STOCKHOLM (Direkt) Goldman Sachs räknar med att de svenska bostadspriserna stabiliseras i början av under 2018, efter en total nedgång på 10 procent. Riskerna väger dock över mot en ännu större nedgång eftersom priserna fortsatt är höga enligt de flesta mått och bygger på låga räntor.

Det skriver Goldman Sachs i en analys.

"[V]i räknar med begränsade ytterligare nedgångar på 1 procent innan de stabiliseras, men inte återhämtar sig… Vi räknar med att riskerna mot vår syn ligger på nedsidan och kan vara betydande, givet de obalanser som finns och hur viktiga de låga räntorna är för att stötta nuvarande priser", skriver de.

Eftersom bostadspriserna, enligt Valueguards HOX-index redan fallit med 9 procent under hösten, innebär det en total nedgång på runt 10 procent, under det tredje kvartalet 2017 till och med det första kvartalet 2018. I Stockholm väntas nedgången bli något större.

Goldman Sachs noterar att detta är ganska betydande i förhållande till de senaste nedgångarna i svenska bostadspriser, men att priserna då bara är tillbaka där de var under det tredje kvartalet 2016. Detta gör att svenska bostadspriser även framöver kommer att vara höga i förhållande till mått som priser/inkomst och priser/hyror.

"Från ett fundamentalt perspektiv kommer det således fortfarande att finnas en risk för ytterligare nedgångar i de svenska bostadspriserna relativt våra förväntningar, särskilt om långa räntor stiger snabbare än våra ekonomer räknar med", skriver Goldman Sachs.

Från ett sentimentsperspektiv finns också risken att nedgångarna hittills leder till en större nedgång i priserna. Goldman Sachs noterar att det enligt SCB:s statistik syns en nedgång i antalet transaktioner, vilket varit en negativ indikator för bostadspriserna i Sverige tidigare och i andra länder.

Goldman Sachs noterar i analysen att svenska bostadspriser har stigit kraftigt under 25 års tid, med en uppgång på 50 procent enbart under de senaste fem åren, fram till och med det andra kvartalet 2017.

Olika mått som priser i förhållande till hyror och priser i förhållande till inkomster har stigit till rekordhöga nivåer och dessutom är reala priser höga relativt snittet de senaste fem åren. Alla dessa mått tyder därmed på att svenska bostadspriser är höga.

Dessutom har bostadsbyggandet ökat på senare år och det finns vissa tecken på utbudet av bostäder ökar snabbare än antalet hushåll, där den genomsnittliga hushållsstorleken ökat på senare år. Detta gäller särskilt i Stockholmsområdet, där risken för överbyggnation ser något större ut.

Visserligen har antalet påbörjade bostäder minskat på senare tid, kanske delvis som en effekt av de sjunkande bostadspriserna, men Goldman Sachs menar att det är alltför tidigt att säga att det kommer att bli en stor nedgång i bostadsbyggandet.

Ytterligare en viktig faktor för utvecklingen på bostadsmarknaden är kreditgivningen, enligt Goldman Sachs. Utlåningen till hushållen har inte varit dramatisk hög de senaste fem åren, men tidigare starka ökningar och många år utan någon större nedgång gör ändå att skulderna i förhållande till inkomster är höga och i en stigande trend sedan åtminstone år 2000. Detta är en risk om räntorna stiger, eftersom hushållens räntekostnader då snabbt blir höga.

Goldman Sachs noterar samtidigt att det ännu inte finns några indikationer på att bankerna blivit mer ovilliga att låna ut till bostadsköp.

Även om svenska bostadspriser enligt flera mått sticker ut som höga noterar de också att priserna förefaller rimliga man ställer dem i relation till det nuvarande låga ränteläget, där åratals av stigande bostadspriser också sammanfallit med stadigt sjunkande räntor.

Snarare är bostadspriserna, efter höstens nedgång, i dagsläget något undervärderade i förhållande till obligationsräntorna. Goldman Sachs påpekar dock att dessa beräkningar är mycket känsliga för ränteförändringar. Skulle realräntorna öka med 25 punkter skulle det enligt modellen indikera att bostadspriserna ska sjunka med 5 procent.

Johan Bahlenberg +46 8 5191 7935

Nyhetsbyrån Direkt