På Stockholmsbörsen finns ett tiotal enfastighetsbolag. Enfastighetsbolagen liknar på många sätt en högränteobligation på så vis att man har en hög direktavkastning fram till dess att hyreskontraktet löper ut.

Byggnaden där Postens huvudkontor finns är sedan 2013 noterat på börsen under namnet Delarka. Idag är Postens verksamhet betydligt mer avskalad än vad den var när avtalet med Delarka skrevs. Av det skälet står 30 procent av fastigheten Arken i Tomteboda i Solna kommun tom. Huset byggdes 2003.

Postens huvudkontor i Solna.

Det spelar i nuläget mindre roll för Delarka eftersom avtalet med Posten löper fram till 2026 och är omöjligt att säga upp i förtid. Posten betalar en årshyra på 92 miljoner kronor till Delarka. Hyra skrivs upp med inflationen.

När avtalet väl löper ut är det sannolikt inte alltför svårt att hitta en ny hyresgäst om Post Nord inte skulle vilja vara kvar. I senaste delårsrapporten skriver Delarka att: ”Det finns en hög efterfrågan på moderna och effektiva lokaler med god tillgång till kollektivtrafik. Hög efterfrågan och ett begränsat utbud leder till en fortsatt stark hyresmarknad i området. Solna Polisen 2 är ett tydligt landmärke och en fastighet som många känner till.”

Aktien ger en direktavkastning på runt 7 procent. Börsvärdet ligger på 565 miljoner kronor. Aktien har i princip varit oförändrad under de senaste tre åren och varit immun mot de normala svängningarna på aktiemarknaden.

Största ägaren i Delarka är Alandia som äger 20 procent av aktierna. Alandia är ett försäkringsbolag specialiserade på att försäkra båtar och vattenskotrar. Näst största ägare i Delarka är Riksförbundet för sexuell upplysning (RFSU) som äger 10 procent av aktiestocken.

Delarka är ett av flera enfastighetsbolag på börsen. Bara i kommunen Solna finns ytterligare ett större enfastighetsbolag nämligen Solnaberg Property som äger kontorsfastigheten Solna Bladet 3, där för närvarande försäkringsbolaget IF har sitt huvudkontor.

Största ägare i Solnaberg Property är Familjen Kamprads Stiftelse med 9 procent av aktierna. Näst störst är Danica Pension och på tredje plats återfinns återigen RFSU med 7 procent av aktierna.

IFs huvudkontor i Bergshamra i Solna.

RFSU är också stora ägare i andra enfastighetsbolag som Bosjö fastigheter som äger Ellos lager utanför Borås. Man har också andelar i bolagen Kallebäck och Mälaråsen. Kallebäck äger en kontorsfastighet i Göteborg som hyrs ut till Saab och Mälaråsen äger Upplands Motors tre försäljnings- och servicefastigheter.

Merparten av enfastighetsbolagen har satts på börsen av firmorna Pareto och Catella. Pareto har till exempel börsnoterat Delarka, Saltängen och Kallebäck. Catella har noterat Torslanda Property som äger och hyr ut Volvo PV:s kontor i Torslanda i Göteborg. Fastigheten är uthyrd till 100 procent till den 31 december 2024.

En av de mest ägda enfastighetsbolagen är bolaget Saltängen Property Invest som äger ICA:s centrallager i Västerås. Fastigheten är uthyrd till och med 30 september 2023. Saltängen har nära 5300 aktieägare.

Saltängen i Västerås.

Den uppenbara faran med att investera i enfastighetsbolagen är att man tar stor risk på en enda fastighet. Vad händer till exempel om den enda hyresgästen väljer att inte förlänga kontraktet?

Om fastigheten är anpassad efter den kundens verksamhet kan bolagets tvingas till rejäla ombyggnationer för en ny hyresgäst alternativt tvingas sänka priset på fastigheten om den ska säljas.

Samtidigt är kontrakten i många fall långa och det finns tid att förbereda sig på om hyresgästen skulle vilja säga upp avtalet.

Ett sätt att reducera den större risken i enfastighetsbolagen skulle kunna vara att äga några olika enfastighetsbolag för att på så vis själv anpassa risken och skapa diversifiering. Diversifieringen bör göras dels utifrån längden på kontrakten och dels utifrån typ av fastighet och givetvis läget. På så vis skulle man kunna sätta samman en egen liten fastighetsportfölj.

Även om det är lustfullt att köpa in sig i en byggnad man känner till, jobbar i eller kanske passerar dagligen så är det för den normale investeraren som på längre sikt vill sova lite lugnare oftast bättre att hålla sig till de större och mycket mer diversifierade fastighetsbolagen på börsen.