Placeras genomgång visar att värdet på vårt exempelobjekt, en villa på 170 kvm, i en närförort till Stockholm, varierar med som mest drygt en miljon kronor beroende på bolåneinstitut och deras sätt att värdera.

Förutom att belåningsgraden, värdet på din bostad i förhållande till dina lån, bestämmer hur mycket du måste amortera, så har den stor betydelse för vilken ränterabatt du får av din bank.

Hos SBAB får du exempelvis 0,97 procent i ränta om du har en belåningsgrad på max 40 procent och ett lågt energiklassat hus. Om din belåningsgrad är över 65 procent hamnar räntan istället på 1,27 procent.

De flesta bolåneinstituten tillåter belåningsgrad på upp till max 85 procent för att erbjuda bolån, men ju lägre desto större blir rabatten. Avanza hör till undantaget och tillåter ingen som har mer än 60 procents belåningsgrad att ta del av deras Bolån+.

Exakt vilka byggstenar som ingår i värderingsunderlaget varierar mellan bankerna men majoriteten använder sig av en statistisk värdering till att börja med.

En statistisk värdering utgår till stor del från hur jämförbara försäljningar sett ut i ditt område. Parametrar som spelar in är exempelvis läge, byggår och area.

Men i de digitala, statistiska värderingarna tas ingen hänsyn till exempelvis utsikt, takhöjd eller skick på din bostad.

Förutom den statistiska värderingen tittar flera banker också på det senaste taxeringsvärdet, ett värde som räknas ut två år före taxeringen. Eftersom priser kan ändras fort, speglar detta alltså inte det aktuella marknadsvärdet särskilt väl.

Vår exempelbostad har ett taxeringsvärde, 2018, på 5,5 miljoner kronor vilket ska motsvara 75 procent av marknadsvärdet för jämförbara bostäder i området två år före taxeringen, 2016. Det vill säga drygt 7,3 miljoner kronor i marknadsvärde.

De banker som tillåter värdering av etablerade mäklarfirmor leder till en betydligt högre värdering på vår exempelbostad.

En av bankerna gav exempelbostaden en statistisk värdering på 6,2 miljoner kronor. Efter kontakt med mäklarfirman HusmanHagberg hamnade värderingen istället på 7,2 miljoner kronor, en skillnad som kan förklaras av att värderaren utvärderat bostaden på plats.

Placeras genomgång visar att det lönar sig att, om möjligt, begära en egen värdering av en etablerad mäklarfirma, jämfört med att nöja sig med den statistiska värderingen från banken.

En skriftlig värdering från en mäklarfirma med syftet att räkna om belåningsgraden får dock bara ske vart femte år, enligt Finansinspektionens regler. Undantaget är om du gjort en omfattande om- eller tillbyggnad som bör ha bidragit till en stor värdeförändring av bostaden.

Värt att tänka på är att värderingen från mäklarfirman inte får vara äldre än tre månader hos de flesta banker som tillåter värdering från en mäklarfirma. Ibland får de vara sex månader.

Nordea

Nordea gör i normala fall en statistisk värdering som godkänns av en behörig på banken. Behörig är en av banken bedömd kunnig person som kan sin marknad och genomgått en bankgemensam värderingsutbildning.

Nordea köper in värderingstjänster från de värderingsinstituten Svefa, Värderingsdata, Valuegard, UC Bostadsvärdet och med flera.

Den statistiska värderingen hos Nordea bygger på taxeringsinformation när det gäller småhus och olika faktorer när det gäller bostadsrätt, föreningens ekonomi, våningsplan, hiss och så vidare.

Om det är låg omsättning på bostäder i området som bostaden ligger i blir en statistisk värdering också tämligen osäker.

”För objekt på marknader med liten omsättning, udda objekt och så vidare, gör Nordea en värdering på plats genom en godkänd värderingsman”, säger Michael Skytt, VD för Nordea Hypotek.

Swedbank

Swedbank fastställer aktuellt marknadsvärde på bostaden genom statistiska underlag, både från interna och externa värderare. Exakt vilka kommunicerar dock inte.

Om kunden inte är nöjd med den värderingen går det bra att ordna en egen värdering genom en lokalt verksam mäklare för småhus, bostadsrätt och, eller ägarlägenhet.

Mäklaren ska också ha god kunskap om prisbild och värdepåverkande faktorer för den typ av objekt som ska värderas och ha tillfredsställande kännedom om den lokala marknaden, enligt Swedbank.

Danske Bank

Danske Bank använder ett externt system som heter Svefa, som ger en statistisk värdering baserad på information om bostaden. Utifrån det görs en rimlighetsbedömning av värdet.

”Om vi av någon anledning inte kan få något värde från det externa systemet ber vi kunden att ta in en värdering från en oberoende mäklare som vi ska godkänna innan vi kan ge något beslut om finansiering”, säger Anna Sundblad presschef på Danske Bank.

”Om en kund lämnar in en värdering från en mäklare som vi inte har god kännedom om avgör vi från fall till fall. Men den absoluta majoriteten av den här typen av värderingar sker av etablerade mäklarfirmor”.

Avanza

Genom Stabelo, som Avanza är storägare i, kan de som lånar max 60 procent av värdet på sin bostad ansöka om Bolån+. Stabelo gör en statistisk värdering och använder sig dels av UC Bostad, dels oberoende värdering genom en mäklare/värderingsman på plats, samt priser från färska transaktioner. Vilket av dessa som blir avgörande för värdet skiljer sig från fall till fall, enligt Stabelo.

Om kunden inte känner sig nöjd med den statistiska värderingen går det att på egen bekostnad anlita en valfri etablerad mäklarfirma och få en värdering.

Avanza erbjuder också ett superbolån som riktar sig till bankens PB-kunder som beviljas max 50 procents belåningsvärde.

Värdering av bostäder till kunder som söker superbolånet görs statistiskt av Svefa för småhus och UC för att värdera bostadsrätter. Anledningen till att man använder olika aktörer är enligt Avanza, att deras modeller fångar olika aspekter i värderingen.

Om kunden inte känner sig nöjd med den statistiska värderingen går det att på egen bekostnad anlita en oberoende auktoriserad värderare som finns listad hos Samhällsbyggarna. Oftast kostar en sådan värdering runt 7 000 kronor.

”Eftersom det är en lågriskprodukt accepterar Avanza bara en oberoende värdering genom en auktoriserad värderare, utöver den statistiska, då det anses mer säkert och genom det mindre riskfyllt”, kommenterar Avanza.

En auktoriserad värderare har lång erfarenhet, aktuell marknadskännedom och god kunskap om transaktionsmarknaden och förhållandena på transaktions- och fastighetsmarknaderna.

SBAB

SBAB utgår från köpeskillingen och gör även en statistisk värdering från Värderingsdata.

”Om kunden flyttar sitt befintliga bolån från en annan bank kontrollerar vi kundens egna uppgifter eller mäklarvärdering mot en datavärdering”, säger Karin Hellgren, presschef på SBAB.

”Finns inget att kontrollera mot kan vi göra en egen fullständig värdering på vår egen värderingsenhet. Vi har alltid två värden att basera den slutliga värderingen på och om det uppstår en differens dem emellan kan även vår egen värderingsenhet göra en fullständig genomgång”.

Handelsbanken

”Hos Handelsbanken är det våra 400 lokala kontor som avgör om det ska göras en extern värdering av en bostad och i så fall vem som ska genomföra den. Men det är alltid det lokala kontoret som ansvarar för värderingen. Det går alltså inte att förutsätta att en bostadsvärdering som kunden själv hämtat in från en mäklarfirma godtas av det lokala bankkontoret”, säger Eric Tapper, Handelsbankens pressavdelning.

SEB

SEB gör statistiska värderingar främst genom UC Bostadsvärdering.

”Vi tittar på all data som finns om bostaden, exempelvis rum och kvadratmeter, och för bostadsrätter även föreningens ekonomi. Vi tittar även på vad det finns för jämförbara objekt”, säger Laurence Westerlund, pressansvarig på SEB.

I samband med köp görs en kontroll om köpeskillingen och en jämförelse med den statistiska värdering SEB fått fram.

”För bostäder som är bättre än snittet, kan det finnas behov av en värdering gjord av mäklare eller värderingsman för att ta hänsyn till bostadens extra värde”.

De externa värderingspersoner som SEB godkänner är de fastighetsmäklare som finns registrerade hos Fastighetsmäklarinspektionen och personer auktoriserade hos SFF.

”Vid bankbyte eller höjning av befintligt lån föredrar vi värdering gjorda av fastighetsmäklare då de visar mest korrekt marknadsvärde utifrån just den bostadens förutsättningar. Värderingarna är giltiga i max sex månader”.

Skandia

Skandia genomför en statistisk värdering på bostaden när ansökan skickas in utifrån flera parametrar, exempelvis köpeskilling, eventuell extern värdering, statistik i området och taxeringsvärdet på bostaden. Skandia använder sig av UC bostadsvärdering.

Är du inte nöjd med Skandias värdering kan du anlita en egen mäklarfirma och få värdering.