Så värderas börsens fastighetsaktier

Börskommentar Dämpade ränteförväntningar har eldat på fastighetssektorn sedan slutet av förra året. Baksidan av myntet är dock en dämpad konjunktur vilket inte gynnar fastighetsbolagen.

Fastighetssektorn avslutade fjolåret bra på Stockholmsbörsen och inledningen av 2019 har varit fortsatt positiv. Medan Stockholmsbörsens breda SPI-index fortfarande står på minus 2 procent för det senaste halvåret är fastighetsindexet upp drygt 9 procent.

Det är de allt tydligare signalerna om fortsatt låga räntor som drivit på sektorn. Det som fick börsen på fall under fjärde kvartalet i fjol var tecken på att den ekonomiska tillväxten på många håll i världen håller på att tappa fart. För industribolagen och andra konjunkturkänsliga verksamheter är det dåliga nyheter.

För fastighetsbolagen finns det en tydlig uppsida i ett sådant scenario och det är just fortsatt låga räntor.

Å andra sidan är hyresgästerna beroende av konjunkturen och om tiderna blir sämre finns risk för ökade vakanser, sjunkande hyror och lägre fastighetspriser. Inte minst när det gäller kontorsfastigheter i Stockholmsområdet byggs det fortfarande för fullt och beståndet kommer att fyllas på med mycket nya ytor under de kommande åren.

Dämpas konjunkturen lär inte efterfrågan fyllas på i motsvarande grad och då är risken för ovanstående scenario tydlig.

Fastighetsbolagen själva kan dock initialt tänkas mildra effekten då låga räntor gör det fortsatt attraktivt att vara aktiva på förvärvssidan. Gapet mellan fastigheternas direktavkastning och finansieringskostnaden har varit ovanligt stort de senaste åren. Det har med andra ord varit i det närmaste en arbitrageaffär att köpa fastigheter och de största kursvinnarna har varit de som förvärvat mest.

Huggsexan om fastigheter har tryckt upp priserna vilket i sin tur lyft värdena på bolagens befintliga fastighetsbestånd och därmed också substansvärdena.

Priserna på fastigheter har dock planat ut på sistone och nu är det mer hyreshöjningar som driver på värdeökningarna, åtminstone på kontorsytor. Det råder stor brist på lediga lokaler och hyresgästerna får betala mer och mer för de som finns.

Svalnar konjunkturen av bör dock trycket uppåt på hyrorna dämpas de kommande åren. Många kontorslokaler kommer som sagt också ut på marknaden vilket dämpar trycket ytterligare.

Helt molnfri är således inte himlen heller för fastighetssektorn. Valet står mellan högre räntor och fortsatt bra konjunktur eller fortsatt låga räntor men dämpad efterfrågan på lokaler. I dagsläget ser det sistnämnda scenariot mer sannolikt ut. Någon recession ligger dock inte i korten och så länge ekonomin hankar sig fram i hygglig takt och räntorna hålls låga bör fastighetsbolagen ha goda tider.

Här nedan kan du se hur de fastighetsbolag som bevakas av åtminstone en analytiker har utvecklats det senaste halvåret och hur värdering och väntad direktavkastning de kommande åren ser ut.

Kursvinnare i fastighetssektorn det senaste halvåret är Catena. Logistikspecialisten har gått starkt en längre tid men kursen har verkligen tagit fart uppåt sedan slutet av förra året. Ordförande och tidigare vd:n Gustaf Hermelin sålde i början av mars aktier för 62 Mkr. Han har dock fortfarande ett stort innehav kvar.

Nyfosa knoppades av från Hemfosa i slutet av november i fjol och har sedan den första handelsdagen stigit 33 procent. Aktiemarknaden räknar uppenbarligen med att Jens Engvall ska kunna leverera på den förvärvdrivna tillväxt han utlovat för de närmaste åren.

Den stora kursförloraren det senaste halvåret är Magnolia Bostad. Aktien har slaktats sedan det stått klart att Magnolia inte kommer att kunna starta så många projekt som man tidigare räknat med. Bolaget utvecklar hyresrättsprojekt och jobbar med låg risk. Verksamheten kräver dock en viss volym för att gå runt och den har man på sistone haft svårt att nå upp till.

Får analytikerna rätt i sina prognoser är Magnolia Bostad också den klart lägst värderade aktien på vår lista. P/e-talet på 2020 års vinstprognos är 5,4. I andra änden av skalan hittar vi ett par andra bostadsbolag. Wallenstam och Hembla (tidigare D. Carnegie) värderas båda till p/e-tal på dryga 27.

Magnolia lämnar ingen utdelning för 2018. För de båda kommande åren väntas dock direktavkastningar på drygt 5 procent om året. JM toppar i direktavkastningskategorin med drygt 6 procent om året och även NP3 ligger högt.

Sett till p/e-tal sticker inte Catena ut som direkt högt värderad. Jämfört mot substans är dock värderingen väl tilltagen. Aktiekursen är idag 133 procent av det väntade substansvärdet vid utgången av innevarande år. Hemfosa, Fastpartner, Wallenstam och Diös värderas också med premie mot substans.

I botten av den listan hittar vi Klövern som har en väl tilltagen rabatt mot substans. Rutger Arnhult jobbar med hög belåning och vissa av Klöverns förvärv på sistone har inte mottagits väl av alla på aktiemarknaden.

 

  Kursutv. 6m. P/e 2020 Direktavkast. 2019 Direktavkast. 2020
Catena 36,4% 15,3 2,5% 2,7%
Nyfosa* 33,5% 11,8 0,0% 0,0%
Sagax 30,2% 14,7 1,4% 1,7%
Diös 29,6% 10,6 4,4% 4,6%
Platzer 20,8% 14,3 2,7% 2,9%
FastPartner 19,1% 17,4 2,6% 2,9%
NP3 18,9% 8,2 5,3% 5,5%
Wihlborgs 16,7% 11,9 3,3% 3,5%
Balder 14,5% 15,9 0,0% 0,0%
Hufvudstaden  11,7% 28,7 2,5% 2,6%
Castellum 8,6% 15,5 3,7% 3,8%
Hembla 7,8% 27,1 0,0% 0,0%
Kungsleden 6,6% 13,7 3,5% 3,8%
Fabege 5,5% 26,7 2,2% 2,4%
Wallenstam 5,2% 27,6 2,3% 2,3%
Klövern 4,1% 10,3 3,9% 4,2%
Pandox 1,9% 13,0 3,1% 3,3%
Atrium Ljungb. 1,0% 18,0 3,0% 3,1%
Hemfosa** -1,4% 11,7 3,0% 3,3%
JM -1,6% 10,4 6,0% 6,1%
SBB -2,1% 12,5 3,8% 3,9%
Bonava -8,9% 9,7 4,6% 4,8%
Magnolia -48,1% 5,4 5,3% 5,5%
*Sedan 19 november      
**Justerat för avknoppningen av Nyfosa  

 

  Kurs/ subst. 2019 Kurs/ subst. 2020
Catena 133,6% 118,9%
Hemfosa 121,4% 109,0%
FastPartner 112,2% 103,1%
Wallenstam 108,2% 101,7%
Diös 105,1% 96,2%
Fabege 97,5% 91,5%
Castellum 95,5% 91,0%
Balder 95,1% 85,5%
Wihlborgs 94,4% 86,8%
Nyfosa 91,5% 81,7%
Platzer 90,9% 82,0%
Hufvudstaden  86,2% 82,3%
Kungsleden 85,5% 80,4%
Atrium Ljungb. 83,9% 78,8%
SBB 82,4% 74,0%
Klövern 68,0% 62,2%
     
Källa: Factset    
Mer från förstasidan

Placeras senaste aktieanalyser

Aktieanalyser

Här hittar du Placeras alla aktieanalyser

Marknadsöversikt

Stockholmsbörsen, OMXS30

I dag
-
Senast
-
{point.key}

Världsindex

Index +/- % Senast
DAX - -
Hang Seng - -
Nikkei - -

Valutor

Valuta +/- % Senast
USD/SEK - -
EUR/SEK - -
GBP/SEK - -
EUR/USD - -

Räntor

Ränta +/- % Senast
5-års ränta - -
10-års ränta - -

Råvaror

Råvara +/- % Senast
Olja - -
Guld - -
Silver - -
Koppar - -