Fondförvaltarna Tobias Kaj och Philip Hallberg har en bakgrund som fastighetsanalytiker och de jobbade under en period tillsammans på investmentbanken ABG Sundal Collier. Nu har de sadlat om, bytt till köpsidan och precis startat Lannebo Fastighetsfond.
Tobias Kaj och Philip Hallberg
Vad är det för sorts fastighetsfond?
”Vi vill ha en fastighetsfond som avviker mycket från index och vill kunna ta stora bet, därför har vi valt ett investeringsmandat som tillåter oss att ta både långa och korta positioner. Det är ett så kallat 150/50 mandat. Det innebär att fonden kan gå 150 procent lång och 50 procent kort så blir nettot i fonden 100 procent. Vi tar inte bett på att de korta positionerna ska gå ner mycket, utan de är ett finansieringsben. Det räcker med att aktierna vi kortar avkastar sämre än sektorn, då kan vi leva på skillnaden. Fastighetssektorn lämpar sig väl för den typen av strategi då det skiljer mycket i avkastning inom sektorn, vissa aktier går riktigt bra och andra går halvknackigt”, säger Philip Hallberg.
”Lannebo Fastighetsfonden är en UCITS-fond och följer reglerna med max 10 procent i ett innehav och de innehav som väger mer än 5 procent får tillsamman bara väga 40 procent av fondens värde. Den innehåller mellan 25 och 30 innehav inom bygg- och fastighet i Norden med fokus på Sverige, inklusive de bolag vi väljer att korta. Sedan har vi också Lannebo Fastighetsfond Select en spetsigare fond med friare investeringsmandat. Där kan vi ha upp till 25 procent i ett enskilt innehav, vi kan ha fler bolag som väger 5 procent upp till 60 procent och totalt mellan 20 och 25 innehav inklusive de bolag vi väljer att korta. Summerat är fonden aktivt förvaltad med fokus på riskmedvetenhet, långsiktighet och självständighet”, säger Tobias Kaj.
Vad har ni gjort för investeringar i fonden?
”Våra tre största innehav är Erik Selins Balder, NP3 och SBB. Fonden har en tydlig övervikt mot bostäder, samhällsfastigheter samt lager och industri. Samtidigt har man undervikt mot kontor, vilket speglar vår nuvarande syn på var det finns bäst avkastning i fastighetssektorn. Vid senaste månadsskiftet hade vi ännu inte några korta positioner”, säger Philip Hallberg.
Hur tänker ni kring era kortningar och vad är största risken med de korta positionerna?
”Den största risken vid kortningar inom fastighetssektorn är helt klart att det ska komma ett bud på bolaget. Motparterna som lånar ut aktierna är oftast storägare eller långsiktiga investerare, vilket ger en låg sannolikhet att de ska ta tillbaka aktierna. Vi kommer vanligtvis att ha mellan tre till fem kortningar, vilket motsvarar 15 till 20 procent av fondvärdet, för att finansiera flera långpositioner och över tid. Vår ambition är att och fondens ska ligga runt 100 procent nettoexponering”, säger Tobias Kaj.
Lannebo Fonder har ju en historik av att avvika relativt mycket från index. Hur tänker ni avvika från index?
”Lannebo har en generell policy att man ska ha minst 50 procent så kallad active share som innebär hur stor del av fonden som avviker från index. Den ambitionen har vi också, och vi vill gärna ligga över det. Vår struktur på fonden möjliggör att vi kan avvika mycket från index”, säger Philip Hallberg.
Vad ligger fondens förvaltningsavgift på?
”Vi har valt att ha en aktivt förvaltad fond som avviker mycket från index och tar en fast förvaltningsavgift på 1 procent och en rörlig avgift. Den rörliga avgiften är på 20 procent på överavkastningen jämfört med VINX Nordic Real Estate SEK index. Konkurrenterna ligger på runt 1,5 procent per år i förvaltningsavgift, för att vi ska nå dit krävs att fonden avkastar 2,5 procentenheter mer än jämförelseindex”, säger Tobias Kaj.
Hur ser investeringsprocessen ut?
”Det finns två skolor inom fastighetssektorn, om man ser bolagen utifrån ett substansperspektiv eller ett intjäningsperspektiv. I vår investeringsprocess har vi stort fokus på bolagens förvaltningsresultat. Fastighetsbolagens intjäning kommer primärt från att förvalta och vidareutveckla fastigheter, inte att köpa och sälja dem. Vi anser att den viktigaste komponenten för tillväxt i fastighetsbolag är återinvesterade vinster. Avgörande för tillväxten blir då hur kostnadseffektivt bolaget är eftersom det ökar vinsterna som kan återinvesteras och sedan hur duktiga de är på att återinvestera. Vi gillar fastighetsbolag låg operationell risk då det ökar förutsägbarheten för hur stora vinster som skapas och därmed kan återinvesteras och med en ledning som historiskt har bevisat att de kan skapa tillväxt”, säger Tobias Kaj.
”Vi sätter stort värde på bra ledning och tycker det är positivt när ledningen och styrelsen har ett stort ägande i bolaget. Vi tror inte det är en slump att flera personer inom fastighetssektor blivit väldigt framgångsrika, de har en bra förmåga till bra investeringsbeslut som genererar bra aktieägarvärde. Kapitalallokering är sannolikt är en av de viktigaste frågorna inom fastighetssektorn”, säger Philip Hallberg.
Philip Hallberg och Tobias Kaj
Hur stort är universet som ni letar bolag inom?
”Totalt i Norden är det mellan 60 och 65 fastighets- och byggbolag. Det totala marknadsvärdet, justerat för free-float alltså de aktierna som man kan köpa på börsen är runt 750 miljarder kronor. Sverige är dominanten och står för nästan 90 procent, Finland och Norge runt fem procent var”, säger Tobias Kaj.
Hur ser framtiden ut för fastighetssektorn? Tror ni att det kommer fler fastighetsbolag till börsen?
”Det har varit en lång period när avkastningskraven har sjunkit. Det innebär att varje fastighetsförvärv ger mindre hyresintäkter än för 10 eller 20 år sedan. Men det som är viktigt att komma ihåg att räntorna sjunkit mycket och att skillnaden mellan avkastningen på fastigheten och finansieringskostnaden, så kallade yield spread är historiskt hög. Det tror vi gör att det kommer att skapa möjlighet för fastighetsbolagen att fortsätta investera och ett fortsatt högt intresse för nya fastighetsbolag att komma till börsen. Får vi högre räntor som drivs av inflation så kan bolagen höja hyrorna och de har ju en viss skuldsättning som gynnas av högre inflation. Det stora hotet mot fastighetssektorn är en större konjunkturnedgång”, säger Tobias Kaj.
”Av Sveriges 10 största fastighetsägare är bara fyra av noterade. Det är två fastighetsbolag som nu är på väg till börsen, Intea med fokus på samhällsfastigheter och småländska fastighetsbolaget Nivika Fastigheter som ursprungligen kommer från Värnamo”, säger Philip Hallberg.
Ser ni någon påverkan av coronapandemin som skapar nya trender inom fastighetsbolagen?
”Vi tror inte på någon kontorsdöd, folk kommer att fortsätta jobba hemma till viss del. Däremot kommer sannolikt företagen resa mindre, vilket gör att man nog spenderar lika mycket tid på kontoret. Men vi prioriterar inte investeringar på kontorsytor i Stockholm, priserna är väldigt höga och avkastningen låg. Det finns bättre tillväxtutsikter inom andra segment. Vi investerar hellre i samhällsfastigheter, bostäder och fastigheter inom lager/logistiksegmentet. Men det är viktigt att vi hittar fastighetsbolag som gör bra affärer för aktieägarna.”, säger Tobias Kaj.
”Sektorn har haft stabil intjäning och gett god historisk avkastning. Därför anser vi att man bör ha mellan 10 och 20 procent av en långsiktig portfölj i fastighetsaktier. Vi menar dessutom att vi i vår fond ska kunna leverera en bättre avkastning än snittet över tid”, säger Tobias Kaj.
Gå till Placera.se och läs fler artiklar
Vill du ha koll på vad som händer på fondmarknaden. Prenumerera på mitt nyhetsbrev som kommer en gång i månaden och är helt gratis. Här lägger du upp din kostnadsfria prenumeration på nyhetsbrevet.
Följ mig gärna på Twitter
Följ Placera på Facebook , LinkedIn, Twitter, YouTube och Soundcloud
