Nyfosa köpvärd om ångan hålls uppe

Aktieanalys Nyfosas aktie har hämtat andan sedan i somras. Aktiviteten i bolaget är som utlovat hög och om man kan fortsätta i samma stil de kommande åren har aktien mer att ge.

Fastighetsbolaget Nyfosa håller som utlovat ett högt transaktionstempo. Hittills i år har bolaget flaggat för förvärv av fastigheter till ett värde av dryga 3,2 miljarder kronor. Snabba, opportunistiska, affärer är vd Jens Engwalls specialitet och uppdelningen av Hemfosa i två separata bolag skedde delvis för att han skulle få ett friare spelrum.

Hemfosa hade med åren kommit att få en tydlig slagsida mot samhällsfastigheter. Uppdelningen innebar att samhällsfastigheterna stannade kvar i Hemfosa medan övriga fastigheter lades i Nyfosa, dit även Jens Engwall följde med.

Målsättningen är att öka fastighetsbeståndets värde och bolagets resultat med 20 procent om året. Siktet är satt mot att växa beståndet till 25 miljarder kronor. Vid halvårsskiftet värderades fastigheterna till 15,7 miljarder kronor.

I enlighet med den opportunistiska strategin är fastighetsbeståndet spretigt både geografiskt och sett till fasthetstyp. Fastigheterna är spridda över hela Sverige och består till 50 procent av kontor, 34 procent lager och logistik samt 16 procent annat.

Förvärv har blivit ett allt svårare sätt för fastighetsbolag att driva vinsttillväxt i takt med att låga finansieringskostnader tryckt upp priserna. Många väljer numera istället att driva egna projekt eller att köpa fastigheter utanför Sverige.

Nyfosa jagar dock i mindre tätbefolkade jaktmarker. Som exempel på områden där bolaget kan nosa sig till fynd i dagens marknad har nämnts handelsfastigheter och även bostadsutvecklare. Mindre portföljer på 10-20 Mkr är en annan typ av affär där konkurrensen från storföretagen är mindre.

Jens Engwall har tidigare pratat om att Nyfosa inte ska köpa fastigheter till lägre avkastningskrav än 6,5 procent. Det innebär att man får hålla sig undan från de hetaste objekten.

Enligt egen utsago har Nyfosa en organisation som klarar av att analysera många fastigheter och portföljer parallellt för att vaska fram guldkornen på marknaden. Det breda geografiska avtrycket innebär också att bolaget har känningar på många marknader och tidigt får nys om potentiella affärer.

Nyfosa noterades i slutet av förra året och hittills under 2019 har som sagt affärerna tickat på i god fart. En större försäljning av fastigheter till samriskbolaget Söderport (som ägs tillsammans med Sagax) bidrog dock till att ökningen av fastighetsvärdet under årets två första kvartal bara uppgår till 1 procent. Aviserade förvärv för cirka 2,5 miljarder kronor hade dock ännu inte tillträtts vid halvårsskiftet.

Förvaltningsresultatet har inte utvecklats särskilt imponerande i år. Efter sex månader var det 18 procent lägre än för ett år sedan. Merparten av tappet skedde under det andra kvartalet då en rad kostnadsposter landade högre än för ett år sedan. Kostnader för administration och räntor ligger högre idag än före avknoppningen i slutet av förra året. Resultatbidraget från Söderporten var också klart lägre än för ett år sedan.

Enligt Nyfosas egna beräkning motsvarade intjäningsförmågan vid halvårsskiftet ett förvaltningsresultat (resultat före skatt och värdeförändringar) på cirka 830 Mkr. De analytiker som bevakar bolaget räknar enligt databasen Factset med att förvaltningsresultatet 2019 landar på 812 Mkr och på 901 Mkr 2020.

Per aktie motsvarar de estimaten 4,84 kronor respektive 5,37 kronor. För 2021 är snittestimatet 5,59 kronor. P/e-talen för 2020 och 2021 ligger i dagsläget på 11,3 respektive 10,9.

  2018 2019 2020 2021
Hyresintäkter, Mkr 1 064 1 336 1 438 1 478
Förvaltningsres. Mkr 918 812 901 937
Substansv./aktie, sek 54,78 61,56 68,52 74,81

 

Det långsiktiga substansvärdet uppgick vid halvårsskiftet till 58,66 kronor per aktie. Jämfört med det handlas aktien med en premie på 4 procent mot substans. Enligt Factset väntas substansvärdet öka med cirka 10 procent om året de närmaste åren.

Nyfosa lämnar ingen utdelning förrän beståndet når upp till 25 miljarder kronor i värde. Håller man beräknad tillväxttakt kommer det att ske om lite drygt två år. Enligt Factset väntas en utdelning på 75 öre per aktie år 2021. Det ger en direktavkastning på 1,2 procent.

Fastighetsaktier har överlag gått väldigt bra på börsen de senaste åren. Oro för stigande räntor har från tid till annan tryckt tillbaka kurserna, men under 2019 har det successivt blivit allt tydligare att dagens låga räntor kommer att bestå under lång tid framöver. Det har eldat på sektorn som är en klar vinnare i år.

Nyfosa-aktien står i skrivande stund på plus 43 procent sedan årsskiftet. Halvårsrapporten i somras kylde av aktien något och sedan dess är kursen i princip oförändrad. Det andra kvartalet var på pappret svagt men det var skeva jämförelsetal och timingeffekter som var orsaken.

Dagens kombination av extremt låga räntor och relativt stark konjunktur är fortsatt väldigt gynnsam för fastighetsbolag i allmänhet och transaktionsintensiva sådana i synnerhet. Affärstempot är också fortsatt högt i Nyfosa och om bolaget gör sitt jobb och får den avkastning på sina nyförvärv som man tänkt lär bestånd och resultat öka i linje med målen.

Givet den höga aktivitet vi kunnat se i Nyfosa under 2019 känns en värdering i linje med substans rimlig. Håller bolaget ångan uppe lär aktien ha mer att ge. Vi behåller vår köprekommendation.

Värdepapper Råd från Placera Kurs vid publicering Sedan publicering
Nyfosa Köp 60,90 -
Mer från förstasidan

Marknadsöversikt

Stockholmsbörsen, OMXS30

I dag
-
Senast
-
{point.key}

Världsindex

Index +/- % Senast
DAX - -
Hang Seng - -
Nikkei - -

Valutor

Valuta +/- % Senast
USD/SEK - -
EUR/SEK - -
GBP/SEK - -
EUR/USD - -

Räntor

Ränta +/- % Senast
3-mån stibor - -
5-års ränta - -
10-års ränta - -

Råvaror

Råvara +/- % Senast
Olja - -
Guld - -
Silver - -
Koppar - -