Uppdragsartikel

STOCKHOLM (Fonder Direkt) Dow Jones REIT-index har stigit kraftigt sedan börsturbulensen stod zenit i slutet av 2018, och nosade i fredags på toppnivåerna från i juli 2016.

Fonder Direkt har träffat Aki Kostiander, som förvaltar fonden UB Nordamerika REIT, för att ta pulsen på fonden och REIT-segmentet (real estate investment trust) i stort.

Aki Kostiander. (Källa: United Bankers AM)

Har REIT:s blivit mer attraktiva nu när centralbanker världen över bromsar med sina räntehöjningar?

"Ja, nu när realavkastningen har dämpats ser högt avkastande tillgångar mer attraktiva ut. I det längre perspektivet kan stigande räntor kompenseras av högre tillväxt och inflation", säger Aki Kostiander.

Direktavkastningen för portföljen låg per den 31 januari på 5,5 procent, och hade minskat från 6,3 procent vid årsskiftet. Finns det ytterligare potential för att denna ska minska i REIT:s, i takt med att investerare letar efter inkomstalternativ i portföljen.

"Den snabba uppgången för direktavkastningen var en följd av marknadsförhållandena när aktier föll, så det går inte att dra särskilt stora slutsatser av dessa siffror. Men det är mycket möjligt att direktavkastningarna kan komma ned en bit till, om priserna stiger till följd av en efterfrågan från aktiegeneralister. Vår investeringsfilosofi framhåller direktavkastning, så om denna faller skulle vi behöva ändra portföljsammansättningen för att upprätthålla en attraktiv utdelningsnivå i fonden."

Det borde i så fall i praktiken innebära att ni tar in bolag av sämre kvalitet och med möjligen högre finansiell risk? Är det värt att exempelvis byta ut en stabil REIT med 4,5 procent direktavkastning, mot en med lägre kvalitet men som ger 7 procent?

"Nej, kvaliteten på bolagen behöver inte bli sämre. Vi brukar till exempel göra försiktiga rotationer till billigare sektorer, länder eller områden inom fastigheter. Sälj dyrt och köp billigt, enligt 'mean reversion' och fastighetsklockan", framhåller Aki Kostiander.

Kassaflödestillväxten i portföljen var per årsskiftet negativ, -5,25 procent enligt data från Morningstar. Är det hållbart på sikt, hur ser du på det här?

"Dessa siffror från Morningstar är inte transparanta, så det är svårt för oss att utvärdera orsaken till detta. Men överlag uppskattar vi att FFO (funds from operations) har ökat för REIT:s. Till exempel så uppger NAREIT (the association for REITs in the US) att FFO i det tredje kvartalet 2018 var 11 procent högre än ett år tidigare."

Hur väljer fonden ut vilka innehav som ska finnas i portföljen? Vilka är de viktigaste kriterierna?

"Vår process är baserad på en kvantitativ screening av REIT:s och startar med en grövre filtrering, som inkluderar diversifiering sett till geografi och sektorer. I screeningen är kassaflöden och direktavkastning viktiga faktorer. Vi tittar även på skillnader i direktavkastning mellan den listade och den direkta fastighetsmarknaden, så kallad implied capitalization rate (fastigheternas direktavkastning som en följd av aktiekurs) mot capitalization rate (direktavkastning sett till fastigheternas uppskattade värde). Vidare synar vi kvaliteten i tillgångarna samt tillväxt- och belåningsprofilen. Ledningarnas 'track record' är också viktigt att följa upp."

Fondens utveckling det senaste året. (Källa: Infront)

Fonden hade 80 innehav per den 31 januari. Hur kan ni hålla reda på alla?

Det här är inte ett problem, då vår process är kvantitativ. Vi har en global databas med relevant data för mer än 500 listade fastighetsbolag. Denna investeringssfär screenas regelbundet, så vi har inga problem att förvalta stora globala portföljer med REIT:s på olika marknader, som sträcker sig från tillväxtmarknader till USA."

Hur hanterar ni situationer då direktavkastningen för enskilda innehav blir väldigt hög, till exempel 10 procent? Fördjupar ni er i bolaget då och försöker bedöma sannolikheten för att utdelningen inte ska behöva sänkas? En så pass hög direktavkastning indikerar i regel att marknaden anser att något är fel.

"Ja, en väldigt hög direktavkastning är en signal om att något inte står rätt till. Det kan vara på grund av hög skuldsättning, försämrande kassaflöden eller sjunkande tillgångsvärden. Extrem marknadsstress kan också påverka direktavkastningen kortsiktigt, om aktiepriset får mycket stryk. Vi försöker ta reda på orsaken till den höga direktavkastningen och sedan utvärdera om det fortfarande är värt att behålla innehavet i portföljen. I vissa fall kan man se en ihållande hög direktavkastning i en aktie som sjunkit, men där utdelningen mer än väl kompenserar för pristappet. Det här handlar om väldigt aktie- och sektorspecifika fall att hantera", förklarar förvaltaren.

Du argumenterade i förra månaden för att Fed bör höja räntan för att hantera den starka amerikanska arbetsmarknaden. Är det fortfarande din ståndpunkt, efter att centralbanken kommunicerat att tålamod krävs?

"Den amerikanska ekonomin har gått starkt och landet har uppnått full sysselsättning. De har till exempel fler öppna arbetstillfällen än arbetslösa, och timlönerna stiger ganska kraftigt. Men den starka börsnedgången och svaga globala konjunkturen har gjort Fed försiktig. Ganska många tycker att de till och med överreagerade när de svängde om penningpolitiken till det lättare så kraftigt. Men vad det visar och säger oss är att Fed har handen under marknaden, 'the Fed put', och att centralbanken fortfarande är mån om att rädda marknaden ifall det behövs. Vi ser det som att Fed pausar och kommer bli mer 'data dependent' framöver."

Har ni någon favorit-REIT i fonden där ni har särskilt stor övertygelse inför framtiden?

"Vi kan inte ta stora positioner i enskilda REIT:s eftersom vi har stränga maxvikter per innehav. Vi gör dock ibland större ombalanseringar i portföljen där vi kan maxa upp vikten i vissa bolag som ser bra ut. Vi köpte till exempel upp Equinix REIT till maxvikt när den hade fallit ganska mycket i december. Det är en av världens största datacenter-REIT:s, med intressanta utsikter inom en intressant fastighetsnisch."

Finns det någon REIT-sektor som ni är lite bekymrade kring och kanske extra vaksamma över?

"Vissa sämre köpcenter-REIT:s verkar vara så kallade 'value traps', då de har ganska svaga utsikter men kan ha hög direktavkastning. Det gäller att vara selektiv inom området. Logistik har varit ett hett tema och där bör man också vara lite selektiv, i och med att all logistik inte gynnas av den växande internethandeln", avslutar Aki Kostiander.

Tjänsten Fonder Direkt produceras av Nyhetsbyrån Direkts fondredaktion, som är frikopplad från Direkts övriga redaktion. Materialet kan vara finansierat och framtaget efter överenskommelse med extern part, vilket i förekommande fall markeras med "uppdragsartikel" under rubriken.

Joakim Hellquist +46 8 5191 79 05 https://twitter.com/Fonder_Direkt

Fonder Direkt