Var investerar du nu?

”Jag har lite fastighetsaktier på börsen. Jag äger bland annat SBB, K-fastigheter och något som heter Torslanda Property. Det är ett mindre bolag i Göteborg. De gjorde en stor affär i höstas. Jag tycker det lät spännande. Flera namnkunniga personer från branschen är också med. I Torslanda äger vi 3,5 procent. I K-fastigheter fick vi tilldelning på 240 000 aktier som är värda runt 40 miljoner. Det är de tre noterade fastighetsbolagen jag äger aktier i”, säger Greg Dingizian.

Greg Dingizian har under årtionden haft höga positioner inom det malmöitiska näringslivet. Han var bland annat vd för HSB Malmö, grundare av veggomatkedjan Meaning Green, huvudägare och styrelseordförande i fastighetsbolaget Annehem. Idag är han vd för förvaltningsbolaget Adma som främst investerar i fastigheter och medtechbolag. 

Greg Dingizian 

Vad äger du mer?

”Jag äger onoterade fastighetsaktier i form av logistikfastighetsbolaget SLP (Swedish Logistic Properties) som är ett relativt nystartat bolag med bland andra Erik Selin som huvudägare. Bolaget är uppe i ett fastighetsvärde på en miljard snart. Vi köper upp enskilda fastigheter som vi tycker är intressanta. Sedan har jag ett annat litet fastighetsbolag som äger några vårdfastigheter. De fastigheterna är värda runt 300 miljoner kronor.”

Vad har du för aktier utanför fastighetsbranschen?

”Jag har investerat i andra lite mindre bolag. Jag lade bud på ett bolag som heter Safeture. De arbetar med säkerhetsfrågor. Här äger vi 63 procent av bolaget nu. Jag är största ägare i ett bolag som heter Dignitana som sysslar med skalpkylningsmaskiner. Jag är väldigt förtjust i bolaget så klart. Här äger jag 23 procent nu.”

Tjänar Dignitana några pengar?

”Nej, inte än, men det kan de nog göra vilken månad som helst. Någon gång nästa år hoppas vi på svarta siffror. Den senaste skalpkylningsmaskinen fick sitt FDA-godkännande förra året och det går jättebra för bolaget. Det känner jag mycket för.”

Vad äger du mer?

”Jag äger också mycket i ett bolag som heter Doxa som sysslar med keramiska dentalprodukter. Jag har ytterligare några positioner. Ett är IDL Biotech som jag tycker om. De har en duktig ledning. Jag är näst största ägare. Slutligen vill jag lyfta fram Heliospectra. De gör belysning. Det är intressant. Världen håller på att förändras och vi behöver mat. De riktar sig framför allt till grönsaks- och örtproducenter. De är stora inom cannabismarknaden.”

Greg Dingizian har också gett sig in i bolånebranschen.

”Jag äger mycket i ett fintechbolag som heter Hem och bolån och vi har fått tillstånd att bedriva bolåneverksamhet. Det tror jag väldigt mycket på.”

Vad letar du efter i bolagen du köper in dig i?

”Jag gillar att investera i bolag i storleksordningen 300–600 miljoner kronorsklassen. Den enskilt viktigaste faktorn jag tittar på är ledningen och hur duktiga de är. Det gör att det blir lite blandade sektorer som jag investerar i. Just nu gör vi inga nya investeringar utan vi är nöjda med det vi har och köper mer av det vi redan har. Vi lär oss bolagen och det känns bättre.”

Cirka 50 procent av portföljen består av fastigheter.

”Det är min portfölj. De noterade aktierna jag äger är värda runt 650–700 miljoner kronor. De onoterade är ungefär värda lika mycket till.”

Så du äger inte några utländska aktier?

”Jag har inga utländska innehav. Jag håller mig till Sverige. Som pojke var jag med och investerade i fastigheter i Europa 1989–1991. Så länge det finns bra affärer att göra i Sverige så stannar vi här. Det är ett steg till att gå utomlands. Det blir inte lättare. Är man riktigt stor så har jag förståelse för det att man investerar en del utomlands.”

Hur ser du på SBB nu?

”Jag köpte den rätt så tidigt. Fantastiskt vad Ilja har gjort. Jag måste lyfta på hatten. Makalöst. Det har gått i raketfart."

"Fastigheter är en väldigt bra sektor i dessa tider för det är något att ta på och det avkastar något, speciellt om du har bostäder och samhällsfastigheter. Så länge som intäkterna är säkra i ett fastighetsbolag. Jag tror inte att fastighetssektorn kommer att kylas av än på länge.”

Varför tror du det?

”Det är klart att med de uppgångar vi sett kanske det borde kylas av, men frågan är när. Om det tar tre år till vad blir då kostnaden för att inte vara med i uppgången? Det många investerare är rädda för är att missa uppgången. Det finns ingen annanstans att ta vägen än till börsen. Det kostar pengar att ha pengar annars, så det är en ny värld.”

Greg Dingizian är skeptisk till centralbankspolitiken som pågått sedan finanskrisen för drygt tio år sedan.

”Jag har varit med länge. Jag fyller 60 nästa år. Sett upp och nedgångar och den ekonomiska situation vi befinner oss i är sådan att jag aldrig har varit med om något liknande. Det jag talar om är hur vi sedan kraschen 2008 har inflaterat den här ekonomin med enorma värdeökningar på sina håll i en värld som i övrigt inte har blivit så mycket bättre”, säger han.

Vad är problemet med det?

”Det skapar obalanser i systemet. Vi har inflaterat oss ur krisen. Man har fullständigt öppnat alla kranar och jag bedömer att det här inte kommer att gå att normalisera, enligt de metoder som finns i skolböckerna. Vi kommer att leva i en värld där minsta tveksamhet gör att man vräker ut ännu mer pengar. Räntorna kommer att förbli låga så länge de orkar och så länge politikerna som satt oss här vill och kan och behöver hålla igång hjulen. Det betyder att det här inte kommer att sluta vackert, men det kan ju faktiskt dröja flera år innan vi kommer dit”, säger han och skrattar.

Hur ska man investera för att dra nytta av det?

”Som investerare måste man vara medveten om den ekonomiska terrängen och välja att investera därefter. Den sektorn jag kommer ifrån och kan bäst är fastighetssektorn och det är en sektor som går mycket bra nu.”

Tror du att det kan fortsätta?

”Ja, det tror jag. Det kommer att fortsätta tills det inte fortsätter. Det lät kanske enkelt, men det är vad det är. Det är omöjligt att uttala sig om hur det hela kan kylas ner.”

Greg Dingizian är känd för att tidigt se trender i samhället. Bland annat öppnade han en snabbmatskedja med enbart vegetarisk mat för över 20 år sedan. Själv är han vegetarian sedan årtionden.

”För 15 till 20 år sedan fanns inte de alternativen som finns idag. Jag är glad att utbudet av växtbaserad mat har ökat så mycket. Jag tror att det svårt att bygga ett varumärke kring växtbaserat idag. Alla erbjuder de alternativen idag. Trenderna som går nu är väldigt starka. Det gör att vissa branscher växer och andra dör ut. Är man investerare så är det bra att förstå de här förändringarna i samhället.”

Vad ser du mer för trender?

”Samhället förändras fort. Idag köper vi en kaffe för 40 kronor koppen. För fyrtio år sedan kanske man istället köpte en liten porslinsfigur som prydnad i hemmet. Medvetenheten om vad som håller på att hända har förändrats och hela branscher slås ut. Vi klickar på telefonerna och för över miljoner. Att förstå det som händer, att kunna vara med är inte så tokigt.”

Hur tror du att handelsfastigheterna påverkas av e-handeln?

”Efterfrågan på de fastigheterna har ökat för att efterfrågan på butikslokaler har ökat. Det som händer är att citykärnorna förändras. De blir mycket caféer och underhållning. Man går inte i stan för att handla för att det är en grej i sig. Handla gör man mer effektivt. Först hade vi de stora lådorna (externa köpcenter) i utkanten av städerna. Nu handlar de nya generationerna via nätet och även vi också. Då är det klart att grejorna ska ligga någonstans och skickas ut.”

Hur mycket mer kommer logistikfastighetssektorn att växa?

”Ja, det är svårt att säga. Du kan ju se antalet svenska fastighetsbolag som ska investera i logistikfastigheter. Det är väl en ny i veckan. Så det ska bli kul att se vad som händer med yielderna där, säger Greg och skrattar.

Många enfastighetsbolag håller på att avvecklas nu.

”Ja, för det händer ju inte mycket mer. Om du köper ett hus för en miljard så säger vi att den är dyr eftersom den bara ger 4,5 procents avkastning eller 4 procent. Teoretiskt kan man ju gå till banken och låna en miljard för 1,5 procents ränta max. Det ger mig 30 miljoner över på inget insatt kapital. Även om man bara skulle få 60 procents belåning, då måste man själv gå in med 400 miljoner. Då betalar vi ungefär 10 miljoner i ränta och får 35 miljoner över. Det innebär en ränta på 7,4 procent på de insatta 400 miljonerna. Det får du ingen annanstans.  Är huset dessutom i hyfsat skick och inte svårt att hyra ut, då har du en kalkyl som ger dig 7,5 procent under de kommande åren. Det är klart att våra försäkringsbolag är intresserade. De har gjort fantastiska affärer. Det tycker jag är bra. Det är våra pensionspengar. Vad jag försöker säga är att det är ett jäkla bra alternativ. Men det har blivit en otrolig press på yielderna.”

Greg tar uppköpet av bostadsfastighetsbolaget Victoria Park där han själv var både grundare och storägare som exempel. 

”Förra våren blev Victoria Park uppköpta. Det var en helt vanlig bostadsportfölj. Vi hade tio till femton spekulanter och det var inte vilka som helst. Det var riktigt stora spelare. Man kan säga att det var massivt med köpare.”

Till slut var det tyska bostadsjätten Vonovia som köpte Victoria Park.

Greg Dingizian föddes i Bagdad 1960 av armeniska föräldrar. Han kom till Malmö i mitten av 1960-talet. Växte upp i stadsdelen Rosengård. Under karriären har han bland annat varit vd på det som idag är Midsona, storägare och styrelseordförande i fastighetsbolaget Annehem - och grundare av Victoria Park.

Här kan ni följa mig på Twitter

Följ Placera på Facebook , LinkedIn,Twitter YouTube och på Soundcloud