Cibus Nordic Real Estate kunde i mars i år fira ettårsjubileum som börsnoterat bolag. Cibus skapades av Pareto för att köpa samtliga fastigheter i två fonder ägda av finska Sirius Capital Partners. Värdet på fastigheterna uppgick då till cirka 8 miljarder kronor och Cibus aktie noterades strax därefter på First North.

Bolaget är inriktat på livsmedels- och dagligvarubutiker i Finland. Största hyresgäst är kedjan Kesko som står för cirka 55 procent av driftöverskottet. Lågpriskedjan Tokmani (ett slags finskt Jula) står för 28 procent och S-gruppen för 8 procent.

Det första året har inneburit en del stök i ledningen. Både vd och ordförande har bytts ut. Sirius vd Patrick Gylling tog över ordförandeposten i fjol och en ny vd är på plats sedan mars i år. Det är Sverker Källgården som tagit över i vd-stolen. Han kommer närmast från Byggpartner som han var med att ta till börsen.

Cibus saknar egen administrativ organisation och allt har hittills skötts av Pareto. En finanschef har dock rekryterats och bolaget ska nu bygga upp en egen administration. Målet är att denna inte ska kosta mer än vad man hittills betalat till Pareto.

Sedan introduktionen i fjol har Cibus hunnit med att köpa netto 15 fastigheter. Inkluderat de senaste förvärven, som tillträds under andra kvartalet i år, uppgår portföljen totalt till 138 fastigheter värderade till cirka 9,1 miljarder kronor. Räknat på driftnettot är ungefär två tredjedelar av beståndet beläget i södra eller sydvästra Finland.

Cibus lyfter själva fram dagligvaruhandelns konjunkturoberoende som en stor styrka. Den är också relativt förskonad från e-handelns härjningar. Livsmedelsbutiker fungerar idag ofta som utlämningsställen för paket så e-handeln driver tvärt om trafik till butikerna.

Att äga livsmedelsbutiker är dock inte helt riskfritt. Det är lokaler som är svårt att omvandla till något annat så om en butik går omkull kan det vara svårt att hitta nya hyresgäster. Den risken blir dock hanterbar i en större portfölj. Av Cibus fastigheter svarar ingen för mer än 3 procent av driftnettot. Hyreskontrakten löper på i snitt fem år och förfallen är relativt jämnt spridda över de kommande åren.

Cibus har som målsättning att förvärva fastigheter för cirka 50 miljoner euro om året och samtidigt öka utdelningen med cirka 5 procent om året. Bolaget har omförhandlat två av tre äldre lån vilket gett klart bättre villkor och friat upp kassaflöden till förvärv. Hittills i år har fastigheter för 30 miljoner euro köpts. Cibus köper fastigheter till högre direktavkastning än den befintliga portföljen vilket skapar förutsättningar för substansvärdetillväxt. Belåningsgraden vid utgången av det första kvartalet var 57 procent.

Listan över tänkbara förvärvsobjekt är lång och intresset för den finska fastighetsmarknaden har generellt ökat de senaste åren, inte minst från svenska aktörer. Prisnivåerna har åtminstone tidigare varit mer attraktiva i Finland än i Sverige. På sikt räknar dock Cibus med att även bredda sig geografiskt till den svenska marknaden.

Vid utgången av det första kvartalet uppgick Cibus intjäningsförmåga, inkluderat de senaste förvärven som ännu inte tillträtts, till ett förvaltningsresultat på motsvarande 344 Mkr. Räknat per aktie blir det 11,06 kronor. Det ger i skrivande stund ett p/e-tal på 11,2.

Det långsiktiga substansvärdet per aktie låg vid utgången av det första kvartalet på 11,2 euro per aktie, motsvarande cirka 120 kronor. Det innebär att aktien för närvarande handlas marginellt över substans.

De analytiker som bevakar Cibus räknar enligt databasen Factset i snitt med vinster på 11.53 kronor respektive 11,82 kronor de närmaste åren. Substansvärdet per aktie väntas vara uppe i 128 kronor per aktie vid utgången av innevarande år och sedan öka med 3 procent om året.

Cibus delar ut kvartalsvis och för 2018 har utdelningen fastslagits till 0,84 euro motsvarande cirka 9 kronor per aktie. Det ger en direktavkastning på hela 7,3 procent. För de kommande åren väntas direktavkastningar på 7,7 procent respektive 8,0 procent.

Den höga direktavkastningen är en av de stora lockelserna i Cibus-aktien liksom de förmodat konjunkturstabila intäkterna.

Värderingen i Cibus-aktien påverkas av valutaeffekter då aktien handlas i kronor men hela verksamheten baseras på euro. Dagens svaga kronkurs håller således för tillfället nere multiplarna och lyfter direktavkastningen. Skulle kronan stärkas framöver kommer det att dra ned direktavkastningen något.

Bolaget har ett år innanför bältet nu och affärsmodellen har testats och hållit. Förvärven har trillat in i utlovad takt och kostnadskontrollen har hittills varit god. Det återstår dock att se om Cibus kan bygga upp en egen administrativ organisation utan att tumma på kostnaderna.

En oprövad vd när det gäller transaktionsdriven tillväxt i den finska fastighetssektorn hamnar också i den negativa vågskålen.

De båda Sirius-fonder som var kvar som huvudägare sålde nyligen en majoritet av sina aktier i bolaget vilket kan ha mättat marknaden en del på kort sikt. Likviditeten bör å andra sidan öka och ett osäkerhetsmoment har nu försvunnit.

Cibus-aktien har stigit 18 procent i år. Värderingen ser dock inte direkt hög ut och direktavkastningen är onekligen attraktiv. Sammantaget tycker vi Cibus Nordic Real Estate ser intressant ut och vi tror aktien har mer att ge. Rekommendationen blir köp.