Regeringen har kommit med ett förslag om att taket för uppskov vid bostadsförsäljningar permanent ska sättas till 3 miljoner kronor, istället för det tidigare begränsningen på 1,45 miljoner kronor. Under de senaste fyra åren har det dock inte funnits någon gräns alls, men det i sig var en tillfällig ändring från det tidigare taket 1,45 miljoner kronor. 

Förslaget föreslås träda i kraft den 1 juli 2020 och gälla försäljningar som sker efter den 30 juni 2020.

Syftet med det höjda taket är att öka rörligheten på bostadsmarknaden. Höjningen föreslås träda i kraft den 1 juli 2020. Hur det blir med räntan, även kallad skatten, på uppskovet finns det ännu inga besked om. Att slopa räntan på uppskov var en del av januariöverenskommelsen.

Vad är uppskov?

Ansöka om uppskov gör den som sålt en bostad och vill skjuta upp hela eller delar av vinsten. Du kan bara få uppskov om du köpt en ny bostad som du bor i och om du bott permanent i bostaden du sålt. Du kan alltså inte få uppskov vid försäljning av fritidshus.

Uppskovsbeloppet är den del av vinsten som du får uppskov med och ska inte blandas ihop med själva skatten. Du som har uppskov betalar en årlig skatt på en halv procent på uppskovsbeloppet. Du börjar betala först året efter försäljningen skedde.

Vem kan få uppskov?

Förutom att bostaden ska vara ditt permanentboende ska du köpa en ny bostad inom en viss tidsram. Om du köpte en ny bostad året innan du sålde din förra bostad ska du flytta in i den nya senast den 2 maj året efter försäljningen. 

Den sålda liksom den köpta bostaden ska ligga i EES-området, alltså i EU, Island, Liechtenstein eller Norge.

Skillnad om du köper dyrare eller billigare bostad

Du får inte göra uppskov på hela vinsten om du köper en billigare bostad än den du sålt. Det maximala uppskovsbeloppet räknas ut genom att multiplicera kapitalvinsten med kvoten mellan priset för den nya bostaden och den gamla.

Exempel: Lisa vill ha största möjliga uppskov trots att hon köper en billigare bostad än den hon sålt

Lisa säljer sin bostad för 2 000 000 kronor och gör en vinst på 400 000 kronor. Den nya bostaden kostar 1 500 000 kronor. Hennes maximala uppskovsbelopp blir 300 000 kronor (400 000 kr × (1 500 000 kr/ 2 000 000 kr) = 300 000 kronor).

När måste du betala uppskovet?

Du måste skatta för ditt uppskovsbelopp senast när du säljer din nya bostad (ersättningsbostaden). Du lägger alltså till ditt uppskovsbelopp när du deklarerar vinsten eller förlusten av försäljningen av ersättningsbostaden. Detta görs i bilaga K5 om det är ett småhus du sålt och i bilaga K6 om det gäller en bostadsrätt.

Du kan också, om du vill, ta upp hela eller delar av uppskovsbeloppet till beskattning tidigare. Detta kallas för frivillig återföring.

Om ett ägarskifte sker genom arv, testamente eller bodelning behöver uppskovet tas upp till beskattning i vissa fall. Undantagen är ifall ersättningsbostaden går i arv till make, maka, sambo eller barn som bor hemma och är under 18 år. Det gäller heller inte ifall bostaden byter ägare som en följd av en bodelning efter skilsmässa, separation eller att någon dör.

Uppskovet kan däremot inte gå över till den nya ägaren om bodelningen sker under äktenskapet.

Tänk på att skatten kan ändras

Att få uppskov på skatten betyder att du skjuter på din betalning av skatten. Om skatten på bostadsförsäljningar skulle vara högre framöver är det den nya, högre skatten som gäller. Det motsatta gäller förstås också; att skatten blir lägre om skattesatsen i framtiden bli lägre.

Exempel: Så mycket kostar uppskovet

Lisa har sålt en bostadsrätt och gjort en vinst på 1 miljon kronor. För det ska hon skatta 220 000 kronor. Lisa väljer att ansöka om uppskov för hela vinsten. Uppskovsbeloppet blir alltså 1 miljon kronor som hon får betala en skatt på en halv procent på årligen, alltså 5 000 kronor.

Efter tre år funderar Lisa på om det verkligen är så ekonomiskt att ha uppskov. Hon räknar ut vilken ränta hon betalar på sin skatteskuld på 220 000 kronor, vilket är 2,27 procent (5 000 / 220 000 =  2,27 %). Eftersom att Lisa betalar en ränta på sitt bolån med 1,3 procent vill hon betala skatten.

När Lisa bakar in sin betalning för skatten i sitt nuvarande bolån innebär det en räntekostnad per år på 2 860 kronor. Hon sparar alltså 2 140 kronor per år (5 000 – 2 860) på att betala av sin vinstskatt.

Hade Lisa dessutom haft möjlighet att dra av räntan på skatten skulle räntekostnaden bli ännu lägre. Närmare bestämt 30 procent lägre, det vill säga 2 860 kr × 70 % = 2 002 kr. Det kan jämföras med att uppskovsräntan som Lisa betalar inte är avdragsgill. Hon hade alltså sparat 2 998 kronor per år (5 000 – 2 002) på att betala av sin vinstskatt om hon nyttjat ränteavdragen.

Lisa blir lite förargad eftersom att hon inte behövde pengarna till köpet av den nya bostaden och tänker att hon gått miste om 6 420 kronor (2 140 kr × 3 år). Lisa får reda på att det finns möjlighet att begära omprövning för de tre år som hon haft uppskov.

Att begära omprövning kommer att kosta henne kostnadsränta (Skatteverkets kostnadsränta är 1,25 %) på skatten på försäljningen, det vill säga 2 750 kronor för varje år som hon skjutit upp skatten (1,25 % × 220 000 kr). Men hon kommer att få tillbaka tre år av uppskovsränta, det vill säga 15 000 kronor (3 år × 5 000 kronor). Hon sparar alltså 6 750 kronor (15 000 – 8 250) om hon gör detta.

Frivillig återföring och omprövning av tidigare deklarationer

Gör du en frivillig återföring, det vill säga betalar skatten på uppskovet före du sålt din ersättningsbostad, finns det några regler man måste hålla sig till. Betalar du en del av uppskovet måste du betala minst 20 000 kronor. Om du betalar hela ditt uppskov finns ingen gräns.

Den frivilliga återföringen gör du i blankett K2. I nästa deklaration skriver du alltså hur stor återföring du vill göra. Den skatt du kommer att behöva betala på detta belopp är 22 procent.

I exemplet med Lisa ville ju hon betala hela sin skatteskuld (220 000 kr) på en gång. Hon återför alltså hela sitt uppskov (1 000 000 kr) i deklarationen. 22 procent av detta är skatten hon får betala. För att undvika kostnadsränta sätter hon in pengarna (220 000 kr) på sitt skattekonto på en gång.

Eftersom att Lisa inte bara ville göra en återföring, utan också få tillbaka den uppskovsränta hon betalat, skickade hon in en blankett (SKV6891) till Skatteverket. Hon hade också kunnat mejla.

Då Skatteverket gick med på att ändra Lisas tidigare deklarationer betalade hon sin skatt (220 000 kr) och kostnadsränta (8 250 kr) på den uträknade skatten. Hon gjorde inbetalningarna inom 30 dagar från att Skatteverket beviljade omprövningen (förfallodagen).

När är uppskov en god idé?

Om räntan på uppskovet är högre än den ränta du betalar på bolånet är det förstås mer ekonomiskt att utöka lånet istället för att ha uppskov. Tänk också på att räntan på banken är avdragsgill, vilket inte uppskovsräntan är. Men det finns situationer när banklån inte är ett alternativ.

Det kan till exempel handla om att du inte får låna mer av banken, eller att du kommer över en gräns som gör att du behöver amortera mer än du har råd med. Gränserna som du ska se upp med är 50 och 70 procents belåningsgrad samt 4,5 gånger din inkomst.

Tre om frågor om uppskov till Johan Schauman, deklarationsexpert på Skatteverket.

Vad ska man tänka på om man funderar på att ansöka om uppskov?

"Vi har en tjänst, en uträkningshjälp, där man kan räkna ut vad det innebär för kostnad att skjuta upp vinsten på sin bostadsförsäljning. Där kan man laborera med olika siffror om du ännu inte vet vad din nästa bostad kommer att kosta. Det är svårt att ge ett allmängiltigt råd, man måste ta hänsyn till det enskilda fallet. Men om du har pengarna är det lika bra att betala tillbaka ifall alternativet är bankkontot där ränta inte är så hög."

Vad är vanligaste missförståndet om uppskov?

"Det är att man missar att man ska betala kostnadsräntan om man vill göra en omprövning av tidigare deklarationer och ta upp uppskovet till beskattning. Vissa uppfattar heller inte att skatten faktiskt ska betalas."

"En miss som var mer aktuell för några år sedan, men som ändå är bra att tänka på, är att vid köp av nybyggen som kan försenas gäller det att ha koll på vilka datum som gäller för att du ska få göra uppskovet, till exempel om inflyttningen blir uppskjuten så att du riskerar att missa sista dagen för att ha rätt till uppskov."

Johan Schauman

Har ni märkt att färre svenskar väljer att skjuta upp vinsten på sina bostadsförsäljningar nu när bolåneräntorna varit så låga relativt uppskovsräntan?

"Nej, tvärtom. Regeringen tog ju bort taket på uppskovet. Det finns en psykologisk effekt att skjuta på att betala skatt. Det har fått kritik för att ha bidragit till att höja bostadspriserna och dessutom skapat en nackdel för de som är nya på bostadsmarknaden."