Om jag sa att du kan köpa aktier i en liten hustillverkare till ett pris som motsvarar en p/s-multipel på 0,3 och ett p/e-tal kring 5 på fjolårets vinst - skulle du vara intresserad?
Efter att aktien halverats sen toppen 2017 bör placeringen i alla fall väcka visst intresse. Men det är en tvetydig bild som växer fram när vi granskar Götenehus på nytt.
Vid en första anblick är det lätt att lockas av en tillsynes låg prislapp. Men historien beskriver en småhustillverkare som inte klarat tidigare konjunkturnedgångar särskilt väl.
Mycket har dock hänt sedan den djupa krisen efter finanskraschen 2007/2008. Nettoskulden i bolaget är betydligt lägre nu. Men den växer återigen.
Götenehus har precis dragit på sig en större kostnadskostym. En ny fabrik har öppnats och här vill Götenehus tillverka 200 lägenheter årligen, helt i trä. Hittills i år har 45 Mkr investerats i den nya fabriken. Understrykas bör att på bolagets finansiella situation är god trots skuldökningen, och nettoskulden på 92 Mkr.
På bostadsmarknaden blåser det snålblåst. Framförallt är osäkerheten stor. Privatkunderna har fått svårare att låna och samtidigt märks tidiga toppkänningar för konjunkturen.
Bygglovsstatistiken från SCB målar en oroväckande bild. Bygglov, mätt i antalet kvadratmeter, toppade i andra kvartalet 2016 på över 800 000. I tredje kvartalet hade siffran sjunkit till under 350 000 kvadratmeter, vilket är i linje med bottennivån 2013.
Med andra ord kommer det samlade byggandet i Sverige vara betydligt lägre i kommande kvartal, i takt med att beviljade byggloven blir faktiska byggarbetsplatser.
Antalet påbörjade bostadsbyggen är också alarmerande. I andra kvartalet 2017 var det totala byggstarterna som högst 17 700 stycken. I senaste kvartalet var de 10 600 stycken.
I relation till toppnoteringen är det en tvärnit. Den påbörjade produktionen av småhus är till antalet i tredje kvartalet det lägsta sedan 2015. Men i ett längre perspektiv är den senare siffran snare en återgång till ett normalläge, än en total kollaps. Mycket av byggandet i boomen har skett i bostadsrättsform kring storstäderna, vilket inte alls är Götenehus gebit.
Hustillverkarens verksamhet är uppdelade i Projekt och Styckehusförsäljning. Intäktsfördelningen däremellan är jämn. Lönsamheten är betydligt bättre på projekten. Götenehus köper då tomtmark och uppför ett större antal småhus i egen regi.
Riskerna i projektverksamheten är främst att förköpa sig på tomtmarken. Att budgetera försäljningar som ligger något år fram i tiden är ytterligare en risk, i alla fall i en nedåtgående marknad. Att ha stabila finanser är därför mycket viktigt. Då bör bolaget klara att rida ut eventuella stormar.
Projektverksamheten är koncentrerad till södra Sverige. Och utanför Stockholmsregionen är höga tomtpriser och kraftig belåning hos slutkunderna inte ett lika stort problem. Det innebär att köpkraften inte decimerats på samma sätt av åtstramningarna kring bostadskrediter. Trots det visar mäklarstatistiken på en oroande utveckling i de nya projektområdena.
I portföljen ryms tomtmark och 50 stycken planerade radhus i Limhamn. (tomträtter köpta för 43Mkr) med byggstart nästa höst, samt 60 stycken planerade bostäder i Ytterby, Kungälv. Exkluderat visningshus uppgår den pågående projekteringen till 240 Mkr, eller 77 procent av börsvärdet.
Mäklarstatistik Kungälv
I år har projektintäkterna minskat med 15 procent. Trots oroligheterna har man lyckats öka marginalen under årets tre första kvartal. Från 6,6 procent i fjol till mer än 10 procent under den avklarade delen av 2018. Styckehus försäljningen har i kronor och ören minskat med 7 procent. Det är mindre dramatiskt än jag först trodde det skulle vara.
Marknadsförutsättningarna är på det hela taget allt annat än aptitliga. Fortsätter priserna falla i storstäderna blir det förr eller senare ett relativspel där även småstadsbyggena drabbas hårt.
Rädslan för att vi ännu inte sett botten för bostadspriserna härjar i hela sektorn. Värst är det för bolagen som fastnat med osålda objekt i redan påbörjade projekt.
Samtidigt krävs det enligt Boverket en produktion på 93 000 nya bostäder fram till 2020 för att möta behovet, vilket innebär att det uppskattningsvis saknas 51 000 bostäder i det faktiska byggandet. Och det råder bostadsbrist i nästan alla landets 290 kommuner enligt, Götenehus.
Den stora invandringen till Sverige är en av huvudanledningarna till det ökade bostadsbehovet, vilket innebär nya möjligheter och stora osäkerheter. Högst sannolikt är det hyreslägenheter som kommer att behövas.
På hyresrätts-temat sker en intressant förändring i Götenehus. Tillsammans med Huvudägaren Erik Hemberg (52 procent av kapitalet i Götenehus) och Jula-grundaren Karl Johan Blank har man startat ett eget fastighetsbolag - Trästaden. I fastighetsbolaget blir Götenehus ägare till knappt 20 procent av aktierna.
Trästaden ska bygga ett eget bestånd för cirka 800 Mkr, ägarna skjuter till 200 Mkr. Bostadshusen ska i huvudsak produceras i Götenehus nya fabrik.
Ytterligare en spännande nyhet på temat hyresrätter är ramavtalet som tecknats med SABO, vilket möjliggör för 300 allmännyttiga bostadsbolag att köpa färdiga par- och radhus till ett förbestämt pris under de närmaste 4 åren. Även dessa bostäder ska i så fall produceras i bolagets nya fabrik. Men lönsamheten på affären är ett frågetecken, då prispressen bör varit hård mellan konkurrenterna om avtalet.
Nya hyressatsningar kan bli en bra kudde om en svagare husmarknad består. När produktion kommer igång är det osäkert vilka marginaler Götenehus kan ta ut även på uppförandet av egna hyresfastigheterna. Att huvudägaren sitter i båda bolagen talar inte för att det blir projekt med höga marginaler. Och än så länge saknas konkret information om satsningarna.
Götenehus intäkter har i år backat med 11 procent men vinsten per aktie är hittills närmast oförändrad. Det är starkt jobbat.
Omsättningen har dock varierat kraftigt historiskt och det mönstret kommer sannolikt att upprepas. Nu har bolaget dessutom en tyngre kostnadsmassa att skeppa runt med nya fabriken.
Lek med tanken att marknadssvårigheterna förblir men att Götenehus fortsatt lyckas kryssa framåt i motvinden.
Faller omsättningen då till samma nivå som 2016 minskar försäljningen med ytterligare 20 procent, till cirka 800 Mkr. Det låter kanske tillspetsat men motsvarande tappar har skett flera gånger historiskt.
Givet att bolaget då klarar att leverera en rörelsemarginal på 4 procent under den sämre perioden faller rörelseresultatet till 32 Mkr, motsvarande EV/Ebit kring 12. Inte billigt men heller jättedyrt.
Vinsterna skapas som bekant på marginalen i bolag med höga fasta kostnader. Så länge försäljningen faller, om än mindre än väntat, väljer vi därför att fortsatt avvakta med Götenehus.
Rekommendationen blir neutral, trots långsiktigt intressanta satsningar på hyresrätter och vidare insiderköp från huvudägaren Erik Hemberg under november.
En brasklapp, vänder husmarknaden upp tidigare än vi förväntat kan det ge ett intressant läge att investera i Götenehus.
