På Placera använder vi cookies för att ge dig bästa möjliga kundupplevelse. Genom att fortsätta accepterar du att cookies används. Läs mer om cookies

Hög risk, men Magnolia värt ett köp

Aktieanalys Magnolia Bostad ser ut att få ett bättre flöde av sålda och färdigställda projekt de kommande kvartalen. Risken är hög men vi tycker aktien är värd en chansning.

Läget på bostadsmarknaden ser ut att vara på väg att stabiliseras. Vissa av Stockholmsbörsens bostadsutvecklare har också gått relativt bra på sistone. Magnolia Bostad såg i somras ut att vara på väg att bryta de senaste årens negativa kurstrend. Uppgången kom dock av sig och sedan augusti har kräftgången fortsatt.

Magnolia är en lite annorlunda varelse än börsens övriga bostadsutvecklare och bolagets problem är också lite annorlunda. För Magnolia är det främst försenade bygglov som ställt till det och lett till fallande intäkter och resultat.

Till skillnad från flertalet andra bostadsutvecklare på Stockholmsbörsen så är Magnolia Bostad huvudsakligen inriktat på produktion av hyresrätter. Bolaget har som affärsidé att driva projekten fram till fastställd detaljplan och därefter knyta upp en helhetsentreprenör samt en köpare som finansierar projektet under byggtiden. Den absoluta merparten av risken i projekten förhandlas därmed bort innan spaden sätts i marken.

Helt riskfri är dock inte verksamheten såklart. Mycket kan gå fel i byggprojekt. Den största risken i bolaget har dock visat sig vara segdragna tillståndsprocesser vilket satt stopp för försäljningen. Magnolia har byggt upp sin organisation för att kunna hantera byggstart av projekt motsvarande cirka 3 000 bostäder om året plus 2-4 vårdboenden och 1-2 hotell.

I kombination med finansieringskostnader för markköp och utvecklingsarbete innebär bemanningen att Magnolia är beroende av att ha en viss volym i sin verksamhet. När tillståndsprocesserna drog ut på tiden och projektstarterna uteblev under fjolåret föll resultat och kassaflöden kraftigt. I kombination med en något utökad balansräkning har det bidragit till att sätta press på soliditeten som vid halvåret hade fallit under Magnolias egen målnivå 30 procent.

Den riktigt jobbiga nivån går vid 25 procent där bolagets finansiärer lär höra av sig. Risken ligger närmast i värderingen av tillgångarna. Ett nedskrivningsbehov skulle trycka till eget kapital och därmed sänka soliditeten ytterligare. Räntan är en viktig faktor när det gäller värderingen och det är nog med en lättnadens suck Magnolia kunnat konstatera att ränteförväntningarna sjunkit kraftigt de senaste kvartalen.

Det är dock avgörande att Magnolia får igång flödet av sålda och avslutade projekt. På den punkten ser det dessbättre lite hoppfullt ut. Efter ett par kvartal med i princip inga projektstarter alls resultatavräknade Magnolia 275 bostäder i det andra kvartalet. Det var klart lägre än samma kvartal i fjol, men som sagt ändå en förbättring jämfört med de senaste kvartalen.

Vid halvårsskiftet hade Magnolia Bostad 46 kommande, ej resultatavräknade, projekt i sin projektportfölj. Av dessa hade 14 lagakraftvunna detaljplaner och sju av dem beräknade Magnolia med att kunna produktionsstarta under 2019. Det rör sig totalt om cirka 1 300 bostäder.

Magnolia Bostad har tecknat två stora ramavtal vilket innebär att bolaget har köpare klara till flera av sina framtida projekt. Sedan 2016 finns ett ramavtal med Slättö som ger bolaget rätt att förvärva fastigheter från Magnolia för cirka 7 miljarder kronor. Under fjolåret tecknades ännu ett ramavtal med Heimstaden för 14 projekt för 9,6 miljarder kronor.

När Magnolia Bostad säljer ett av sina projekt får bolaget som regel betalt för nedlagda kostnader och en andel av beräknad projektvinst. Slutbetalning sker när projektet färdigställs. En hackig produktion innebär därför även ett ojämnt kassaflöde vilket bidrar till en ansträngd balansräkning.

Vid halvårsskiftet hade Magnolia 14 pågående projekt som väntades färdigställas under innevarande år. Slutbetalningen från dessa (hur många det nu i slutändan blir) kommer att förbättra kassaflöde och skuldsättning. Bolaget själv bedömer att cirka 600 Mkr kommer att flyta in till kassan under de kommande 12 månaderna.

För att få ett jämnare kassaflöde i framtiden har Magnolia bestämt sig för att behålla en del projekt för egen del och även eventuellt förvärva befintliga fastigheter.

De analytiker som bevakar Magnolia Bostad väntar sig enligt databasen Factset en vinst per aktie, inklusive engångsposter, på 8,31 kronor för innevarande år. Nästa år väntas den falla till 7,71 kronor. Prognosen för 2020 innebär ett p/e-tal på 4,5.

  2018 2019 2020 2021
Omsättning, Mkr 1 055 1 414 1 543 1 543
Vinst/aktie, sek 0,19 8,31 7,71 6,72
Utdelning, sek 0,00 1,50 1,70 1,70
Källa: Factset        

 

Magnolias börsvärde på 1,3 miljarder kan ställas mot det egna kapitalet på knappa 1,2 miljarder. Enligt Factset väntas dock en rejäl uppryckning av eget kapital de kommande kvartalen.

Det är nästan exakt tre år sedan Magnolia-aktien stod på sin kursmässiga topp. På den tiden har kursen fallit drygt 70 procent. Kräftgången har fortsatt under stora delar av 2019 men i somras gjorde aktien faktiskt ett rejält ryck uppåt.

Till skillnad från bostadsrätter så är marknaden för hyresrätter inte konjunkturberoende. Tvärt om brukar efterfrågan på hyresrätter öka i sämre tider. Efterfrågan är i dagsläget bra från såväl hyresgäster som institutionella köpare. För att stimulera byggandet av hyresbostäder ytterligare har regeringen även beslutat om ett återinfört investeringsstöd, successivt upp till 3 miljarder kronor om året.

Det är för tidigt att blåsa faran över i Magnolia. Balansräkningen är verkligen inte i toppform och resultaten och kassaflöden är fortsatt svaga. Det finns dock anledning att misstänka att det värsta kanske är över och att läget sakta förbättras härifrån. Hotet från stigande räntor har försvunnit och flödet av sålda och färdigställda projekt under andra halvåret ser åtminstone på pappret ut att bli bättre.

Risken är hög men på dagens nivåer tycker vi aktien är värd en chansning.

Värdepapper Råd från Placera Kurs vid publicering Sedan publicering
Magnolia Bostad Köp 34,50 -
Mer från förstasidan

Marknadsöversikt

Stockholmsbörsen, OMXS30

I dag
-
Senast
-
{point.key}

Världsindex

Index +/- % Senast
DAX - -
Hang Seng - -
Nikkei - -

Valutor

Valuta +/- % Senast
USD/SEK - -
EUR/SEK - -
GBP/SEK - -
EUR/USD - -

Räntor

Ränta +/- % Senast
3-mån stibor - -
5-års ränta - -
10-års ränta - -

Råvaror

Råvara +/- % Senast
Olja - -
Guld - -
Silver - -
Koppar - -