Fastighetssektorn har varit extremt het de senaste åren och även om resultatutvecklingen i flertalet bolag varit stark så har värderingarna stadigt krupit högre. I början av året var den genomsnittliga premien mot substans i sektorn nästan 50 procent enligt statistik från Catella.

När ett fastighetsbolag värderas högre än sitt substansvärde kan man enkelt säga att det beror på att det i aktiemarknaden finns förväntningar om stigande substansvärden i framtiden. Rabatter pekar motsatt mot förväntningar om fallande substansvärden.

Substansvärdena i fastighetsbolag påverkas av flera faktorer men värderingen av bolagets fastigheter är den viktigaste punkten. Fastighetsvärdena påverkas i sin tur i stor utsträckning av ränteläget. De senaste åren är det framför allt stigande fastighetspriser som drivit upp substansvärdena i sektorn och i förlängningen aktiekurserna.

I de senaste dagarnas börsras har utvecklingen för fastighetsbolagen varit rätt blandad. Räknat från slutet av februari står hotellspecialisten Pandox på minus drygt 30 procent medan exempelvis bostadsuthyraren Heba är ned bara några procent.

Att Pandox rasat är inte så konstigt. Med sina rörliga hyresmodeller har bolaget en direkt exponering mot det förväntat kraftigt minskade resandet i spåren av coronaviruset. Pandox största hyresgäst är Scandic Hotels vars egen aktie är ned ungefär lika mycket.

Efter de senaste dagarnas ras handlas Pandox nu med en kraftig rabatt mot substansvärdet som det såg ut vid årsskiftet. Det låg enligt bolaget på 186,40 kronor per aktie vilket kan jämföras med aktiekursen på cirka 150 kronor. Det motsvarar en rabatt på nära 20 procent.

Lite annorlunda är bilden i Catena som är den aktie i sektorn som står näst mest på minus för den senaste månaden. Aktien är i skrivande stund ned 27 procent från toppen men premien mot substans är fortfarande 60 procent.

Catena är helt fokuserat på logistikfastigheter vilket är ett sätt för investerare att få exponering mot den växande e-handeln. Catena är en renodlad aktör men det finns även andra som har mycket logistikfastigheter. Corem och Sagax exempelvis.

Corems aktie har fallit 24 procent de senaste dagarna och värderas nu med en liten rabatt mot substansvärdet. Sagax är däremot den dyraste aktien av alla på vår lista här nedan. Kursen är 130 procent högre än substansvärdet.

Vid sidan om logistik har samhällsfastigheter seglat upp som ett av de hetare områdena i fastighetssektorn de senaste åren. Konkurrensen om objekten var tidigare inte så hård när det gäller samhällsfastigheter som skolor, vårdhem eller andra samhällsinrättningar.

Det har därför gått att växa snabbt via förvärv på den marknaden, något som framför allt Nyfosa och Samhällsbyggnadsbolaget, SBB, ägnat sig år. Båda aktierna har stigit kraftigt det senaste året. Från toppnivån för 2020 har Nyfosa-aktien i skrivande stund backat 26 procent medan SBB-aktien är ned 18 procent.

Båda aktierna värderas fortfarande med premie mot substans men i Nyfosas fall är den bara dryga 10 procent. SBB har en premie på 33 procent vilket är i nivå med andra snabbväxare i fastighetssektorn.

Nummer ett på den fronten är Balder vars premie för närvarande ligger på 30 procent. Kursen har kommit ned knappt 20 procent från toppnivåerna i slutet av februari.

Sammantaget kan man säga att värderingarna i fastighetssektorn generellt tagit ett välbehövligt kliv tillbaka de senaste veckorna. Bilden är dock väldigt splittrad. Många bolag har bara blygsamma premier mot substans och vissa handlas till och med med rabatt.

Å andra sidan har du fortfarande aktier som Sagax, K-Fastigheter, Catena och NP3 som handlas med saftiga premier.

Det kan finnas goda skäl till varför det är på det ena eller andra viset. En Pandox-aktie med kraftig rabatt kan exempelvis vara en farligare investering än en Balder med premie. Här nedan kan du i alla fall se hur värderingarna ser ut i delar av fastighetssektorn på börsen för tillfället.