bo i din bostad.

- Hyresintäkt kan även vara arbete som hyresgästen utför. Värdet av dennes arbetsinsats ska då räknas som hyresintäkt.

- Om hyresgästen betalar ett schablonbelopp för exempelvis el och internet räknas det som en hyresintäkt, men inte om hyresgästen betalar det faktiska beloppet.

Om du använder någon form av förmedlingstjänst för att hyra ut din bostad utgör inte bara din intäkt av uthyrningen hyresintäkten, utan också hyran som kommer förmedlingstjänsten tillgodo. Men detta gäller bara om du fortfarande räknas som hyresvärd.

En tumregel är att förmedlingstjänsten räknas som hyresvärd om dennes namn står som uthyrare. Om du sköter allt, förutom betalning och exempelvis en hemsida, då är det du som räknas som hyresvärd. Se mer detaljerade kriterier här.

Förutom schablonavdraget får du också göra ett avdrag på 20 procent av hyresintäkten. Syftet med det avdraget är att täcka kostnader för exempelvis sophämtning, el och vatten.

Om det blir något över när du gjort alla avdrag så räknas detta belopp som en kapitalinkomst.

Räkneexempel: Hyra ut fritidshuset

Carl hyr ut sitt fritidshus sex veckor om året för 10 000 kronor per vecka. Hans sammanlagda hyresintäkter för året blir därmed 6 × 10 000 kr = 60 000 kr.

Han gör schablonavdrag med 40 000 kr (60 000 kr – 40 000 kr = 20 000 kr).

Carl gör också avdrag för hyresintäkten på 20 % av 60 000 kr = 12 000 kr.

Han drar av de två avdragen (60 000 kr – 40 000 kr – 12 000 kr = 8 000 kr) överskottet (kapitalinkomsten) blir därmed 8 000 kr.

Skatten bli därmed 2 400 kronor eftersom att 30 % på 8 000 kronor (0,3 × 8 000 kr = 2 400 kr)

Hade Carl delat fritidshuset med någon hade överskottet blivit 4 000 kronor var.

Andra regler för bostadsrätten

Observera att ovanstående exempel gäller hus eller ägarlägenhet. Bostadsrätter har egna regler. Skillnaden är att istället för att dra av 20 procent av hyresintäkten så får du dra av en viss del av bostadsrättens avgift.

Hur mycket av avgiften som får dras av bestäms av hur stor del av lägenheten som hyresgästen själv bor i, inte gemensamma ytor såsom exempelvis kök och hall om ni delar dessa.

Om bostadsrättsföreningen tar ut en avgift av dig för att du hyr ut din bostadsrätt har du rätt att dra av denna.

Om du gör ett kapitaltillskott, till exempel som en del av avgiften, till bostadsrättsföreningen, får det inte dras av på hyresintäkten.

Räkneexempel, hyra ut bostadsrätten:

Desirée och Erik hyr ut sin bostadsrätt i 10 månader för 10 000 kronor i månaden. Den totala hyresintäkten blir då 10 × 10 000 kr = 100 000 kr.

Avgiften på bostadsrätten är 5 000 kronor i månaden. Av detta är 200 kronor kapitaltillskott till bostadsrättsföreningen.

Desirée och Erik betalar också 300 kronor i månaden till föreningen för att de hyr ut sin bostad.

Månadsavgifterna blir alltså totalt 50 000 kr (10 × 5 000 kr). Från detta ska kapitaltillskottet dras av (10 × 200 kr = 2 000 kr). Uthyrningsavgiften läggs på (10 × 300 kr = 3 000 kr).

Desirée och Erik får alltså dra av 40 000 kr (schablonavdraget) och 51 000 kr (50 000 – 2 000 + 3 000).

100 000 kr – 40 000 kr – 51 000 kr = 9 000 kr blir alltså kapitalinkomsten för uthyrningen. Den ska delas lika mellan Desirée och Erik.

Skatteverket har ett räkneverktyg som underlättar uträkningen av din uthyrning. Det hittar du här.

Hyra ut hyresrätt

Den som hyr ut sin hyresrätt omfattas i stort av liknande regler som för den som hyr ut sin bostadsrätt. Precis som i fallet med bostadsrätten så får du göra avdragen efter hur stor del av ytan du hyr ut och längden på uthyrningen.

Ska man vara lite petig kan man nämna att en hyresbostad egentligen inte är en privatbostad, men reglerna för skatt på uthyrning är ändå snarlika.

Räkneexempel, hyra ut del av hyresrätten:

Felix hyr ut en del av sin hyresrätt året runt. Hyresgästen har egen ingång med en liten tambur, sovrum och ett badrum. Delen av lägenhetsytan som hyresgästen själv disponerar uppgår till 40 kvadratmeter. Hela lägenheten är på 160 kvadratmeter.

Felix har en hyra på 20 000 kronor i månaden. Hyresgästen betalar 6 000 kronor i månaden.

Den totala hyresintäkten blir alltså 72 000 kr ( 12 × 6 000 kr).

Felix totala hyreskostnad per år är 240 000 kr (12 × 20 000 kr).

Av den får han dra av en fjärdedel (40 / 160 = ¼). ¼ × 240 000 kr = 60 000 kr).

Således får han dra av 40 000 kr (schablonavdraget) och 60 000 kr för hyran. (72 000 kr – 40 000 kr – 60 000 kr = mindre än noll)

Felix behöver alltså inte skatta alls för sin uthyrning.

Uthyrning av bostadsrätt i en oäkta förening

Bor du i den lite ovanliga ägarformen bostadsrätt i en oäkta förening gäller särskilda regler. Exempelvis får du inte göra något schablonavdrag. Precis som i fallet med hyresrätter är en bostadsrätt i en oäkta förening ingen privatbostad.

Här kan du läsa exakt vad som gäller bostadsrätter i oäkta föreningar. Bra att veta är att Skatteverkets räkneverktyg inte fungerar för den här typen av bostad.

Hyra ut bostad i utlandet

Det spelar ingen roll om bostaden du hyr ut är finns i Sverige eller utomlands, du deklarerar din uthyrning på samma sätt ändå. Du ska däremot inte behöva dubbelbeskattas om landet där bostaden ligger också tar ut skatt.

Här kan du läsa mer om avräkning av utländsk skatt.

Om du gör ett underskott

Med tanke på att schablonavdraget ändå är ganska stort och att du dessutom får göra avdrag utöver det är det stor chans att du gör ett, ur skattesynpunkt, underskott på din uthyrning.

Att du gör ett underskott betyder däremot inte att du får göra avdrag på skatten på din kapitalinkomst.

Prenumerera på mitt nyhetsbrev som kommer en gång i månaden. Här lägger du upp din kostnadsfria prenumeration .

Följ mig gärna på Twitter

Följ Placera på Facebook , LinkedIn, Twitter,  YouTube och Soundcloud