På Placera och Avanza använder vi cookies för att säkerställa funktionalitet, personalisera innehåll och annonser och för att analysera hur sajten används. Genom att godkänna accepterar du att cookies används. Läs mer och hantera inställningar

Fastighetsbolag & postpandemiska kontor

Kommentar I takt med att samhället stängts ned har många tvingats eller fått möjligheten att jobba hemifrån. Men vad väntar nu när pandemin är på tillbakagång? Placera har bland annat talat med Knut Rost, VD på Diös Fastigheter och Susann Linde, finansdirektör och IR-ansvarig på Wallenstam för att ta reda på vad de tror om kontorsmarknadens framtid.

Utöver restriktioner som tagit sig uttryck i nedstängda kontor har två andra för fastighetsindustrin viktiga faktorer, BNP-tillväxten och arbetslösheten, inte skänkt något större hopp bland fastighetsbolagen under pandemins inledning. Enligt SCB föll Sveriges BNP med 2,8 procent under 2020, och arbetslösheten uppgick till 8,3 procent enligt siffror från arbetsförmedlingen.

Innan pandemin såg vi att låga avkastningskrav i kombination med hög efterfrågan på kontorslokaler i de stora städerna drev upp investeringarna på kontorsmarknaden. Sedan kom börsfallet i mars i fjol som drabbade även denna sektor.

Carnegie Real Estate Index (SEK)

Från konjunkturinstitutets sida ser man, med undantag för nästa års arbetslöshet, mer upplyftande siffror framgent. Enligt deras prognoser för de kommande åren minskar arbetslösheten från 2022, medan tillväxten ökar som kraftigast under 2021 för att sedan mattas av en aning på sikt.

Denna optimism speglas även på börsen. Många av de större börsnoterade fastighetsbolagens kurser har nu återgått till samma eller till och med högre nivåer än de låg på strax innan pandemikraschen.

Tor Borg, analyschef på Citymark

Tor Borg, analyschef på Citymark, beskriver en avvaktande marknad.

För marknaden i stort är det ungefär hälften så många nya kontrakt som skrivs nu som innan pandemin. Det är många som förnyar på kort sikt och förhåller sig avvaktande i och med osäkerheten som råder. Det ska likväl sägas att trots ökade vakanser och färre nya kontrakt upplever man inte fallande hyrespriser.”

Ekonomins starka utveckling talar, om man intar ett historiskt perspektiv, för att vakanserna ska falla igen, men läget är annorlunda på grund av pandemin. Vakanserna har dock precis börjat minska den senaste tiden, men inte i en sådan utsträckning att omsättningarna börjat gå upp igen.”

Tidigare har det funnits en trend om att få in så många anställda man kan på så lite kontorsyta som möjligt. Denna trend har brutits i och med pandemin, ” säger Tor Borg.

Men han manar samtidigt till lugn.

Man ska inte dra på för stora växlar kring pandemins påverkan. Vi vet inte hur det ser ut om några år.”

Det är redan mer aktivitet, fler som vill förhandla. Jag tror inte att vakanserna kommer gå upp så mycket mer, snarare börja falla. Den nära framtiden står mellan den starka konjunkturen och hemarbetestrenden.”

Vad säger fastighetsbolagen?

Knut Rost, VD på Diös Fastigheter

”I mars, april och maj minskade aktiviteten påtagligt vad gäller transaktioner och nyuthyrning. Vi fick lite mer vakanser, men sen satte uthyrningen i gång ganska starkt under hösten och har varit stark sedan dess. Vi har en nettouthyrning för 2020 som var väldigt positiv, jag tror vi var bäst i branschen faktiskt,” säger Knut Rost, VD på Diös Fastigheter.

På grund av den globala pandemin och i och med osäkerheten på marknaden hade man kunnat tro att nya kontrakt skulle skrivas för kortare perioder. Så är däremot inte fallet för Diös.

Samhällshyresgäster, det kan vara Skatteverket, Arbetsförmedlingen eller Försäkringskassan, med andra ord offentlig verksamhet, skriver oftast kontrakt på 6 års tid, men det gjorde de ju innan pandemin också. När det gäller alla andra avtal som inte gäller samhällshyresgäster så är det precis som det var innan, det är mellan fem, tio, femton och 20 år, så det är ingen skillnad.”

Man ser även positivt på hyresnivåerna.

Med sjunkande vakanser ökar kraven på att bygga nytt, och när man bygger nytt, det är ju ofta då man testar topphyror. Med andra ord, då stiger hyrorna. Vi börjar gå mot 3000 kronor per kvadratmeter, vilket har varit ett mål en tid.”

Man spår en het marknad i norra Sverige.

Genom den gröna omställningen av basindustrin är det i regionen runt Luleå, Skellefteå, Piteå och Boden som de hetaste orterna i hela Sverige finns tack vare gruvnäringen, mineralnäringen och Northvolts batterifabrik. 1070 miljarder kronor ska investeras i den här arbetsmarknadsregionen och leda till 25 000 nya arbetstillfällen. Det kommer ställa krav på fler nya bostäder och nya attraktiva kontor, vilket är precis det vi är duktiga på och satsar på. Så det ser väldigt ljust ut. Jag har aldrig tidigare jobbat på en så stark marknad som nu.”

Diös fastighetsbestånd utgörs till drygt hälften av kontor, men även av andra former av kommersiella fastigheter, samt av, i runda slängar, två tusen lägenheter. Företaget är profilerade mot den nordliga fastighetsmarknaden och är verksamt på tio orter som sträcker sig från Borlänge i Dalarna till Luleå i Norrbotten. I sin delårsrapport gick man ut med en ekonomisk uthyrningsgrad om 88 procent på det totala beståndet och aktien handlas idag till en substanspremie på ungefär 14 procent.

Peter Kangert, IR-ansvarig på Fabege

Om vi backar bandet tillbaka till i mars-april 2020 när kontoren tömdes och alla gick hem så var det ingen som vågade teckna några nya stora avtal. Det blev en vänta-och-se-marknad. Men det blev heller ingen panikartad uppsägning eller minskning av kontor. I år har vi däremot sett en återhämtning, ” säger Peter Kangert.

Han är fortsatt positiv.

Vi är väldigt optimistiska inför framtiden. Q3 är vanligtvis ett lite svagare kvartal när det kommer till nyuthyrning. Men i år tror vi nog att Q3 blir ett starkare kvartal än Q2, faktiskt.”

Vi tror att vakansnivåerna kommer återgå till vad de var innan pandemin. Vi ser ingen tendens på en kontorsdöd-eller flykt och att efterfrågan minskar, ” säger Peter Kangert.

De vakanser man ser i dagsläget upplevs inte komma till följd av pandemin.

Vakansgraderna har ökat lite i hela fastighetsbeståndet. Men det är ingenting vi är jätteoroliga för. Om man tittar på det som räknas in i vår vakansgrad så är det en del fastigheter som är tomställda idag. Det är en del vi har tecknat hyresavtal på, fast kunderna har inte flyttat in, och då är det en vakans. Det är lite missvisande.”

Det planeras även framtida satsningar.

”Vi kommer förstärka vårt uthyrningsteam inför hösten för att jobba med att få ned vakanserna. Vi har inga strukturella vakanser, det är viktigt att komma ihåg, men vi kanske har lite för många smålokaler, bland annat i city. ”

”Vi kommer inte ändra vår strategi. Däremot måste man vara väldigt lyhörd och flexibel, lyssna på kunders behov och tillgodose dem. Vi tror att flykten till kvalitet kommer att bli ännu tydligare. ”

Fabege är kontorsspecialister. Av deras hyresvärde utgörs 83 procent av kontor. Hela beståndet finns i Stockholm. I sin delårsrapport redovisade man en ekonomisk uthyrningsgrad om 91 procent på det totala beståndet och handlas en substansrabatt på drygt 6 procent sett till dagens aktiekurs.

Susann Linde finansdirektör och IR-ansvarig på Wallenstam

Positiv till marknadens utveckling är även Sunsann Linde, finansdirektör och IR-ansvarig på Wallenstam.

Det vi tror om framtiden, och som vi märker med våra kommersiella hyresgäster, är att det är väldigt viktigt att ha ett kontor som en samlingsplats för alla medarbetare. Det blir mer av en social yta än tidigare. Företagskulturen måste ha en plats där den kan växa och spridas, och det gör den inte via hemmakontor.”

Man har ur ett finansieringsperspektiv känt sig säker under pandemin och har inte sett några tendenser till stramare villkor.

Det känns bara positivt. Banken har funnits där, eller, nu kan jag bara tala utifrån oss själva, men vi har en väldigt tät relation till banken. Vi har varit väldigt transparanta med att förklara hur läget ser ut för oss, inte minst nu under pandemin. Till skillnad från under finanskrisen så har bankerna haft pengar nu,” säger Susann Linde.

Man känner även en framtida säkerhet över att innerstan fortsatt är attraktiv.

Framför allt för den kommersiella verksamheten är det viktigt var man har sina fastigheter. I ett läge där allt skulle vända kommer alltid innerstaden vara uthyrd. Även om det inträffar kriser kommer den alltid vara en attraktiv plats.”

Detta speglas också i framtida satsningar. Man har i stora drag inte ändrat sin strategi sedan affärsplanen sattes 2019.

Ser man till vår affärsplan som sträcker sig fram till 2023 så satsar vi på nyproduktion på attraktiva platser i Göteborg och Stockholm.”  

”Vi gör inte så mycket förvärv i det kommersiella nu. Det är mest attraktivt att investera i bostäder just nu då det är en lågrisktillgång.”  

Endast 36 procent av Wallenstams totala bestånd är kommersiellt, varav ungefär hälften av det utgörs av kontorslokaler. Företaget är framfört allt verksamt i Göteborg, men har även fastigheter i Stockholm, Uppsala och Helsingborg. Wallenstam redovisade en ekonomisk uthyrningsgrad om 98 procent för det totala fastighetsbeståndet och handlas till en substanspremie på nästan 40 procent sett till dagens aktiekurs (Wallenstam presenterar inte EPRA NRV, varför deras substansvärde beräknas genom eget kapital med återläggning av den uppskjutna skatteskulden).

Mer från förstasidan

Marknadsöversikt

Stockholmsbörsen, OMXS30

I dag
-
Senast
-
{point.key}

Världsindex

Index +/- % Senast
DAX - -
Hang Seng - -
Nikkei - -

Valutor

Valuta +/- % Senast
USD/SEK - -
EUR/SEK - -
GBP/SEK - -
EUR/USD - -

Räntor

Ränta +/- % Senast
5-års ränta - -
10-års ränta - -

Råvaror

Råvara +/- % Senast
Olja - -
Guld - -
Silver - -
Koppar - -