Fastighetsbolaget Victoria Parks aktie har haft en urstark kursutveckling sedan början av 2015. Bolagets satsning på bostäder i så kallade miljonområden i tillväxtorter i södra och mellersta Sverige börjar ge utdelning och resultaten har de senaste kvartalen stigit kraftigt. Det första kvartalet 2016 noterade bolaget ett 36 procent högre substansvärde än för ett år sedan.

En avgörande punkt i Victoria Parks affärsidé är att löpande rusta upp de bostäder och områden som förvärvas och därigenom få upp hyresnivåerna och samtidigt även få ned driftkostnaderna. Det höjer värdet på fastigheterna och lyfter Victoria Parks substansvärde.

Av de totalt 9 509 lägenheter som Victoria Park ägde vid utgången av det första kvartalet hade 1 629 stycken fått åtminstone badrummen renoverade. Standardhöjande renoveringar och genomförda bruksvärdeprövningar har inneburit att hyresvärdet per kvadratmeter i Victoria Parks fastighetsportfölj stigit med 13 procent sedan början av 2013. Den generella hyreshöjningen under samma period har varit cirka 4 procent.

Bruksvärdeprövning är när Victoria Park hos Hyresnämnden begär en prövning om huruvida hyresnivåerna i ett visst bestånd överensstämmer med nivåerna i liknande objekt med samma standard och läge. Sådana prövningar har på sistone resulterat i hyreshöjningar på cirka 5 procent i Linköping och 3 procent i Malmö. En prövning har även begärts i Eskilstuna som är Victoria Parks största marknad.

Räknat på hyresvärdena låg 29 procent av fastighetsbeståndet i Eskilstuna vid utgången av det första kvartalet. Linköping och Göteborg svarade vardera för 16 procent och resten av fastigheterna var fördelade över Malmö, Borås, Stockholm, Kristianstad och Markaryd. 90 procent av ytorna i var bostäder och resterande del kommersiella lokaler.

Utöver bostäder i B-områden bygger Victoria Park även exklusiva bostadsrätter i ett projekt i Malmö. Det är ett så kallat livsstilsboende som utöver bostäder även erbjuder ett högt serviceutbud. Projektet har pågått ett antal år redan och de sista etapperna ska nu byggas.

Efter att projektet är fullt utbyggt nästa år räknar inte Victoria Park med att behålla den serviceverksamhet man för närvarande bedriver i anslutning till livsstilsboendet. Fokus kommer då helt och hållet ligga på förvaltning av fastigheter.

Nya projekt väntar dock under kommande år, men då i anslutning till övriga beståndet. Många av de bostadsområden Victoria Park äger är relativt luftigt bebyggda och bolaget ser möjligheter att bygga fler bostäder inom befintliga områden. I närtid utreds möjligheterna att bygga cirka 1 200 nya lägenheter, varav 800 i Linköping och runt 200 vardera i Stockholm och Göteborg.

Den typen av nybyggnadsprojekt har förutsättningar att bli rejält lönsamma då den drar nytta av befintlig infrastruktur i respektive område och dessutom byggs på mark värderad till noll kronor.

Vid sidan om ren nyproduktion pågår inom Victoria Park som sagt löpande renoveringsarbeten i samband med omflyttningar. Bestånden som förvärvas har genomgående behov av mer eller mindre omfattande renoveringar. Det är en medveten strategi. Bostadsfastigheter är lågriskinvesteringar som i dagens marknad medför höga prislappar i förhållande till de driftöverskott de genererar. Ett sätt att förbättra avkastningen på affären är då att höja standarden på lägenheterna och därmed också värdet på fastigheterna.

I och med att renoveringarna enbart sker i samband med avflyttning så tvingas ingen till hyreshöjningar de inte vill ha. Det har dock visat sig att det finns en stark efterfrågan på högre standard även i B-områden och att flertalet hyresgäster är villiga att betala högre hyror för att bo bättre. Utöver renoveringar kan hyresgästerna även välja att uppgradera delar av lägenheten efter en tillvalslista.

Under det första kvartalet i år renoverades 170 lägenheter. Vid kvartalets utgång stod 279 lägenheter på tur för de kommande sex månaderna. Det kostar en hel del pengar men i takt med att allt fler lägenheter blir renoverade och får högre hyror så förbättras kassaflödena i Victoria Park vilket skapar utrymmer för högre tempo i det fortsatta renoveringsarbetet.

Det är dock inte bara de enskilda lägenheterna som det behöver renoveras. Hela områdena behöver inte sällan en uppryckning. Victoria Park väljer att utöver sin egen förvaltningspersonal även engagera lokalt boende i varje område. I samarbete med arbetsförmedlingen anställs ungdomar och arbetslösa för att sköta om bland annat bland annat renhållning och för att fungera som kontaktpersoner för övriga boende.

Genom att engagera de boende skapas en bättre miljö vilket sänker driftkostnaderna och höjer attraktionskraften och värdet på hela området.

Finansiellt har Victoria Park en halv miljard i kassan. Belåningsgraden var vid utgången av första kvartalet 57 procent. Målet är att ligga under 65 procent så det finns utrymme för ytterligare lån på knappt 700 Mkr med nuvarande tillgångsmassa. Förutsättningarna för fortsatta förvärv är således bra.

Victoria Park själva beräknade vid utgången av det första kvartalet sin intjäningsförmåga till cirka 219 Mkr. Borträknat preferensaktiernas rätt till utdelning motsvarar det 89 öre per stamaktie. Substansvärdet per stamaktie var vid utgången av det första kvartalet 14,11 kronor. Med dagens aktiekurs handlas Victoria Park med de siffrorna till p/e 21,1 och med en premie mot substans på 33 procent.

På nuvarande kursnivåer är potentialen i Victoria Park-aktien på kort sikt sannolikt begränsad. Aktien känns fullvärderad efter det senaste årets rusning. Affärsidén är dock fortfarande klockren. Bristen på bostäder är stor på många håll i Sverige och med en ökande invandring lär efterfrågan på relativt sett billiga hyresrätter i B-lägen i tillväxtorter vara fortsatt god under kommande år.

Den starka resultatutvecklingen det senaste året visar att affärsidén fungerar. Med drygt 80 procent av det nuvarande fastighetsbeståndet kvar att renovera och dessutom finansiellt utrymme för nya förvärv finns det fortsatt stor potential till stigande resultat och fastighetsvärden i Victoria Park.

Som en lite mer långsiktig investering tycker vi därför att aktien är köpvärd.