Hotellfastighetsbolaget Pandox lägger bakom sig ett starkt 2016. Drivet framför allt av en bra hotellmarknad kan bolaget summera en resultatförbättring på 19 procent för helåret. Pandox har även varit aktiva under året och genomfört lyckade förvärv, investerat i fastighetsbeståndet och höjt effektiviteten i sin förvaltning.

Aktivitetsnivån har varit hög även de senaste månaderna. Pandox har sedan november hunnit genomföra ett större förvärv nere på kontinenten, tecknat nya viktiga hyresavtal i Norden och genomföra en nyemission på drygt 1 miljard kronor.

Med sin inriktning helt mot hotellmarknaden är Pandox unikt bland Stockholmsbörsens fastighetsbolag. Bolaget äger i dagsläget 120 hotell i tio länder. Det innebär att Pandox är ett av de större hotellfastighetsbolagen i Europa. Verksamheten har en klar tyngdpunkt mot Sverige och övriga Norden. Utanför Norden är Tyskland, Belgien och Kanada viktiga marknader.

Bolagets strategi går ut på att äga stora hotellfastigheter i övre mellan- till högprissegmenten belägna strategiskt i viktiga affärsrese- eller fritidsdestinationer. Pandox fastighetsportföj värderades vid årsskiftet till drygt 38 miljarder kronor.

Av de 120 hotellen drevs vid årsskiftet 98 stycken av en extern operatör som hyr in sig hos Pandox på långtidskontrakt. Scandic är största hyresgäst och svarar för 36 procent av hyresintäkterna. Andra välkända hyresgäster är Nordic Choice, Radisson Blu, Hilton samt tyska Leonardo.

I övriga 22 fastigheter agerar Pandox själv hotelloperatör. Verksamheten delas därför in i två affärsområden: Fastighetsförvaltning och Operatörsverksamhet. Under 2016 genererade Fastighetsförvaltning knappt 80 procent av Pandox samlade driftnetto och Operatörsverksamheten resterande dryga 20 procent.

I början av 2017 tecknade Pandox nya 20 åriga hyresavtal med Scandic för sju av hotellen inom Operatörsverksamhet. Scandic tar därmed över driften och fastigheterna flyttas över till Fastighetsförvaltning som ytterligare stärker sin ställning inom Pandox.

Inom Fastighetsförvaltning får Pandox hyresintäkter som vilket annat fastighetsbolag som helst. Cirka 75 procent av hyresavtalen är dock utformade så att de innehåller en procentsats på operatörens omsättning, med en garanterad miniminivå. Därmed kan Pandox till viss del få ökade intäkter i goda tider samtidigt som de har ett skydd i dåliga tider.

Med omsättningsbaserade hyresavtal och delat ansvar för underhåll får fastighetsägare och hyresgäst ett gemensamt intresse i att utveckla verksamheten och det är ett upplägg som Pandox föredrar i sina fastigheter.

Förvärv är en viktig del av alla fastighetsbolags tillväxtstrategier, så även Pandox. Den största affären hittills är köpet av Norgani Hotels 2010 för 10 miljarder kronor. I slutet av 2015 köptes en portfölj med hotell i Tyskland för 3,7 miljarder kronor och i slutet av 2016 var det dags igen. Den här gången var det hotell i Tyskland, Österrike och Nederländerna som förvärvades för 4,1 miljarder kronor.

Pandox är med sina omsättningsbaserade hyresavtal och sin egna operatörsverksamhet något mer konjunkturkänsligt än många andra fastighetsbolag. Det har gynnat bolaget de senaste åren då hotellkonjunkuren varit stark på bolagets viktigaste marknader.

I hotellsammanhang används resultatmåttet Rev Par vilket är intäkt per tillgängligt hotellrum. Rev Par ökade kraftigt på Pandox viktigaste marknader under 2016. Köpenhamn var bäst med en uppgång på 13 procent medan Stockholm ökade 8 procent. Bland de mindre marknaderna var Montreal i Kanada stark. Dessa tre marknader avslutade också året bäst.

Hotellkonjunkturen följer till stor del den övriga ekonomiska utvecklingen. Branschbedömningarna för turistresandet inför 2017 är en fortsatt tillväxt på 2-3 procent i Europa. För Pandox viktigaste marknader är utsikterna stabila.

Vd Anders Nissen är dock mer försiktigt i sitt vd-ord i bokslutsrapporten. Efter ett starkt 2016 blir jämförelsetalen tuffa att överträffa och bolaget räknar enligt vd:n med en lägre tillväxt i Rev Par under 2017.

Anders Nissen, vd för Pandox

Enligt SME Direkts sammanställning av analytikerprognoser väntas Pandox under 2017 öka intäkterna med 10 procent. Lönsamheten väntas förbättras jämfört med i fjol och snittprognosen för vinst per aktie ligger på 12,35 kronor. För 2018 förutspås en vinst på 12,85 kronor per aktie.

De prognoserna innebär p/e-tal på 11,8 respektive 11,3 för de närmaste åren.

Utdelningen på 4,10 kronor per aktie för 2016 ger en direktavkastning på 2,8 procent i vår. De kommande åren väntas bjuda på direktavkastningar på 3,5 procent respektive 3,7 procent.

Pandox-aktien har haft en bra utveckling sedan bolaget kom tillbaka till börsen sommaren 2015. Det senaste året har dock aktien pendlat mellan 130 och 155 kronor. Den allmänna ränteoro som påverkat hela fastighetsbranschen har även skakat om Pandox-aktien.

Pandox har en stark historik där förvärv och löpande förvaltning lyft resultaten kraftigt de senaste tjugo åren. Ledningen i bolaget är minst sagt rutinerad med vd Anders Nissen i spetsen som lett verksamheten från dag ett.

Vi tror dock att ränteoron kommer att spöka i fastighetssektorn ett tag till. Därmed framstår Scandic Hotels som ett bättre aktieval för den som vill ha exponering mot hotellmarknaden, som precis som konjunkturen i Norden väntas tuffa på i hygglig takt ett tag till.

Värderingen av de båda aktierna är snudd på identisk men eftersom Scandic är en ren operatör påverkas de inte lika direkt av ränteoron. Direktavkastningen i Scandic-aktien väntas dessutom vara högre. Vi behåller en neutral rekommendation på Pandox.