.png)
Den prisbelönta fonden arbetar mycket med att leta felprissättningar i marknaden vilket ger goda möjligheter till diversifiering och riskspridning. Att investera i en global fastighetsfond kan ses som ett långsiktigt komplement i sparportföljen till aktier och räntor.
- Vi ska vara lite roligare än räntor men inte så exotiska som högriskfonder. Fonden passar dig som har ett perspektiv på minst fem år, säger Michael Gobitschek som är ansvarig förvaltare sedan fem år tillbaka.
En global inriktning kräver kännedom om dynamiken på olika delmarknader. Samtidigt kan kunskaper inom ett segment på en geografisk marknad föras över till andra geografier. Skagen m2 har möjligheter att jämföra olika segment och länder och kan då lättare identifiera möjligheter såväl som hot till exempel bubblor genom att jämföra olika marknader. Läs mer om Skagen m2 här.
När många är fokuserade på kvartalssiffror försöker Skagen m2 istället se längre än så, ofta med ett perspektiv på 3-5 år. Fonden går gärna in i stökiga marknader och fördjupar sig i intressanta bolag. Det kan handla om tillgångar av hög kvalitet men som befinner sig i en orolig miljö, som till exempel brexit och Italien.
- Vi har haft många goda investeringar där omgivningen sett sämre ut än tillgångarna och som därför handlas med stor rabatt. Det kan även handla om bolag med kvalitativa tillgångar som tidigare har haft problem, till exempel med hög skuldsättning, och därmed stämplats negativt av marknaden, men som påvisar förändring och är i en positiv trend, säger han.
Han berättar att mönster i historien tenderar att upprepa sig men att saken kommer i ett annat läge när det gäller strukturella förändringar. Några exempel på detta är e-handel och logistik mot köpcenter.
- Då måste man ha en uppfattning om framtiden och det kan man inte se historiskt.
Fonden har megatrender som en viktig variabel i förvaltningen. En av dem som Michael gärna lyfter fram är urbanisering.
- Även om invånarantalet i vissa länder minskar ökar antalet hushåll i många fall. Trenden mot mindre lägenheter är väldigt starkt. Orsaken är bland annat ökade priser - men också den nya generationen, millennials, som har mindre pengar att röra sig med och som hellre spenderas pengar på annat som resor och upplevelser: Då ökar behovet av små lägenheter.
En delmarknad som fonden har tagit position i och bedöms ha fortsatt goda tillväxtmöjligheter i är magasinering.
- Magasinering är dessutom intressant ur ett kassaflödes-perspektiv. Segmentet påverkas av konsumtionsmönster som kräver mer lagringsplats, ändrade familjeförhållanden men även att nya bostäder ofta har mindre yta för förvaring. Då blir det väldigt dyrt per kvadratmeter att ha flyttlådor hemma. Allt talar för att det kommer att öka vilket vi ser tydliga tecken på i Sverige just nu. I många andra länder har det redan skett. Skandinavien har en mycket låg, men ökande, användningsgrad av magasinering än så länge.
Ett annat segment som Michael lyfter fram är logistikbranschen som fonden varit tidig med att investera i.
- Nu finns det många hypermoderna anläggningar som väldigt sofistikerade. Ju mer e-handel drev på desto mer automatiserat. Vissa anläggningar är helt robotiserade med flygövervaknings-system. Det handlar om en kraftig effektivitetshöjning med möjligheter att behandla många fler ordrar. Jag tror inte att vi är i slutet av den cykeln, vi har en fortsatt god väg att gå inom logistik.
Michael lyfter fram skillnaden mellan tech real estate kontra traditionella fastigheter. Sett till USA som är den största fastighetsmarknaden, har de nya segmenten avkastat betydligt bättre än S&P 500 och den traditionella fastighetsmarknaden. Trenden är klar att även i Europa och Asien så tar de alternativa tillgångsslagen allt mer plats där fonden är väl positionerad.
Miljöaspekten är också viktig ur förvaltningsperspektiv; fastigheter står för en tredjedel av koldioxidutsläppen i världen varje år? (AC/belysning/byggprocess/transport). Skagen m2:s tes är att den som över tid jobbar hårdast med hållbarhetsfrågorna kommer ut som vinnare genom minskade vakansgrader och höjda hyror. Det finns mycket att göra i branschen på detta område.
- Jag ser portföljen som ett fotbollslag, där vi har adderat fler spelare för att stärka upp försvaret efter en lång tids börsuppgång, som exempelvis magasinering, hyreslägenheter och logistik eftersom de drivs av del långsiktiga trenderna och är mindre påverkade av den allmänna ekonomiska utvecklingen.
- Det viktiga är inte att träffa alla möjligheter, börs-raketerna, det viktiga är att undvika torpederna, för de finns, men vi har övervägande lyckats bra.
Har handelskriget fått er att justera synen på era investeringar?
- Nej, av anledningen att jag investerar i bolag som har en strukturell tillväxt, till exempel datacenter. Om tillväxten går ner, vilket är högst sannolikt, så kommer det att påverka efterfrågan på fastigheter i breda drag, men i en nedgång så kommer det att finnas segment som upprätthåller en viss tillväxt, till exempel e-handel och clouding; datacenter. Datamängden har vuxit exponentiellt så med säkerhet så kommer det också att bli allt mer viktigt.
Förväntningar om högre räntor har bytts till förväntningar om räntesänkningar i USA. Signalerna har blivit allt mer tydliga sedan årsskiftet.
Hur ser du på det?
- Jag tror att det blir positivt för den amerikanska fastighetsmarknaden även om många har placerat där det senaste halvåret så kommer många fortsätta att placera där på grund av lägre räntor. En annan intressant observation man kan ta med sig är att den amerikanska fastighetsmarknaden i generella termer klarat sig mycket bra under räntehöjningsperioden de senaste åren. Det viktiga är vart ekonomin tar vägen, det är mer viktigt än kortsiktiga räntesänkningar.
Hur ser ni på den svenska fastighetsmarknaden?
- Den svenska marknaden är fortsatt väldigt stark och intressant men här gäller det att vara selektiv. Jag investerar uteslutande i logistik och hyresbostäder. Många underskattar kraften i e-handelstillväxten och de krav detta för med sig i termer av läge och automatisering.
Vad kan bli nästa svarta svan?
- Jag är rädd generellt för den geopolitiska utvecklingen som får ett eget liv. Sedan är jag väl lite rädd för en allt för häftig kreditexpansion; att för mycket lån är relaterat till alltför höga fastighetsvärden som inte har stöd i en balans i utbud och efterfrågan, det slutar sällan väl. Ett annat hot är en populistisk politisk intervenering till exempel i bostadsmarknader genom beskattning eller reglering.
Finns det någon delmarknad som är i riskzonen?
- Kina, där det är dålig transparens. Den marknaden domineras av bostadsutvecklare och där regeringen och provinserna bestämmer. Som investerare är man inte ens tvåa på bollen, man sitter på läktaren.
Hur hanterar du risken med detta?
- Jag har indirekt exponering. Till exempel genom bolag noterade i Singapore som har en helt annan transparens men som har tillgångar i Kina. Då får man en del av tillväxten samtidigt som man har en helt annan riskprofil.
I april tilldelades Skagen m² det prestigefyllda Lipper Funds Awards för bästa globala fastighetsfond över tre år i hela sex regioner. Fonden är också topprankad av både Citywire och Morningstar.
Hur viktigt är det att få utmärkelser?
- Det betyder framförallt att våra kunder har fått en bra avkastning. Jag ser det för övrigt som en självklarhet att själv vara kund i Skagen m2. Det betyder också att vi har gjort något bra under lång tid, dvs att vår filosofi och disciplin fungerar. Det är en hård konkurrens på en global marknad. Jag hoppas investerarna ser detta som den kvalitetsstämpel det faktiskt är, avslutar Michael Gobitschek.
