STOCKHOLM (Nyhetsbyrån Direkt) Det Lidingöbaserade fastighetsbolaget John Mattson, som är på väg mot Stockholmsbörsen, ser potential till renoveringsförädling och förtätning i bolagets befintliga hyreslägenhetsbestånd, och nosar samtidigt på att expandera till andra kommuner. Men då gäller det att säkerställa tillräckliga skalfördelar och att inte betala ett överpris vid förvärv på en het marknad.

Det säger John Mattsons vd Siv Malmgren i en tv-intervju med Nyhetsbyrån Direkt inför noteringen.

Fastighetsbolaget grundades 1965 av byggmästare John Mattson efter att han sålt sitt byggbolag som nuförtiden utgör den börsnoterade bostadsutvecklaren JM. Vid avyttringen till Industrivärden behöll han ett antal fastigheter som blev grunden till John Mattson Fastighetsföretagen.

För närvarande är bolaget Lidingös största fastighetsägare med närmare 2.200 lägenheter i kommunen, samt vissa kommersiella lokaler.

"Vi vill skapa attraktiva lokalsamhällen och då är det viktigt att det också finns närservice för de som bor i området", säger Siv Malmgren.

Medför bostadsbristen full beläggning i lägenheterna?

"Ja, vi har tio års kötid till våra lägenheter. Vi har en mindre del vakant, men det beror på att vi håller på att uppgradera bostäder."

Bild: Nyhetsbyrån Direkts reporter Johan Lind intervjuar John Mattsons vd Siv Malmgren.

Vad har ni för renoveringsbehov i fastigheterna och vilka möjligheter till hyreshöjningar ser ni framöver?

"Vi renoverar våra lägenheter i två steg. Av våra 2.200 lägenheter har vi 900 som är uppgraderade till basnivå. Då säkrar vi fastigheternas tekniska status, byter stammar och gör nytt badrum medan hyresgästerna bor kvar. Nästa renoveringssteg görs vid succession när lägenheten är tom. Då renoverar vi köket och alla ytskikt. Vi har 400 lägenheter som behöver genomgå båda stegen och 900 lägenheter som bara har det andra steget kvar. Vi höjer hyran en mindre del i första skedet och i lite högre grad vid andra steget. Samtidigt sker förstås årliga hyresförhandlingar."

Det pågår vissa försök att marknadsanpassa bostadshyror i populära storstadsområden. Påverkas ert bestånd av det?

"Det viktiga med hyresmarknaden i Stockholm tycker jag är att på sikt få en bostadsmarknad i balans så att man har chans att få en lägenhet utan många år i kö. Det är klart att en anpassning av hyrorna till hur efterfrågan ser ut skulle gynna fastighetsägare som har äldre bestånd i attraktiva lägen, såsom vi har."

Är det attraktivare för er att fortsätta er affärsmodell med hyresrätter, snarare än att ombilda till bostadsrätter?

"Ja. Skulle man ombilda till bostadsrätter ska man ju placera pengarna man får om man säljer, och vad är då bättre än att placera långsiktigt i hyresrätter i attraktiva lägen?", frågar sig John Mattson-chefen.

Bolaget ser en nybyggnadspotential på egen mark om cirka 1.000 lägenheter.

Ni vill öka ert förvaltade fastighetsbestånd från nuvarande 6 miljarder kronor till 10 miljarder kronor år 2023, bland annat genom att förtäta. Stödjer Lidingö kommun det?

"Den förtätningspotential vi har i våra områden är på redan hårdgjord mark, såsom parkeringsplatser och garage. Det är platser som kan användas på ett bättre sätt och bli tryggare och vackrare än de är i dag. Lidingö stad har samma bild upplever jag. För vårt senaste projekt att bygga ungdomsbostäder på 23 parkeringsplatser som i stället blir 74 bostäder tog detaljplaneprocessen bara elva månader."

Bild: John Mattsons fastighetsbestånd på Lidingö. Bildkälla: prospekt

Nu är ni koncentrerade till Lidingö. Hur ser ni på frågan om skalfördelar och eventuell expansion till andra delar av Stockholmsområdet?

"Vi vill växa, gärna även utanför Lidingö. Etablerar vi oss i en annan kommun vill vi komma upp i ett bestånd på 400-500 lägenheter, eftersom vi vill jobba nära våra kunder och ha personal på plats. Där vi etablerar oss vill vi åtminstone på sikt kunna komma upp i den volymen."

Bostadsutvecklare har nuförtiden svårt att sälja ofärdiga bostadsrätter. Ökar det möjligheterna att bygga hyresrätter?

"Ja, jag tror att hyresrätten absolut kommer att bli ännu mer efterfrågad framöver - från att redan i dag vara en attraktiv boendeform. Jag tror också att det kommer att vara aktuellt att bygga hyresrätter vid markanvisningar framöver."

Räntor påverkar ju värdet på tillgångar som fastigheter. Hur skulle ni påverkas av en eventuell ränteuppgång i ekonomin?

"Vi har merparten av vår lånestock räntesäkrad, men det är klart att om räntan går upp påverkas även vi."

John Mattson gör ingen nyemission i nuläget, utan bara en ägarspridningsemission. Hur ser kapitalbehovet ut framöver med tanke på era renoverings- och expansionsplaner?

"Vi har i dag en belåningsgrad på 41 procent. Vi har en finansiell riskbegränsning på 50 procent. Vi ser ett investeringsbehov på 2,5 miljarder kronor för de projekt som vi nu planerar i det egna beståndet kring renoveringar, konvertering av en del lokaler och förtätning. Utöver det har vi ett utrymme att förvärva för uppemot 1 miljard kronor innan vi slår i taket för vår finansiella riskbegränsning."

Vilka är de största utmaningarna för bolaget framöver?

"När det gäller tillväxt kan man konstatera att många aktörer kommer att vara intresserade av de attraktiva förvärvsobjekten i Stockholmsregionen, vilket medför höga priser. Att vi redan har mycket att göra och kan investera i vår egen portfölj är en fördel. Vi kommer förstås att bevaka förvärvsmarknaden, men bara göra bra affärer."

Och inte betala överpriser?

"Nej", svarar Siv Malmgren.

Teckningskursen i den ägarspridningsemission som John Mattson genomför uppgår till 90 kronor per aktie, vilket värderar företaget till 3.030 miljoner kronor.

Ett antal investerare har åtagit sig att förvärva aktier för 910 miljoner kronor. Det handlar om Första AP-fonden, Länsförsäkringar, Carnegie Fonder, Prior & Nilsson, Fidelity och Tagehus.

Erbjudandet omfattar aktier för 1.305 miljoner kronor som erbjuds av huvudägaren AB Borudan Ett som är familjeägt av Kerstin Skarne som är dotter till den framlidne John Mattson. Vidare finns en övertilldelningsoption på 196 miljoner kronor.

Anmälningsperioden för allmänheten i Sverige pågår mellan den 23 maj och 3 juni 2019. Institutionella investerare har ytterligare en dag på sig att teckna.

Beräknad första dag för handel i John Mattsons aktier på Nasdaq Stockholm är den 5 juni 2019.

Carnegie och Handelsbanken är Joint Global Coordinators. Gernandt & Danielsson Advokatbyrå är legal rådgivare.

Johan Lind +46 8 5191 7954

Nyhetsbyrån Direkt