Nyfosa köpvärt med snurr på köpen

Aktieanalys Jens Engwall rattar i Nyfosa sitt tredje börsbolag. Som vanligt är snabb tillväxt och ett högt affärstempo utlovat. Värderingen är attraktiv och själv har han storhandlat aktier.

Fastighetsbolaget Nyfosa har fått en bra start på sin börskarriär. Avknoppningen från Hemfosa har fått se sin aktiekurs stiga knappa 9 procent sedan debuten i slutet av november. Det är klart bättre än OMXS30-index som är i princip oförändrat under samma period.

Att Hemfosa delats i två separata bolag hänger samman med att inslaget av samhällsfastigheter blev så stort i bolaget. Posten ”övriga fastigheter” kom enligt Nyfosas, och Hemfosas förra, vd Jens Engwall att ses som lite misstänkt. Tolkningen låg nära till hands att det rörde sig om sämre fastigheter som bolaget inte kunde bli av med.

Så var det dock inte försäkrar han. För att renodla och skapa bästa förutsättningar för tillväxt delades därför Hemfosa. Med till Nyfosa följde Jens Engwall. Han har ända sedan tiden i Kungsleden på 90-talet varit känd för att vara transaktionsdriven.

Jens Engwall

Ett högt affärstempo är utlovat även i Nyfosa. En till två affärer i veckan har det talats om. Målsättningen är att öka fastighetsvärdena med cirka 20 procent om året. Det skulle ta fastighetsportföljens värde från dagens dryga 15 miljarder kronor till 25 miljarder på knappt 3 år. Det är enligt Engwall en nivå där balansräkningen når en kritisk massa.

Förvärvsstrategin kommer att vara opportunistisk. Fastighetstyp och geografi är inte styrande utan avkastning. Jens Engwall har tidigare talat om att Nyfosa inte ska köpa till lägre avkastningskrav än 6,5 procent. För att uppnå det måste bolaget undvika de hetaste sektorerna.

Tanken är således att jaga på objekt som av olika anledningar inte hamnar på konkurrenternas radar. Mindre portföljer på 10-20 Mkr kan exempelvis vara intressanta då de är för små för de flesta fastighetsbolag. Många konkurrenter strävar idag också efter att renodla sina bestånd vilket gör att vissa objekt säljs av.

Handelsfastigheter och bostadsutvecklare är två sektorer som för tillfället är iskalla på marknaden. Det gör dem intressanta för Nyfosa. Svårigheten är att räkna på den typen av objekt men där ska Nyfosas kompetens inom transaktioner kunna komma till sin rätt är tanken. Med sig från Hemfosa fick Jens Engwall delar av transaktionsteamet.

Geografiskt kan Nyfosa inte söka sig till allt för små orter då det inte går att få bankfinansiering för affärer där. Lite större städer som exempelvis Eskilstuna, Karlstad, Västerås, Falun, Växjö och Jönköping är dock lagom enligt Jens Engwall. De är samtidigt lite bortglömda i dagsläget.

I dagsläget är Nyfosas fastighetsbestånd spritt över stora delar av Sverige, från Kiruna till Malmö. Vid utgången av september var region Småland störst med 18 procent av värdena. Sett till fastighetstyp utgjorde kontor 49 procent av värdena medan lager och logistik utgjorde 37 procent.

Enligt Nyfosas egen beräkning är att intjäningsförmågan i dagsläget ett förvaltningsresultat på 786 Mkr. Förvaltningsresultat är i princip resultatet före skatt justerat för värdeförändringar. Per aktie motsvarar det 4,69 kronor.

De analytiker som bevakar Nyfosa räknar enligt databasen Factset med att resultatet per aktie 2019 blir 4,49 kronor och 4,68 kronor året därpå. P/e-talen för de kommande åren ligger med de prognoserna på 10 respektive 9,6.

Det långsiktiga substansvärdet uppgick vid utgången av september till 53,61 kronor. Jämfört med det innebär dagskursen en rabatt på 16 procent. Enligt Factset väntas substansvärdet öka med 11 procent under 2019 och med 8 procent 2020.

Någon utdelning väntas inte de närmaste åren.

Fastighetssektorn har överlag gått relativt bra på börsen de senaste månaderna. Den konjunkturoro som pressat många aktier är såklart inte positiv heller för fastighetssektorn. Den har dock en hel del att vinna på de lägre ränteförväntningar som följt i spåren av dämpade tillväxtförväntningar.

Räntor är den största kostnadsposten för fastighetsbolag. Den är också en avgörande faktor när fastighetsbestånden ska värderas. Högre räntor trycker tillbaka fastighetsvärdena. Nu väntas dock inte räntorna stiga särskilt mycket framöver vilket alltså skulle vara positivt både för kassaflödena och för substansvärdena i sektorn.

Många har även påpekat att från dagens extremt låga nivåer är det en bra bit upp till nivåer där räntan på allvar blir en bromskloss för fastighetsbolagen.

Utifrån de kassaflöden som bolaget genererar värderas inte Nyfosa särskilt högt. De kommande åren väntas prisuppgången på fastigheter att mattas av och därmed kan man förvänta sig att fokus i sektorn skiftar bort något från substansvärdena och att mer hamnar på kassaflödena. Det bör gynna Nyfosa-aktien.

Ett köp i Nyfosa är i stor utsträckning ett bet på Jens Engwall och hans förmåga att i snabb takt hitta lönsamma affärer. Det är så klart lättare att göra i sämre tider än i en brinnande högkonjunktur men han lyckades trots allt rätt bra i Hemfosa. Han själv verkar övertygad om att det ska gå bra även den här gången. Det visar inte minst hans aktieköp i Nyfosa på. Han har enligt Holdings köpt aktier för 50 Mkr i Nyfosa sedan avknoppningen, utan att hittills sälja något i Hemfosa.

Insiderköpen hamnar i den positiva vågskålen tillsammans med en attraktiv värdering och för tillfället relativt ljusa utsikter för sektorn. I den negativa hamnar risken för att Nyfosa inte kan hitta lönsamma affärer i tillräckligt snabb takt för att få fart på aktien. Ränteoron kan även snabbt komma tillbaka och sätta press på hela fastighetssektorn.

Sammantaget tycker vi ändå att de positiva faktorerna väger och att vi landar i en köprekommendation för Nyfosa.

Värdepapper Råd från Placera Kurs vid publicering Sedan publicering
Nyfosa Köp 45,10 -
Mer från förstasidan

Placeras senaste aktieanalyser

Aktieanalyser

Här hittar du Placeras alla aktieanalyser

Marknadsöversikt

Stockholmsbörsen, OMXS30

I dag
-
Senast
-
{point.key}

Världsindex

Index +/- % Senast
DAX - -
Hang Seng - -
Nikkei - -

Valutor

Valuta +/- % Senast
USD/SEK - -
EUR/SEK - -
GBP/SEK - -
EUR/USD - -

Räntor

Ränta +/- % Senast
5-års ränta - -
10-års ränta - -

Råvaror

Råvara +/- % Senast
Olja - -
Guld - -
Silver - -
Koppar - -