Uppdelningen av Hemfosa i två separata bolag genomfördes i slutet av november. Samhällsfastigheterna blir kvar i Hemfosa medan de övriga fastighetstyperna, huvudsakligen kontor och lager lever vidare i det bolag som kallas Nyfosa. Med till Nyfosa följer även Jens Engwall medan Hemfosa numera rattas av Caroline Arehult, tidigare vd för Skanska Fastigheter Stockholm.
Vid uppdelningen försvann knappt 40 procent av börsvärdet från Hemfosa. Det är i linje med fördelning av substansvärdet mellan Hemfosa och Nyfosa innan uppdelningen.
En samhällsfastighet definieras av Hemfosa som en fastighet där minst 70 procent av hyresintäkterna kommer från gäster som direkt eller indirekt är skattefinansierade. Fastighetsportföljen i det nya Hemfosa är värdemässigt relativt jämnt fördelad över skolor, kontor, vård/omsorg och rättsväsende.
Geografiskt svarar Sverige för 69 procent av fastighetsvärdena. Beståndet i Sverige har en tyngdpunkt mot Stockholmsregionen, Göteborg och Norrlandskusten. Oslo står för 26 procent av fastighetsvärdena och Helsingfors för 5 procent.
Ett högt transaktionstempo har ända från början varit en viktig del av Hemfosas verksamhet. Medgrundaren Jens Engwall har det som något av en specialitet och han har utlovat ett fortsatt högt tempo i Nyfosa. Även Hemfosas vd Caroline Arehult utlovar en fortsatt hög aktivitet på förvärvsfronten.
De senaste årens extremt låga finansieringskostnadena har dock skärpt konkurrensen om förvärvsobjekten och drivit upp priserna. De senaste åren har även Jens Engwall haft lite svårt att hitta lämpliga objekt. Nybyggnation och renoveringar har därför blivit ett allt viktigare komplement för att driva värdetillväxt.
Under 2018 har det kvarvarande Hemfosa genomfört förvärv för 4,5 miljarder kronor. Merparten av detta har skett i Norge där fastigheter för 3 miljarder förvärvats. Resterande 1,5 miljarder har gått till förvärv i Sverige.
Caroline Arehult skriver i sitt vd-ord i niomånadersrapporten att det nya Hemfosa kommer att sätta en offensiv strategi där nybyggnation av samhällsfastigheter blir en viktig parameter för tillväxt. Hon var på Skanska ansvarig för projektutveckling av kommersiella fastigheter så det är ett område hon kan.
Caroline Arehult
Under de tre första kvartalen 2018 har Hemfosa investerat 370 Mkr i befintliga fastigheter. Merparten av detta har varit hyresgästanpassningar och renoveringar. Nybyggnationsprojekt utgör bara en liten del.
Rensat för Nyfosa-delen rapporterade Hemfosa i sitt tredje kvartal knappt 22 procent högre hyresintäkter än i fjol. Ökningen kommer från ett ökat fastighetsbestånd, omförhandlade hyreskontrakt, nyuthyrningar och indexuppräkningar.
Kostnaderna har dock ökat ännu snabbare och överskottsgraden föll drygt 3 procentenheter i kvartalet till 73,0 procent. Förvaltningsresultatet (resultatet före skatt justerat för värdeförändringar) steg ändå 12 procent, exklusive resultat från samriskbolag. Extra kostnader i samband med uppdelningen i två bolag tyngde resultatet jämfört med i fjol.
För niomånadersperioden är förvaltningsresultatet ned 6 procent jämfört med året innan.
Hemfosas egen bedömning är att bolagets intjäningsförmåga på helårsbasis vid utgången av det tredje kvartalet motsvarade ett förvaltningsresultat på 1,3 miljarder kronor. Justerat för preferensaktieägarnas utdelning blir det 7,08 kronor per stamaktie.
De analytiker som bevakar Hemfosa räknar enligt databasen Factset i snitt med att nästa års resultat före skatt landar på just lite drygt 1,3 miljarder kronor. För 2020 är snittprognosen marginellt högre. Per stamaktie, och med preferensaktieägarnas utdelning dragen, blir estimaten 7,17 kronor för 2019 och 7,27 kronor för 2020.
P/e-talen för de båda åren ligger i dagsläget på 10,2 respektive 10,0.
Det långsiktiga substansvärdet per aktie i det kvarvarande Hemfosa uppgick vid tredje kvartalets utgång till 73,08 kronor per aktie. Det är nästan på öret vad aktien handlas till i dagsläget. Enligt Factset räknar analytikerna med att substansvärdet per aktie ökar med 10 procent nästa år och med 8 procent året därpå.
Direktavkastningen i Hemfosa-aktien väntas uppgå till 3,3 procent respektive 3,5 procent de närmaste åren.
Hemfosa-aktien var före avknoppningen av Nyfosa i princip oförändrad sedan årsskiftet. Jämfört med de första avsluten efter avknoppningen står aktien drygt 10 procent högre idag. En som passat på att köpa efter uppdelningen är vd Caroline Arehult. Den 3:e december köpte hon aktier för en dryg miljon. Det var hennes första köp i bolaget.
Räntor är den tyngsta kostnadsposten för de flesta fastighetsbolag och de påverkar både resultaten och värdena i fastighetsportföljen. Högre räntor innebär högre avkastningskrav på fastigheterna och därmed lägre värden. Med det följer press på substansvärdena.
Med räntorna på rekordlåga nivåer och signaler om att höjningar är på gång har många varit avvaktande till fastighetssektorn. Det börjar dock bli allt tydligare att konjunkturen nu saktar in, framför allt i Europa. Om hjulen redan börjat snurra långsammare lär det knappast bli tal om några omfattande räntehöjningar.
Hemfosas hyresgäster är som sagt huvudsakligen skattefinansierade och därmed inte utsatta för konjunktursvängningar. Någon stor risk för ökade vakanser föreligger därför inte om tiderna blir sämre.
Med ökad sannolikhet för fortsatt låga finansieringskostnader under överskådlig tid, konjunkturstabila intäkter, en utlovat fortsatt aktiv förvärvs- och projektstrategi, rimlig värdering och hygglig direktavkastning tycker vi Hemfosa-aktien ser fortsatt intressant ut. Vi behåller vår köprekommendation.
Följ Placera på Facebook , LinkedIn, på Twitter och på YouTube.
