På Placera använder vi cookies för att ge dig bästa möjliga kundupplevelse. Genom att fortsätta accepterar du att cookies används. Läs mer om cookies

Hembla sackar sektorn, aktien köpvärd

Aktieanalys Hembla har halkat efter i fastighetsrallyt på börsen. Kostnaderna har ökat något men affärsmodellen fortsätter i stort att leverera. Vi tycker aktien är köpvärd.

Fastighetsbolaget Hembla har haft svårt att övertyga aktiemarknaden med sina kvartalsrapporter det senaste året. Kursreaktionen på de senaste fyra rapporterna har varit negativ. Som tur är för aktieägarna stiger kursen mellan rapporterna. Mönstret upprepade sig i samband med halvårsrapporten. Aktien föll på rapporten men har sedan dess återhämtat sig och står idag klart högre än före rapporten.

Hembla hette fram till för ett knappt år sedan D. Carnegie & Co. Bolaget äger fastigheter i de så kallade miljonprogrammen, byggda mellan 1965 och 1974. De är som regel strukturellt i gott skick, men såväl byggnader som utomhusytor är i behov av upprustning.

I renoverade lägenheter har hyrorna hittills kunnat höjas med drygt 45 procent. Driftkostnaderna sjunker samtidigt så effekten på resultat och värdering blir stor. Det gäller dock att ha en effektiv metod för renoveringsarbetet och det har Hembla visat sig ha. Trots att man renoverar lägenhet för lägenhet i takt med att de omsätts så blir kostnaderna relativt låga till följd av de stora volymer lägenheter som finns inom ett begränsat geografiskt område.

Fördelen med att jobba lägenhet för lägenhet är att ingen hyresgäst blir påtvingad en renovering och högre hyra. Hembla slipper dessutom evakuera hela trappuppgångar vilket i sig är kostsamt och negativt för kassaflödena.

Affärsmodellen har visat sig fungera bra och värdena i beståndet ökar successivt. Det öppnar möjligheter för utökad belåning vilket finansierar fortsatta renoveringar. Hembla är även aktivt på förvärvsfronten, även om inga affärer genomförts i år. I fjol förvärvades dock fastigheter för 4,7 miljarder kronor.

Vid halvårsskiftet var cirka 30 procent av beståndet renoverat. Tempot i renoveringarna har sjunkit något under det senaste året men är fortfarande högt. Årstakten i renoveringarna vid halvårsskiftet var cirka 1 550 lägenheter vilket är drygt 7 procent av beståndet.

Räknat på marknadsvärde finns 64 procent av Hemblas fastigheter i Storstockholmsområdet. Resterande bestånd ligger i städer som Eskilstuna, Norrköping, Uppsala, Katrineholm och Västerås.

Hittills har Hembla ägnat sig åt att rusta upp befintliga fastigheter och inte åt rena nybyggen. Miljonprogrammen byggdes dock relativt luftigt och innehåller ofta stora parkeringsytor som idag inte används. Långt gångna planer finns därför för att bygga ytterligare bostäder på områdena. Eftersom Hembla redan äger marken skulle det bli en väldigt lönsam affär och om det utförs rätt skulle det även höja attraktionskraften på hela områdena.

I nuvarande bestånd räknar Hembla med att man skulle kunna bygga cirka 5 100 nya lägenheter. Den siffran kan jämföras med de cirka 21 000 lägenheter bolaget äger idag.

Den stora besvikelsen i Hemblas halvårsrapport var att förvaltningsresultatet föll med 20 procent jämfört med samma kvartal i fjol. Förklaringen är pågående omstruktureringar inom organisationen och ökad administrativ bemanning. Framför allt har kundservicefunktionen stärkts upp för att bättre kunna möta hyresgästerna. Att verka i miljonprogrammen ställer krav inte minst på språkkunskaper.

En ny roll som stadsdelsutvecklare har också införts i bolaget bland annat för att fånga upp de boendes egna önskemål vad gäller upprustning av utemiljöer och fasader. Inom stadsdelsutveckling faller även sociala projekt och kommersiella lokaler för att skapa levande och trygga områden.

Vid halvårsskiftet var det långsiktiga substansvärdet per aktie i Hembla 181,25 kronor. Det var 24 procent högre än året innan och 8 procent högre än vid årsskiftet. Den snabba ökningen av substansvärdet i Hembla drivs både av en fortsatt stark fastighetsmarknad och av de löpande renoveringarna.

Stigande fastighetspriser väntas dock bli en avtagande faktor när det gäller fortsatt värdetillväxt bland fastighetsbolagen. Priserna är helt enkelt så höga idag att de rimligtvis inte kan gå så värst mycket högre. Istället blir det viktigt att jobba med om-, till- och nybyggnad för att på så vis höja värdena i bestånden.

På den punkten har förutsättningarna förbättrats något av det minskade bostadsbyggandet. Kostnadsinflationen i byggsektorn har dämpats, vilket skapar förutsättningar för bättre lönsamhet för de som fortfarande bygger eller, som i Hemblas fall, renoverar.

De analytiker som bevakar Hembla räknar i snitt med att bolaget rapporterar underliggande resultat på 6,17 kronor 2020 och på 6,80 kronor året därpå. De estimaten ger p/e-tal på 32,1 respektive 29,1.

  2018 2019 2020 2021
Intäkter, Mkr 1 787 1 947 2 065 2 180
Vinst/aktie, sek 3,25 5,40 6,17 6,80
Subst.värde/aktie, sek 136,36 195,60 219,24 245,05
Utdelning, sek 0,00 0,00 0,00 0,00
Källa: Factset        

 

Det är såklart en skyhög värdering men resultaten tar inte hänsyn till värdeförändringar vilket ju är hela poängen med Hemblas verksamhet. Substansvärdet blir därför en bättre måttstock. Jämfört mot substansvärdet vid halvårsskiftet handlas aktien i dagsläget med en premie på 9 procent. Snittet i fastighetssektorn är för närvarande en premie på cirka 20 procent.

Snittprognosen enligt Factset är en ökning av substansvärdet med 12 procent om året under 2020 och 2021.

Sist vi kikade på Hembla-aktien låg räntehöjningar i förväntningarna. De har försvunnit och nu väntas räntorna ligga kvar på dagens låga nivåer under överskådlig tid. Det skyddar värderingarna och därmed substansvärdena i fastighetssektorn. Efterfrågan på Hemblas bostäder lär förbli god och bolagets affärsmodell har som sagt visat sig fungera väl. Rent operativt är riskerna därför låga.

Även om kursen återhämtar sig mellan varven så har de sura rapportreaktionerna tyngt Hembla-aktien de senaste kvartalen. Hembla har inte riktigt kunnat hänga med övriga fastighetssektorn uppåt sedan i våras. Augusti månad avslutades dock starkt.

Hemblas värdering är inte direkt låg men den är klart lägre än många andra fastighetsbolags. Med fortsatt stabila utsikter i närtid och med nyproduktion av bostäder på befintlig mark som en mer långsiktig joker tycker vi Hembla-aktien ser köpvärd ut.

Värdepapper Råd från Placera Kurs vid publicering Sedan publicering
Hembla B Köp 192,80 -
Mer från förstasidan

Marknadsöversikt

Stockholmsbörsen, OMXS30

I dag
-
Senast
-
{point.key}

Världsindex

Index +/- % Senast
DAX - -
Hang Seng - -
Nikkei - -

Valutor

Valuta +/- % Senast
USD/SEK - -
EUR/SEK - -
GBP/SEK - -
EUR/USD - -

Räntor

Ränta +/- % Senast
3-mån stibor - -
5-års ränta - -
10-års ränta - -

Råvaror

Råvara +/- % Senast
Olja - -
Guld - -
Silver - -
Koppar - -