Medvind utan utrymme för besvikelse

Aktieanalys Catena seglar i stark medvind och de kommande åren ser ljusa ut. Aktien har dock rusat och värderingen är rejält hög.

Logistik har blivit ett allt hetare område i spåren av den snabbt växande e-handeln. Det gäller även inom fastighetssektorn där logistikfastigheter blivit heta byten för investerare. Renodlade logistikfastighetsbolag är dock relativt sällsynta och på Stockholmsbörsen är Catena och Corem rätt ensamma.

Catena började sitt liv som en avknoppning från Bilia år 2006. Då bestod fastighetsbeståndet huvudsakligen av bilhallar och värderades till cirka 2 miljarder kronor. Via bland annat förvärv av bolagen Brinova och Tribona har riktningen kommit att ändras till logistikfastigheter och beståndet är nu uppe i knappt 16 miljarder kronor.

Beståndet är fokuserat till strategiskt viktiga städer, huvudsakligen i södra Sverige. Stockholm står för 44 procent av värdena i fastighetsportföljen, Helsingborg för 18, Malmö 16, Göteborg 14 och Jönköping för 8 procent.

Tillväxtmodellen är huvudsakligen inriktad mot egen projektutveckling. Under 2018 förvärvades fastigheter för 600 Mkr samtidigt som 685 Mkr investerades i egna projekt. Under det första halvåret i år har förvärven summerat till 80 Mkr samtidigt som 370 Mkr investerats i egna projekt.

Målet är att projektinvesteringarna ska uppgå till 600 Mkr per år och Catena har en stor landbank man kan utnyttja för detta. Totalt motsvarade den vid halvårsskiftet cirka 1 miljon uthyrbara kvadratmeter vilket kan jämföras med bolagets totala ytor i dagsläget på cirka 1,8 miljoner kvadrat. Landbanken motsvarar investeringar på cirka 8 miljarder kronor.

Att driva egna projekt är som regel mer lönsamt än att köpa på en allmänt överhettad fastighetsmarknad. Byggnaderna kan specialanpassas för en kund vilket ger längre kontraktstider. Med helt nybyggda fastigheter blir också förvaltningen mer effektiv vilket även det bidrar till bättre lönsamhet.

Efterfrågan på logistikfastigheter är stark inte bara från investerare utan även från hyresgästerna. E-handeln är den stora drivkraften då den fortsätter att växa snabbt. Prognosen för den samlade e-handeln i Sverige är en ökning på 14 procent 2019 enligt Postnord och HUI. Kunderna förväntar sig också allt snabbare leveranser vilket innebär att logistikpunkterna måste flyttas närmare mottagaren.

Bland Catenas största hyresgäster återfinns Ica Gruppen och Apotea vilka båda representerar områden som har relativt låg andel e-handel, men som växer snabbt online. En negativ faktor är dock att Catenas tio största kunder representerar hela 45 procent av intäkterna. 56 procent av fastigheterna har också bara en hyresgäst. Om man av någon anledning skulle förlora en stor kund kan det ge relativt stor påverkan.

För Catena väntas de starkaste drivkrafterna för resultatutvecklingen framöver vara ökade hyresintäkter från förvärv och färdigställda projekt samt en förbättrad lönsamhet bland annat tack vare en föryngring av beståndet.

Catena har kunnat öka substansvärdet med i snitt 15 procent om året de senaste fem åren. Förvaltningsresultatet per aktie har ökat något mer än så. Hittills under 2019 har ökningarna varit i linje med dessa historiska tal.

Vid halvårsskiftet var det långsiktiga substansvärdet per aktie 182 kronor. Jämfört med det innebär aktiekursen på 340 kronor en premie på hela 87 procent.

Enligt databasen Factset räknar de analytiker som bevakar Catena med att substansvärdet per aktie kommer att landa på 201 kronor vid utgången av 2019. För åren 2020 och 2021 är snittprognoserna 229,50 kronor respektive 259,39 kronor.

  2018 2019 2020 2021
Omsättning, Mkr 1 091 1 189 1 266 1 339
Förvaltningsres./aktie, sek 15,21 16,94 17,51 18,74
Substansvärde/aktie, sek 169,50 200,99 229,50 259,39
Utdelning, sek 5,75 6,67 7,27 7,72
Källa: Factset        

 

Även på 2021 års estimat är premien dryga 30 procent i dagsläget. Catena värderas dock utifrån sina starka kassaflöden. Bolagets fastigheter har en direktavkastning på dryga 6 procent samtidigt som Catena lånar till i snitt cirka 2,5 procent. Det ger bolaget ett av de bättre yieldgapen i sektorn vilket lägger grunden till bra resultat.

Catenas egen bedömning om intjäningsförmågan vid halvårsskiftet var ett förvaltningsresultat per aktie på 16,89 kronor. Enligt Factset ligger förväntningarna för åren 2020 och 2021 på 17,51 respektive 18,74 kronor per aktie. De estimaten ger p/e-tal på 19,4 respektive 18,1.

Direktavkastningen i Catena-aktien väntas de närmaste åren uppgå till 2,0 procent respektive 2,1 procent.

Catena har legat rätt i två av de senaste årens allra hetaste börstrender: fastigheter och e-handel. Det syns tydligt på aktiekursen som rusat cirka 135 procent på två år. Bara i år skrivs uppgången till 54 procent.

Det finns som sagt relativt få logistik-aktörer i fastighetssektorn och Catena är den enda som är helt fokuserad på det området. Corem har cirka 75 procent logistik-fastigheter. I kombination med en stor projektverksamhet och en stark resultatutveckling har det tryckt upp intresset för aktien enormt.

Förväntningarna på de kommande åren är högt ställda och när det gäller aktien är det mest en fråga om hur mycket marknaden är villig att prisa in i förväg. På dagens kursnivåer är flera års fortsatt stark tillväxt inprisad och utrymmet för besvikelser minimalt. 

Det mesta pekar dock på att medvinden kommer att hålla i sig för Catena under överskådlig tid. E-handeln lär fortsätta växa och behoven av logistik-fastigheter öka. Räntenivåerna ser ut att förbli låga vilket öppnar för fortsatt starka kassaflöden. Långsiktigt ser det således ljust ut för Catena.

Även långsiktiga aktörer har dock börjat dra öronen åt sig. Sten Mörtstedt sålde nyligen via bolag hela sitt innehav i Catena (motsvarande dryga 10 procent av aktierna). Han har varit en av huvudägarna sedan 2007. 

De goda förutsättningarna till trots stannar rekommendationen vid Neutral. Aktien är helt enkelt fullvärderad på dagens nivåer.

Värdepapper Råd från Placera Kurs vid publicering Sedan publicering
Catena Neutral 340,00 -
Mer från förstasidan

Marknadsöversikt

Stockholmsbörsen, OMXS30

I dag
-
Senast
-
{point.key}

Världsindex

Index +/- % Senast
DAX - -
Hang Seng - -
Nikkei - -

Valutor

Valuta +/- % Senast
USD/SEK - -
EUR/SEK - -
GBP/SEK - -
EUR/USD - -

Räntor

Ränta +/- % Senast
3-mån stibor - -
5-års ränta - -
10-års ränta - -

Råvaror

Råvara +/- % Senast
Olja - -
Guld - -
Silver - -
Koppar - -