På Placera och Avanza använder vi cookies för att säkerställa funktionalitet, personalisera innehåll och annonser och för att analysera hur sajten används. Genom att godkänna accepterar du att cookies används. Läs mer och hantera inställningar

Kinesisk fastighetsmarknad nära kaos

Fondkommentar Det är full storm på den kinesiska fastighetsmarknaden, bostadsköpare har bojkottat att betala sina bostadslån för oavslutade projekt. Obligationsinvesterare befarar mångmiljardförluster. Och det ryktas om att den kinesiska staten kommer med en räddning av branschen. Placera går på djupet för att syna problemen med hjälp av förvaltaren David Gan.

Den kinesiska obligationsmarknaden har sett en stadig tillväxt under de senaste år och dollarlånen har blivit allt fler. Precis som i Sverige har fastighetsbolag och fastighetsutvecklare varit bland de mest aktiva låntagarna.

Det är nu ett år sedan den kinesiska fastighetsutvecklaren Evergrande kom på världens löpsedlar då det blottades att företaget hade ett av världens största skuldberg och var nära en förestående konkurs. Nu ökar trycket igen på den hårt belånade fastighetssektorn.

Den ansedda brittiska affärstidningen Financial Times rapporterade i veckan att globala obligationsinvesterare nu räknar med att runt 130 miljarder dollar kan gå upp i rök när kinesiska fastighetsutvecklare inte kan betala sina kommande obligationsåtaganden.

Två tredjedelar av drygt 500 obligationer som är noterade och utställda i US-dollar av kinesiska fastighetsutvecklare prissätts nu under 70 cent per dollar. Det är ett vanligt mått på obligationsmarknaden, vilket indikerar att bolagen kan vara nära inställda betalningar eller konkurs.

Det är en negativ syn som delvis delas av rating institutet Moodys, om säger att de förväntar sig flera inställda betalningar under 2022 för kinesiska fastighetsutvecklare. Särskilt de som har svag nyförsäljning och stora utländska lån som snart ska betalas.

Med tanke på att bostadsbyggande och fastighetsutveckling i Kina uppskattats stå för runt 30 procent av BNP, kan den sektorn stjälpa hela den kinesiska tillväxten och skapa stora problem för landets ekonomi.

Den kinesiska regeringen har fram tills nu gjort klart begränsade åtgärder och senast i veckan sänkte den kinesiska centralbanken räntan som påverkar bostadslånen. För lite och för sent enligt många analytiker.

Placera har lyssnat på kreditanalytikern och ränteförvaltaren David Gan på Nikko Asset Management som förvaltar ett stort asiatiskt obligationsmandat.

David Gan

David Gan berättar att efter megautvecklaren Evergrande förra året var nära att gå i konkurs efter en regulatorisk förnyelse för den kinesiska fastighetsutvecklingsindustrin, har Evergrande och andra fastighetsutvecklare haft svårt att säkra den finansiering som krävs för att kunna slutföra ett antal stora bostadsutvecklingsprojekt.

Många av de oavslutade projekten betalas av bostadsköpare som finansierade sina köp med bostadslån. Nu är det många oavslutade fastighetsprojekt som sannolikt inte kan slutföras då många bostadsköpare upphört att betala bolån i en bojkott som skapat internationella rubriker.

Hur påverkar bojkotten av bolån bland bostadsköpare för oavslutade projekt den kinesiska fastighetssektorn?

”Den mest omedelbara effekten av denna bojkott av bolån på den kinesiska fastighetssektorn är definitivt negativ och som jag ser det är det tre huvuddrivkrafter bakom de negativa effekterna. Men på medellång sikt kan bojkotten hjälpa sektorns återhämtning eftersom den pressar regeringen att ingripa och stödja sektorn.”

”På kort sikt drivs den första negativa effekten av minskat intresse för husköp med lägre fastighetsförsäljningar, troligen eftersom potentiella bostadsköpare är oroliga för att fastigheter kanske inte färdigställs och man då har en investering som inte har mycket värde.”

”För det andra kan lokala myndigheter införa en strängare hanteringen av fastighetsutvecklarnas spärrade likviditetskonton. Det kommer att tvinga fastighetsutvecklarna att ha mer likviditet låst i sina bostadsprojekt. Det minskar deras finansiella flexibilitet och förmåga att betala tillbaka sina obligationer.”

”För det tredje kan banker bli mer försiktiga med att bevilja bolån och lån till fastighetsutvecklare. Den kombinerade effekten kommer på kort sikt att leda till lägre nyförsäljning, svagare likviditet och högre risk för betalningsinställelse.”

Vilka effekter kan bojkotten leda till på längre sikt?

”Som jag nämnde kan bojkotten av bolånebetalningar omvänt hjälpa till med sektorns återhämtning på längre sikt. Bojkotten som är mycket betydelsefull och rikstäckande har blivit en social fråga och kommer sannolikt att pressa regeringen att ingripa. Vad vi tidigare har sett under det senaste året när fastighetssektorn försvagades har omfattningen och hastigheten på regeringens politiska reaktion generellt varit under marknadens förväntningar och helt otillräckliga för att möta nedgången. Regeringen höll fast vid politiken att ’bostäder är för att leva, inte för spekulation’, trots de höga ekonomiska kostnaderna.”

”Med den senaste bojkotten av bolånen har emellertid sektorns svaghet nu också visat på mycket synliga samhällskostnader. En stor sociala kostnad för samhället väger betydligt tyngre en ett antal konkursade fastighetsutvecklare för regeringen. Det kommer sannolikt skapa ett starkare politisk agerande som kan hjälpa till med fastighetssektorns återhämtning. Hittills har det redan funnits tidiga tecken på ett starkare politiskt agerande och det kommer att vara en viktig drivkraft för den kinesiska fastighetssektorn under de kommande månaderna.”

Det finns spekulationer om att regeringen håller på att inrätta en fastighetsfond, en hjälpfond på runt en biljon RMB, men vissa uppskattar att ofullbordade projekt är värda nästan två biljoner RMB totalt. Kommer en biljon RMB att räcka för att lösa problemet i fastighetssektorn?

”Jag tror att den viktigaste frågan på kort sikt är om denna fond på en biljon RMB verkligen genomförs och om den når den storleken. Hittills har detta bara rapporterats av media med stora spekulationer om fondens potentiella storlek från olika håll. Än så länge har det inte kommit någon officiell bekräftelse och minimalt med detaljer. Om det genomförs tror vi att en biljon RMB skulle vara tillräckligt för att lösa de ofullbordade projekten och viktigast av allt så skulle det hjälpa till att återställa förtroendet för den kinesiska fastighetssektorn.”

”Marknadens uppskattningar av värdet på de oavslutade projekten är stort och sträcker sig i allmänhet från några hundra miljarder upp till två biljoner, så en biljon skulle verkligen vara i mitten av intervallet. Vi tror att beloppet fortfarande skulle vara tillräckligt för att lösa de oavslutade projekten eftersom många av projekten fortfarande har betydande osålda bostäder som skulle kunna säljas om förtroendet för projekten återställs.”

Skiljer bostadsköparna på privata och statliga fastighetsutvecklare?

”Hjälpfonden kommer sannolikt att fokusera på att lösa problem på projektnivå för fastighetsutvecklare som redan har ställt in eller förlängt sina skulder. Det finns flera fastighetsutvecklare som inte har slutat bygga och överlever under betydande stress. Hjälpfonden kommer sannolikt inte att rikta sig direkt till sådana utvecklare. Men de kommer fortfarande att gynnas indirekt, särskilt de privatägda. Om regeringen visar att de kan säkerställa att fastighetsprojekten slutförs, behöver kunderna inte längre oroa sig för att köpa ett projekt från en privat utvecklare.”

”Under de senaste månaderna har vi observerat en skillnad i fastighetsförsäljning då kunderna är mycket mindre villiga att köpa projekt från privata fastighetsutvecklare jämfört med projekt från statliga utvecklare. Det beror på att de är oroliga för ofullbordade bostadprojekt om den privata byggherren får slut på likviditet. Då staten hittills levererat åtgärder långt under marknadens förväntningar skulle den här hjälpfonden vara ett stort steg framåt och nyckeln till att hejda den nedåtgående spiralen i förtroende och minskad fastighetsförsäljning.”

Vad är dina tankar om överutbud, särskilt i städer som inte hör till de mest attraktiva att flytta till?

”Det finns ett betydande överutbud som kommer att vara ett problem på kort sikt. Det har framför allt drivits av en betydande nedgång i efterfrågan på fastigheter samtidigt som antal lägenhet som har byggts under det senaste året är många. Det är en risk för de städer med lägre attraktionskraft och efterfrågan.”

”På efterfrågesidan förväntar vi oss på lång sikt att urbaniseringen kommer att stödja marknaden vid sidan av den vanliga årliga naturliga hushållsbildningen. Kinas urbaniseringstakt är fortfarande inte i nivå med de utvecklade länderna så en ökad urbanisering är en fortsatt långsiktig trend. På kort sikt kommer efterfrågan sannolikt att återhämta sig sakta och det finns sannolikt en uppdämd efterfrågan från bostadsköpare som har skjutit upp sina fastighetsköp under det senaste året.”

Förväntar du dig flera konkurser och inställda betalningar till obligationsägare under 2022 och hur investerar du nu i sektorn?

”Vi har sett en klart förhöjd sannolikhet för inställda betalningar i fastighetssektorn sedan början av 2021. Vi förväntar oss fortfarande fler inställda betalningar under 2022 men att takten kommer att sakta ner. Det blir sannolikt mindre inställda betalningar om det skapas en kinesiska hjälpfond.”

”Vi fortsätter att investera i fastighetssektorn med fokus på fastighetsbolag med starkare krediter. Det finns obligationer emitterade av fastighetsutvecklare inom sektorn som vi tycker har bra fundamentala faktorer och viktigast av allt en stark likviditet jämfört med jämförbara företag. Och flera de dessa obligationspriser handlas nu på attraktiva nivåer och på några års sikt finns det sannolikt mycket värden att hämta i den typen av obligationer.”

Gå till Placera.se och läs fler artiklar

Vill du ha koll på vad som händer på fondmarknaden? Prenumerera på mitt nyhetsbrev som kommer en gång i månaden och är helt gratis. Här lägger du upp din kostnadsfria prenumeration på nyhetsbrevet.

Följ mig gärna på Twitter

Följ Placera på Facebook , LinkedInTwitter,  YouTube och Soundcloud

Mer från förstasidan

Placeras senaste aktieanalyser

Aktieanalyser

Här hittar du Placeras alla aktieanalyser

Marknadsöversikt

Stockholmsbörsen, OMXS30

I dag
-
Senast
-
{point.key}

Världsindex

Index +/- % Senast
DAX - -
Hang Seng - -
Nikkei - -

Valutor

Valuta +/- % Senast
USD/SEK - -
EUR/SEK - -
GBP/SEK - -
EUR/USD - -

Räntor

Ränta +/- % Senast
5-års ränta - -
10-års ränta - -

Råvaror

Råvara +/- % Senast
Olja - -
Guld - -
Silver - -
Koppar - -