Fastighetsbolaget Atrium Ljungbergs aktie har halkat efter övriga sektorn på börsen i år. Fastighetsindex är upp dryga 16 procent sedan årsskiftet medan Atrium Ljungbergs aktie står på plus 9 procent.

Svag resultatutveckling och försiktiga prognoser för 2019 är huvudskälet till att aktien underpresterat. Atrium Ljungbergs egen prognos för innevarande års resultat före värdeförändringar är cirka 1 200 Mkr. I fjol blev utfallet 1 214 Mkr och året dessförinnan 1 180 Mkr. En lång marsch på stället således.

Det kan jämföras med exempelvis Fabege som ökade sitt förvaltningsresultat med 25 procent i fjol och med 34 procent i årets första kvartal.

Där Fabege skördar frukterna av sitt mångåriga arbete i framför allt Arenastaden norr om Stockholm befinner sig dock Atrium Ljungberg mer i ett läge där man sår för framtiden. Bolaget har en extremt välfylld projektportfölj och har de senaste åren stuvat om en del i sin fastighetsportfölj för att förbereda sig för framtiden. Kortsiktigt tynger det resultaten.

Atrium Ljungberg har de senaste åren bland annat sålt av en del handelsfastigheter. Handel svarar fortfarande för 26 procent av hyresvärdena och det är en olycklig exponering. All tillväxt inom sällanköpshandeln finns idag online. Butikskedjorna har överlag stora problem med trafik i sina fysiska butiker och därmed också med försäljningen. De gör allt de kan för att förhandla ned sina hyror och fastighetsägarna uppges ha blivit mer lyhörda för detta.

För Atrium Ljungberg var det dock inom handelsbeståndet som hyrorna ökade mest i det första kvartalet, upp 7,0 procent. Vakanser som fanns i första kvartalet i fjol har hyrts ut och bolaget har även färdigställt en utbyggnad i Gränby vilket bidrog till högre hyresintäkter.

I kontorsfastigheterna ökade hyrorna 5,3 procent medan bostäderna rapporterade oförändrade hyror. Totalt blev det en ökning på 5,6 procent i jämförbart bestånd i det första kvartalet.

Atrium Ljungberg har idag fyra större handelsområden: Sickla och Farsta Centrum i Stockholm, Gränby i Uppsala och Mobilia i Malmö. Dessa säger sig bolaget tro på långsiktigt och med undantag av Farsta Centrum driver också Atrium Ljungberg fortsatt många projekt i dem.

Totalt har Atrium Ljungberg beslutade och pågående projekt som motsvarar investeringar på drygt 5 miljarder kronor. I portföljen finns ytterligare möjliga projekt för 17 miljarder kronor. Klartecken väntas också på det senaste jätteprojektet i Stockholm.

I Slakthusområdet söder om staden ska en hel stadsdel byggas vilket i dagsläget innebär möjliga investeringar på ytterligare 7 miljarder kronor. Projektet väntas pågå till 2030 och omfattar allt som behövs för en levande stadsdel, exempelvis kontor, bostäder, samhällsinrättningar och butiker.

Ett relativt nytt inslag i Atrium Ljungbergs fastighetsportfölj är bostäder. För att skapa attraktiva stadsdelar i exempelvis Sickla och Gränby behöver områdena leva dygnet runt och då behövs bostäder. För några år sedan tog därför Atrium Ljungberg beslutet att även själv börja projektera bostadsfastigheter.´

Räknat på hyresvärde utgör bostäder bara 4 procent av dagens bestånd. I projektportföljen var dock andelen bostäder vid årsskiftet 40 procent. Handel var samtidigt 10 procent. Atrium Ljungbergs profil kommer således att förändras under de kommande åren och handelsexponeringen kommer att spädas ut.

Atrium Ljungberg hade till nyligen som målsättning att årligen investera cirka 1 miljard kronor i befintliga fastigheter och projekt. De senaste åren har nivån legat högre och i samband med bokslutsrapporten för 2018 höjdes också ambitionsnivån till 2 miljarder kronor om året. Kvar sedan tidigare är ambitionen att få en avkastning på investeringarna på minst 20 procent.

De analytiker som bevakar Atrium Ljungberg har i snitt lagt sina estimat för 2019 något över bolagets egen prognos. Enligt databasen Factset räknar de med ett resultat före värdeförändringar på 1 278 Mkr. För 2020 är snittprognosen ett resultat på 1 349 Mkr.

Per aktie blir det 9,82 kronor respektive 10,36 kronor. Med dagens aktiekurs ger det p/e-tal på 16,8 respektive 15,9.

Direktavkastningen i aktien väntas de närmaste åren uppgå till 3,1 procent respektive 3,2 procent.

Vid utgången av det första kvartalet uppgick det långsiktiga substansvärdet i Atrium Ljungberg till 182,29 kronor per aktie. Dagskursen kring 165 kronor innebär således en rabatt mot substans på 9,5 procent.

Substansvärdet väntas i snitt öka med 6-7 procent om året de kommande åren enligt Factset. Estimaten är dock baktunga med större ökningar 2020 och 2021 då pågående projekt färdigställts.

Atrium Ljungberg har höjt ambitionsnivån ytterligare ett snäpp i sin redan omfattande projektverksamhet. Den kommande tioårsperioden ser ut att bli intensiv med stora projekt framför allt i Slakthusområdet men även i exempelvis Sickla, Barkarby och Hagastaden i Stockholm och Gränby i Uppsala. Rätt genomförda kommer de att bidra till tillväxt i ett läge där många räknar med att fastighetspriserna generellt sett toppat.

På minuskontot i Atrium Ljungberg hamnar exponeringen mot handelsytor. Det finns en stor risk för ökade vakanser i handelsplatserna de kommande åren och hyresutvecklingen kan inte förväntas vara särskilt stark. En viss rabatt mot substans är därför motiverad i Atrium Ljungberg-aktien.

Är man riktigt långsiktig är den stora projektportföljen väldigt intressant i Atrium Ljungberg. De närmaste åren ser dock ut att bli lite tröga och vi ser en risk för att aktien fortsätter underprestera i närtid. Rekommendationen stannar därför vid neutral.