STOCKHOLM (Direkt) Bostadspriserna väntas utvecklas sidledes framöver, där en stark arbetsmarknads- och inkomstutveckling balanserar upp ökat utbud och högre räntor.

Det skriver Handelsbanksanalytikerna Helena Bornevall och Johan Löf i en analys på torsdagen.

Under 2019 utgör ett stort färdigställande av nya bostäder en nedåtrisk för priserna, som kan slå mot vissa mindre bostadsutvecklare. Den relativt lilla betydelse som mindre bostadsutvecklare har i ekonomin talar för begränsade spridningseffekter till resten av bostadsmarknaden och ekonomin.

"Problem bland mindre bostadsutvecklare kommer inte isolerat att utgöra en risk för hela bostadsmarknaden eller ekonomin, enligt vår syn. Vi kan dock inte utesluta förnyade prisfall eftersom utbudet ökar ytterligare när (redan startade) byggprojekt färdigställs. Det finns också risk för ett kraftigare fall i bostadsbyggandet om det höga byggandet inte matchar efterfrågan", skriver de.

De noterar att det är fortsatt svårt att sälja nyproduktion - med långa försäljningstider och prissänkningar. Priserna i pågående projekt har sänkts i många fall och på senare tid syns också att priserna i nya projekt är lägre än tidigare.

"Det verkar dock enligt oss som om priserna måste anpassas ytterligare", skriver de.

Helena Bornevall och Johan Löf skriver vidare att bostadsbyggandet nu dämpas, Handelsbanken ser framför sig ett fall på 25 procent för påbörjade bostäder 2017-2109, men att de många bostäder som tidigare påbörjats gör att antalet färdigställa bostäder kommer att vara som högst under 2019.

Detta utgör en risk för bostadsutvecklarna som redan har en ökad andel osålda bostäder i pågående produktion. Dessutom brottas de med problem att starta nya projekt eftersom hushållen nu är mindre villiga att teckna förhandsavtal.

"Risken är störst för mindre företag, det segmentet som sett den största nedgången i byggstarter på senare tid. Bankernas exponering mot mindre bostadsutvecklare är dock liten, så även om det blir fler problem eller om någon aktör skulle gå omkull kommer det troligen inte att äventyra den finansiella stabiliteten i ekonomin", skriver Handelsbanksanalytikerna.

De menar att det troligen inte är möjligt för bostadsutvecklare i någon större utsträckning skifta fokus regionalt för att hålla uppe byggandet. Bostadsbyggandet faller mest i storstäderna men det är också här som befolkningen ökar snabbast. Det är inte säkert att det finns en efterfrågan att mätta på mindre orter.

Att skifta mot att bygga fler hyresrätter är inte heller så enkelt eftersom det påverkar lönsamheten och inte kan ske över en natt. Dessutom är nya hyresrätter dyra och det är oklart hur stor efterfrågan som finns bland dem som i dagsläget har svårt att efterfråga ägda bostäder. Det byggs också många hyresrätter, även om det ser ut att kunna finnas en uppsida här i Stockholm, där endast 30 procent av lägenheterna som byggdes i fjol var hyresrätter.

"Sammantaget ser vi begränsade möjligheter att skifta mot att bygga hyresrätter eller i andra regioner", skriver Helena Bornevall och Johan Löf.

Vad gäller utsikterna för bostadsbyggandet menar de att det i grunden finns en bostadsbrist i Sverige, särskilt i storstäderna och då i synnerhet i Stockholm. De menar dock att man får vara försiktig med Boverkets beräkning att det behöver byggas 67.000 nya bostäder per år, eftersom den inte tar hänsyn till den ekonomiska möjligheten att efterfråga bostäder.

"[D]en köpkraftskorrigerade bostadsbristen är troligen betydligt lägre", skriver de.

Antalet påbörjade bostäder har redan fallit med närmare 20 procent från i fjol och Handelsbanken räknar med en viss ytterligare liten nedgång under 2019, för ett totalt fall på 25 procent från 2017.

De menar att flera faktorer talar mot en fortsatt stor nedgång. Byggloven är inte i fritt fall och även om de brukar överskatta antalet påbörjade bostäder tyder nedgångarna inte på något större ytterligare fall för antalet påbörjade bostäder i närtid. Dessutom visar sentimentsindikatorer på att utsikterna stabiliserats. Under 2020 ser Handelsbanken ett i stort ett stabilt bostadsbyggande eftersom det finns ett grundläggande behov av nya bostäder.

De ser en fortsatt robust efterfrågan på bostäder, även om den kanske inte ökar så mycket, eftersom inkomsterna väntas öka liksom sysselsättningen.

Samtidigt finns faktorer som håller tillbaka bostadspriserna och gör att de inte väntas öka i takt med inkomsterna på medellång sikt. En sådan faktor är ett fortsatt högt utbud, en annan att lägre priser på nyproduktion väntas spilla över på marknaden i stort.

"Slutligen väntas striktare kreditförhållanden och stigande räntor dämpa eftefrågeökningen och hålla tillbaka priserna, enligt oss", skriver Helena Bornevall och Johan Löf som summerar sin prognos som en "gradvis stabilisering" av såväl bostadspriser som bostadsbyggande.

Johan Bahlenberg +46 8 5191 7935

Nyhetsbyrån Direkt