Fastighetssektorn har överlag fallit kraftigt på Stockholmsbörsen den senaste månaden. Oro för coronavirusets effekter på såväl vakanser som värderingar och finansieringsmöjligheter pressar aktiekurserna.

Wallenstam är huvudsakligen inriktat mot bostäder men har även en fjärdedel kontor i sin fastighetsportfölj (räknat på hyresvärde). I botten på både bostadsfastigheter och kontor finns ofta affärslokaler och dessa svarar för knappt 10 procent av hyresvärdena.

Det är främst inom kontor och butiker som man kan förvänta sig vakanser om vi går in i en kraftigare lågkonjunktur till följd av coronaviruset. Bostäder har sällan vakanser ens i de sämsta av tider, annat än vid renoveringar.

Att hälften av hyresvärdena härstammar från bostäder är därför en betryggande egenskap hos Wallenstam. Det sänker risken för stora intäktstapp och stabiliserar därmed också substansvärdena.

Fullt lika positivt ser det inte ut finansiellt. Skuldsättningsgraden är låga 45 procent och räntetäckningsgraden betryggande 6,3 gånger. Så långt allt väl. Wallenstam har dock sedan lång tid tillbaka en policy om att använda kort upplåning. Det innebär att bolaget har en hel del lån som förfaller under det kommande året och som ska förnyas och helst utökas.

Totalt är det cirka 80 procent av bolagets räntebärande skulder på 24 miljarder kronor som löper ut under det kommande året. Cirka 70 procent är banklån men även en hel del obligationer och företagscertifikat löper ut.

Coronavirusets härjningar har hittills lett till globalt sänkta räntor från centralbankshåll. Det är långsiktigt positivt för fastighetsbolagen. Problemet är att viruset även skapat stor osäkerhet på marknaderna för företagsobligationer och certifikat. Det sprider i sin tur även oro till bankerna som riskerar att bli mer restriktiva i sin utlåning.

Det kan således bli en del jobb för Wallenstam under 2020 att säkra sin fortsatta finansiering till hyggliga villkor. Bolaget har dock som sagt låga vakansrisker i sin verksamhet, en mycket stark historik och långa relationer med sina långivare.

Skulle bolaget få svårt med finansiering hotar det den så framgångsrika projektutvecklingen. Wallenstam är nästan lika mycket en bostadsutvecklare som fastighetsbolag. Vid årsskiftet hade bolaget drygt 3 000 lägenheter i pågående produktion. Nästan allt är hyresrätter.

Den omfattande projektverksamheten i Wallenstam har varit en verklig framgångsfaktor det senaste decenniet. Värdetillväxten per investerad krona i projekten har de senaste åren legat på 30–40 procent. Det har i sin tur bidragit till en bra substansvärdetillväxt. De senaste fem åren har substansvärdet i Wallenstam ökat med nära 80 procent.

Målet i den senaste femårsplanen är att öka substansvärdet med 50 procent under perioden 2018 till och med 2023. För att nå tid är planen att investera cirka 3 miljarder kronor om året i nyproduktion. För att lyckas med det måste Wallenstam ha tillgång till en fungerande finansmarknad.

Nyproduktionen består dock som sagt nästan uteslutande av hyresbostäder och historiskt har efterfrågan på bostäder varit väldigt stabil även i sämre tider. Så länge efterfrågan står sig borde det därför även den närmaste tiden gå att finansiera projekten även om det kanske tillfälligtvis blir till lite mindre förmånliga nivåer än tänkt.

Vid årsskiftet rapporterade Wallenstam ett substansvärde per aktie på 91,30 kronor. Vid publiceringen av bokslutsrapporten i februari stod aktien i knappt 126 kronor. För några dagar sedan var kursen nere under substansvärdet men den har sedan dess återhämtat sig och ligger i skrivande stund på lite drygt 100 kronor.

Wallenstam värderas alltså för tillfället med en premie mot substans på drygt 10 procent. Före börskraschen var den genomsnittliga premien i fastighetssektorn uppe i över 30 procent men idag handlas de flesta aktier i sektorn med rabatt mot de senast angivna substansvärdena.

Det innebär att Wallenstam-aktien är dyr jämfört med många alternativ.

Det stora bostadsbeståndet stabiliserar dock som sagt verksamheten. Vi har också sett den senaste månaden att i fastighetssektorn är det bolag med stora bostadsbestånd som klarat sig relativt sett bäst. Förutom Wallenstam har aktier i bolag som Heba, K-Fastigheter och John Mattson fallit klart mindre än snittet.

De analytiker som bevakar Wallenstam räknar enligt S&P Global Market Intelligence med att eget kapital per aktie i bolaget står stilla under 2020 men sedan ökar med 8–9 procent om året de båda efterföljande åren.

Utdelningen för 2019 föreslås bli 1,90 kronor per aktie vilket i dagsläget ger en direktavkastning på 1,9 procent. För de båda närmaste åren ligger snittprognoserna på 2,05 kronor respektive 2,15 kronor per aktie i utdelning.

Finansiellt finns det orosmoln kring Wallenstam men de dämpas av den underliggande verksamhetens stabilitet. Bolaget har också visat förr att man kan hantera oroliga marknader. Man har en stark och erfaren huvudägare i vd Hans Wallenstam som stod vid rodret redan under 90-talets fastighetskrasch.

Ledningen i bolaget tycks heller inte vara särskilt oroliga då vd, finanschef och andra insiders snabbt var ute och köpte Wallenstam-aktier för mångmiljonbelopp när kursen vände nedåt. Bolaget har hittills heller inte valt att dra in eller sänka utdelningen för 2019. Stämman är dock fortfarande en månad bort så det återstår att se.

Wallenstam-aktien har den senaste veckan studsat upp från bottennivåerna. Den är dock fortfarande ned 20 procent på en månad och för en långsiktig investerare tycker vi att nedgången utgör ett köpläge.