Fastighetsbolaget Kungsledens aktie står i skrivande stund på plus 47 procent för året. Det är såklart en stark utveckling men ändå bara medelmåttigt i fastighetssektorn i år. Index för hela sektorn är upp nästan exakt lika mycket.

Kungsleden-aktien värderas också relativt beskedligt jämfört med många andra fastighetsbolag. Vid utgången av tredje kvartalet var bolagets långsiktiga substansvärde drygt 88 kronor per aktie. Dagskursen på dryga 91 kronor innebär en premie på 4 procent vilket är väl under snittet.

Kungsleden var i början av sin historik väldigt transaktionsintensivt och under åren kring millennieskiftet var strategin att köpa högavkastande fastigheter i relativt sett sämre läge och av mer riskabelt slag. Efter finanskrisen har man dock lagt om kursen och Kungsleden har ägnat de senaste 5-6 åren åt att rensa upp i sitt fastighetsbestånd.

Den nya strategin har i korthet gått ut på att fokusera beståndet till större städer och att i dessa skapa kluster av fastigheter i nära anslutning till varandra. Det ger billigare förvaltning och skapar meravkastning på andra investeringar i området.

Idag återfinns knappt hälften av Kungsledens fastighetsvärden i Stockholm (där Kista är ett stort kluster). Västerås är näst största stad för Kungsleden och tillsammans med Göteborg och Malmö utgör de ytterligare 40 procent av värdena. Resterande fastighetsvärden återfinns i regionstäder lite varstans i landet.

Fastighetsbeståndet värderades vid utgången av tredje kvartalet till 36,8 miljarder kronor. Sett till typ är 75 procent av värdena kontorsfastigheter, 15 procent industri/lager och 5 procent handelsytor.

De senaste årens skifte till mer högkvalitativa fastigheter har inneburit en dämpad vinsttillväxt då fastigheternas direktavkastning sjunkit. Processen har dock vid det här laget kommit så långt att tillväxtsiffrorna börjar återhämta sig. Hittills under 2019 har Kungsleden ökat sitt förvaltningsresultat med 8 procent och det långsiktiga substansvärdet per aktie med 11 procent.

För att få lite ytterligare tryck i vinstutvecklingen har Kungsleden de senaste åren ökat på investeringarna i ny, om- och tillbyggnader. Nyproduktion har blivit ett allt populärare alternativ till förvärv i fastighetssektorn i takt med att prisnivåerna stigit kraftigt.

Kungsleden har ett program för nyproduktion och för bara ett par veckor sedan sattes spaden i marken för bolagets första egenproducerade kontorsfastighet: projektet Eden i Malmö. Den totala investeringen i projektet väntas bli 350 Mkr.

Kungsleden ser dock även stor potential i att utveckla befintliga fastigheter. Av de totala investeringarna som bolaget ser framför sig för åren 2020 till och med 2023 kommer ROT-projekt (renovering, om- och tillbyggnad) att svara för cirka 550 Mkr om året medan utvecklingsprojekt står för cirka 450 Mkr.

Moderna och ändamålsenliga ytor medför högre hyror, sjunkande vakansgrader och stigande fastighetsvärden. Under 2019 har omförhandlingar och nyuthyrningar inneburit att snitthyrorna ökat med 9 procent och fastighetsbeståndet har totalt sett ökat 3,6 procent i värde.

I takt med att Kungsledens fastighetsbestånd blivit mer förädlat har även belåningsgraden sjunkit. Målet är att hålla den kring 50 procent men vid utgången av tredje kvartalet var den bara drygt 45 procent. Det öppnar för ett ökat tempo i förvärvsarbetet framöver.

De analytiker som bevakar Kungsleden räknar med att bolaget i år rapporterar ett förvaltningsresultat per aktie på 5,49 kronor. För 2020 och 2021 är snittprognoserna 5,95 kronor respektive 6,30 kronor.

De prognoserna innebär p/e-tal på 15,4 respektive 14,5 för de kommande två åren. Substansvärdet i Kungsleden väntas öka med cirka 10 procent nästa år och 6 procent året därpå.

Direktavkastningen i Kungsleden-aktien väntas uppgå till 2,8 procent respektive 3,0 procent de närmaste åren.

Kungsleden är inte någon tillväxtraket i fastighetssektorn. I takt med att beståndet blivit allt mer förädlat har dock bolaget kommit att bli ett stabilt, traditionellt bolag med fokus på kontor i storstäder, viss egen projekt- och förädlingsverksamhet och låg belåning.

På börsen har högt transaktionstempo och stor projektverksamhet premierats de senaste åren då det har dragit störst nytta av det låga ränteläget och gett bäst hävstång i resultaten. Aktier som Balder och Fabege har också gått klart bättre än Kungsleden.

Förutsättningarna för fastighetssektorn ser fortsatt relativt goda ut de kommande åren. Framför allt väntas räntorna förbli rekordlåga under överskådlig tid. Ett frågetecken och orosmoln är dock konjunkturläget och vilken effekt en dämpad tillväxt framöver får på hyror, vakanser och prisnivåer.

Skulle fastighetspriserna vända nedåt under de närmaste åren finns det rejäl fallhöjd i de högst värderade aktierna. Sjunkande substansvärden ligger inte i förväntningarna.

Den relativt beskedliga värderingen sänker risken i Kungsleden-aktien vilket är behagligt i en delvis överhettad sektor. Om fastighetsmarknaden (som väntat) tuffar på i hygglig fart även under kommande år finns det goda chanser till högre värdering även i Kungsleden vilket skulle ge aktien extra lyftkraft.

Sammantaget känns förhållandet mellan risk och möjlig avkastning attraktiv i Kungsleden och vi tycker aktien ser köpvärd ut.