På Placera använder vi cookies för att ge dig bästa möjliga kundupplevelse. Genom att fortsätta accepterar du att cookies används. Läs mer om cookies

Fastighetsjätten värd en plats i portföljen

Aktieanalys Vonovia är Europas största hyresvärd som kontinuerligt bevisat sin förmåga att växa. Trots det handlas aktien med rabatt. Överdriven politisk oro ligger bakom.

Vonovia är helt inriktade på att äga och sköta om hyresfastigheter. Bolaget äger 396 700 lägenheter som finns i Tyskland, Österrike och Sverige.

Utöver det sköter bolaget förvaltningen av ytterligare 79 000 lägenheter. Huvudkontoret ligger i den gamla industristaden Bochum i västra Tyskland.

I Sverige var beståndet vid halvårsskiftet knappt 16 638 lägenheter, vilket var bostadsbolaget Victoria Parks bestånd.

Lägger man till lägenheterna från den senaste affären med Hembla, där Vonovia nu äger majoriteten av aktierna och där ett bud på resten väntas under hösten, så är beståndet i Sverige uppe i drygt 38 000 bostäder. Det gör Vonovia till den största hyresvärden även i Sverige.

Största ägare är norska oljefonden med 6,6 procent av aktierna. I ägarlistan finns också rader av globala fond- och kapitalförvaltare. Vonovia har ett marknadsvärde på 24 miljarder euro. 

Aktien som ingår i både indexen DAX och i Euro Stoxx 600 handlas för närvarande till rabatt i förhållande till tillgångarnas värde.

I halvårsrapporten var tillgångarna fördelat per aktie värda 48,51 euro medan aktien handlas till strax över 44 euro. Hittills i år är aktien upp 13 procent exklusive utdelning som delas ut i maj varje år.

Det bokförda värdet på fastigheterna uppgick i den senaste rapporten till 45,9 miljarder euro, varav 41 miljarder består av fastigheter i Tyskland, 2,6 miljarder i Österrike och 2,3 miljarder i Sverige.

Tyskland står alltså 89 procent av tillgångarna. Efter affären med Hembla kommer Tyskland att utgöra 84 procent.

Hyresintäkterna under det första halvåret steg med 13,9 procent jämfört med samma period förra året. Totalt under året första sex månader var hyresintäkterna 1 miljard euro.  

För helåret 2019 spår marknaden av vinsten per aktie kommer att ligga på cirka 3 euro. Direktavkastningen är på 3,5 procent.

  2019 2020 2021
Intäkter MEUR 2084 2236 2453
Vinst/aktie, EUR 2,95 2,76 2,73
Utdelning, EUR 1,44 1,56 1,69
       
Källa: Factset      

 

Skuldsättningen ligger på strax över 40 procent. Vonovia har som mål att den aldrig ska ligga över 45 procent av värdet på tillgångarna, vilket är konservativt.

Vonovia grundades så sent som 2015. Företagets rötter är dock över hundra år gamla och består av de tre bostadsbolagen GAGFAH (Gemeinnützige Aktien-Gesellschaft für Angestellten-Heimstätten), Järnvägsarbetarbostadsbolaget och bostäder för arbetarna i de Förenade Stålverken.

De två första bostadsbolagen grundades 1918 och det sistnämnda grundades 1926. Samtliga tre bostadsbolagen bildades av arbetsgivare för att skapa åtkomliga bostäder åt de anställda i industrierna.

Under de allierades bombkrig mot Tyskland under andra världskriget förstördes 3,6 miljoner fastigheter i landet. Större delen av bostadsbolagens fastigheter låg i ruiner.  

Totalt tog det närmare trettio år att bygga upp hela bostadsbeståndet igen, vilket dock var snabbare än man först trodde. De initiala bedömningarna låg på cirka hundra års återuppbyggnadstid. Från mitten av 1970-talet rådde inte längre bostadsbrist i Tyskland.


Vonovias bestånd i Tyskland.

Kring millennieskiftet började internationella investerare intressera sig för den tyska bostadsmarknaden. 2001 köptes Järnvägsarbetarbostadsbolaget upp av bostadsbolaget Deutsche Annington.

2004 köptes GAGFAH upp av riskkapitalbolaget Fortress. 2015 fusionerades Deutsche Annington och GAGFAH och fick namnet Vonovia.

Den mest uppenbara risken för ett fastighetsbolag är stigande räntor. Att räntorna skulle stiga är inget vi ser än på lång sikt. Största risken idag med att äga och hyra ut hyresfastigheter är istället politiska beslut.

I Berlin har stadsfullmäktige beslutat om omfattande ingrepp i hyressättningen. Beslut som om de omsätts skulle komma att påverka intäkterna från Vonovias lokala fastighetsbestånd mycket negativt.

Det fina med Vonovia till skillnad från till exempel Deutsche Wohnen är dock att fastighetsbeståndet i Berlin bara utgör lite drygt 10 procent av hela portföljen. Risken är alltså spridd och andra tyska förbundsländer har inga planer liknande de i Berlin.

Utöver det verkar konsensus vara att Berlin inte får reglera hyresnivån eftersom det skulle betyda alltför stora ingrepp i äganderätten.

Det är dock en juridisk fråga som kan ta långt tid att reda ut. I slutändan hamnar ärendet i den tyska författningsdomstolen i Karlsruhe och under tiden gäller reglerna som kommer att fattas av Berlins politiker.

På analytikersidan ser det ljust ut. Av de 19 analytiker som bevakar aktien sätter alla utom fyra köp. Ingen sätter sälj på aktien trots debaclet med hyreskonflikten i Berlin. Den genomsnittliga riktkursen är 53 euro per aktie. I genomsnitt ser man alltså en uppsida på knappt 20 procent.

Med tanke på hur haussade många fastighetsaktier är idag är det förvånansvärt att Vonovia som äger hyresrätter på attraktiva marknader med stor brist på boende handlas med rabatt mot substansvärdet. Även vid en kommande eventuell ekonomiskt avmattning borde bolaget kunna vara motståndskraftigt med tanke på verksamheten. Om någon aktie skulle passa i en långsiktig utdelningsportfölj så är det denna.

Värdepapper Råd från Placera Kurs vid publicering Sedan publicering
Vonovia SE Köp 45,45 -
Mer från förstasidan

Marknadsöversikt

Stockholmsbörsen, OMXS30

I dag
-
Senast
-
{point.key}

Världsindex

Index +/- % Senast
DAX - -
Hang Seng - -
Nikkei - -

Valutor

Valuta +/- % Senast
USD/SEK - -
EUR/SEK - -
GBP/SEK - -
EUR/USD - -

Räntor

Ränta +/- % Senast
3-mån stibor - -
5-års ränta - -
10-års ränta - -

Råvaror

Råvara +/- % Senast
Olja - -
Guld - -
Silver - -
Koppar - -