STOCKHOLM (Direkt) Det är svårt att säga om det finns ett över- eller underutbud av bostäder i Sverige, men det verkar som om det finns ett underskott av bostäder i Stockholm, men att det inte verkar finnas något större underskott i riket som helhet. Enligt vissa beräkningar kan det snarare finnas ett överskott.

Det skriver Goran Katinic vid Riksbanken i en ekonomisk kommentar.

"Samtidigt som det är svårt att definiera och uppskatta bostadsbristen tyder analysen på att en stor del av bostäderna i Sverige finns i regioner där efterfrågan är lägre än i storstadsområdena. Detta skulle i så fall innebära att det finns en obalans mellan utbud och efterfrågan snarare än ett absolut underskott på bostäder", skriver han.

Han noterar också att bostadsbyggandet ökat kraftigt de senaste åren och medan det välkomnas av många anses det också ökat utbudet så mycket att det dämpat bostadspriserna under slutet av 2017. Det som byggs förefaller vara i linje med behoven, men det är svårare att säga om nybyggnationen också motsvarar betalningsförmågan.

"De senaste årens ökning i byggandet förefaller att vara relativt väl i linje med vad som efterfrågas. Det byggs främst lägenheter på 1-3 rum med olika upplåtelseformer i de regioner som också har högst befolkningstillväxt. Det som dock är svårt att fastställa är om bostäderna också matchar hushållens betalningsförmåga", skriver Goran Katinic.

Han påpekar att det är svårt att säga om det finns ett överskott eller underskott på bostäder i Sverige, eftersom det är svårt att säga när bostadsmarknaden är i balans. Utgår man från att det rådde balans 1975 finns i dag ett överskott på bostäder i Sverige eftersom antalet bostäder ökat mer än antalet hushåll. Tar man i stället 1985 som utgångspunkt är överskottet betydligt lägre och med något år efter 1990 som utgångspunkt är det ett underskott.

Om man jämför antalet färdigställda bostäder i nybyggda hus med ökningen i antalet hushåll uppdelat regionalt, vilket är mer relevant, finns det ett underskott på drygt 60.000 bostäder i Stockholm, om man utgår från att bostadsmarknaden var i balans 1975. I Göteborg och Malmö skulle det i stort sett vara balans. Utgår man i stället från att det rådde balans 1985 är det underskott på bostäder i samtliga storstadsområden, störst i Stockholm med runt 115.000 bostäder.

Beräknar man i stället bostadsbeståndet i förhållande till antalet hushåll finns ett underskott på cirka 200.000 bostäder i Sverige, med antagande om två personer per hushåll. Med denna metod är underskottet främst koncentrerat till storstäderna.

Ytterligare ett sätt att mäta är att relatera antalet sängplatser i färdigställda bostäder till befolkningsutvecklingen. Dessa beräkningar, med 1975 som utgångspunkt, visar att det i riket som helhet finns ett betydande överskott av sängplatser, medan det i Stockholmsområdet råder brist på sängplatser.

"Genomgången ovan visar att det är svårt att avgöra om det, utifrån ett behovsperspektiv, finns ett över- eller underskott på bostäder och sängplatser eftersom resultaten varierar beroende på tillvägagångssätt och antagande. Däremot visar resultaten att ett eventuellt underskott på bostäder framför allt tycks vara begränsat till storstadsområdena", skriver Goran Katinic.

Han skriver vidare att det inte är otänkbart att ett snabbt och kraftigt ökat utbud av bostäder, som vi för närvarande ser, av framför allt flerbostadshus, kan komma att pressa ned bostadspriserna även om det finns ett underskott på bostäder. Det beror i så fall på att underskottet beror på behovet av och inte efterfrågan på bostäder. Om behovet främst finns hos ekonomiskt svagare grupper och det byggs dyrare bostäder mättas inte behovet av ett ökat byggande, i alla fall på kort sikt.

"På lite längre sikt bör ett utökat utbud av bostäder, oavsett i vilket segment det tillkommer, via prisjusteringar sätta igång hela flyttkedjan så att det i slutändan uppstår en ledig bostad som kan komma att mätta behovet. Detta kan dock ta lång tid", skriver Goran Katinic.

Tittar man på det kraftigt ökande byggandet på senare år är det koncentrerat till storstadslänen och lägenheter på 1-3 rum, vilket matchar den starkaste befolkningsökningen och den genomsnittliga hushållsstorleken.

Goran Katinic skriver att det dock finns en risk att det som byggs inte motsvarar hushållens betalningsförmåga. Det finns en risk att både byggbolag och köpare utgår från fortsatta prisökningar i sina kalkyler.

"Om det byggs bostäder utifrån en föreställning där behovet likställts med efterfrågan kan utbudsökningar leda till snabba och kraftiga prissänkningar", skriver Goran Katinic.

Han noterar också att befolkningsökningen i Sverige under de senaste åren beror främst på nettomigration som i sin tur till stor del drivits av asyl- och anhörighetsrelaterad invandring.

"Dessa personer har vanligtvis lägre köpkraft än genomsnittshushållet och mot den bakgrunden behöver det bland annat byggas en större andel hyresrätter till lägre kostnader än i dag", skriver han.

Johan Bahlenberg +46 8 5191 7935

Nyhetsbyrån Direkt