Realtillgångar brukar omfatta fast egendom som fastigheter, skogsegendomar, kraftbolag och infrastrukturinvesteringar. Det förknippas ofta med värdebolag som har ett stabilt kassaflöde. Fördelen med realtillgångar är flera. Det har över tid lägre risk och värdeförändringarna är långsammare än direkt aktieinvesteringar.

Det gör att realtillgångar över tid beter sig på ett annat sätt än räntetillgångar eller aktier. De hjälper till att jämna ut fondportföljens svängningar. Och på sikt så är realtillgångar ett bra inflationsskydd.

Jag skrev nyligen om infrastrukturfonder som investering i Det trygga valet: Infrastrukturfonder. Men nu väljer jag att se på realtillgångsfonder som har en tydligare lutning mot i huvudsak fastigheter men även investerar i skogstillgångar med kraft och viss del infrastruktur.

Kommersiella fastigheter har kontraktsstyrda intäkter vilket ger en förutsägbar och stabil omsättningen. Det gör i sin tur att förvaltningsresultaten för fastighetsbolagen uppvisar en betydande stabilitet. Det är ett jämnt kassaflöde som inte är särskilt konjunkturkänsligt. Och framförallt ger det oftast ett bra skydd mot inflationen eftersom kontrakten som styr intäkterna har möjlighet att justera priset för inflation.

Oftast är behovet av fastigheter nästa lika stora i goda som dåliga tider. Visst minskar efterfrågan på restauranger, shoppinggallerior, butiker, hotell och kontor vid en lågkonjunktur. Men offentliga lokaler, sjukvård och logistik har oftast en stabil efterfrågan även i dåliga tider.

Det går inte en dag förrän man läser om e-handelns framväxt och butiksdöden. Visst finns det stora strukturella vindar som påverkar och omdanar fastighetsbranschen. Samtidigt som efterfrågan på butiker och stora köpcenter kan minska i framtiden, finns det sektorer inom fastighetsbranschen som har en ljus framtid.

Fastighetsbolag som är nischade inom logistik och lager växer med e-handel. Molntjänster som är det hetaste inom teknikindustrin driver upp efterfrågan på lokaler för datacenter. Nu talar vi om komplexa fastigheter med mycket hög driftsäkerhet, kylning, back-up system och som är självförsörjande på el.

I takt med ökad e-handel och mer molnbaserade tjänster växer även efterfrågan på mobil infrastruktur. Ibland äger telekombolagen själva infrastrukturen med radiobastorn eller så leasar de eller hyr de av fastighetsbolag som då kan hyra ut till flera operatörer. Även här krävs det back-up och möjligheten till självförsörjande el.

Visst finns det orosmoln i form av högre räntor som kan ge potentiella problem för finansiering och likviditeten för vissa aktörer, då fastighetsbolag oftast är belånade.

Men en sak jag gillar med fastighetsbranschen är det finns ovanligt många ägarledda bolag, där grundare och huvudägare är kvar i verksamheten. Det garanterar oftast ett stort fokus på kassaflöde och mer långsiktigt genomtänkta beslut vid investeringar. Visst finns det baksida med starka ägare, minoritetsägarna kan lätt bli överkörda men så länge verksamheten fokuserar på det som ska göras så får man ta det onda med det goda.

Jag tycker det kan finnas anledning att ta rygg på en bra förvaltare som kan diversifiera portföljen efter olika teman, strukturell tillväxt och hitta de bolag som är bäst i klassen och de med låg belåning för att minska risken att gå på det största minorna själv. Och framför allt kan det vara bra om man vill sprida risken utanför Sveriges gräns.

Jag har hittat två Spetsfonder som har realtillgångsinvesteringar i fokus. Den ena har Norden-fokus med tydlig viktning mot Sverige och den andra med ett mer globalt investeringsmandat.

För den som vill sprida riskerna utanför Norden rekommenderar vi köp på Spetsfonden Swedbank Robur Fastighet som nyligen bytt namn från Swedbank Robur Realinvest. Det en global fastighetsfond med svensk touch som förvaltas av Fredrik Mattsson.

Fredrik Mattsson

Fonden är aktivt förvaltad och investerar globalt i fastighetsbolag i utvecklade länder, men har mandat att även investera i skogstillgångar och kraftbolag. Normalt har fonden runt 25 procent av tillgångarna investerade i Sverige.

Fredrik Mattsson har en aktiv investeringsstrategi som fokuserar på en långsiktig placeringshorisont. Han väljer de bolag som anser vara attraktivt värderade i förhållande till bolagets framtida intjäningspotential, vilket ger en bra möjlighet till höga utdelningar. Företagsledning och ägare är andra viktiga parametrar i investeringsprocessen.

Fonden består idag av stora delar ägarledda företag med bra kassaflöde och investeringar i fastighetsbolag med strukturell medvind. Långsiktigheten i investeringarna är tydligt och omsättningshastigheten är betydligt lägre än snittet i fondkategorin. Totalt är fonden investerad i 68 aktier.

Fonden består av 42 procent stora bolag och 31 procent i medelstora bolag. Resterande del utgörs av småbolag. Fonden består av 89 procent fastighetsbolag, och fem procent är infrastruktur inom telekommunikation.

Nordamerikanska bolag utgör knappt 44 procent, varav USA-bolag står för 41 procent och resterande del är kanadensiska. Europas andel är knappt 35 procent. Sverige står för 29 procent och Tyskland för 5 procent. 20 procent är investerat i Asien och Australien.

De fem största bolagen i portföljen står i dag för knappt 25 procent av det förvaltade kapitalet. De största bidragen till avkastningen i fonden det senaste året är alla svenska. Det är Sagax med fokus på lagerlokaler och lättare industrilokaler, Hemfosa med inriktning mot offentlig förvaltning och FastParter.

De tre senaste åren har Swedbank Robur Fastighet levererat en bra riskjusterad avkastning och avkastat bättre än både kategorisnittet av liknande fonder och jämförbart index.

Fonden har fem stjärnor hos Morningstar och årsavgiften är 1,3 procent, vilket får anses lågt med tanke på den överavkastning fonden levererat de senaste åren.

PriorNilsson Realinvest är en aktivt förvaltad aktiefond som har särskilt fokus på nordiska bolag med en stor andel reala tillgångar, som exempelvis bolag i fastighetsbranschen, skogsindustrin, råvaruindustrin och kraftindustrin.

Fonden förvaltas aktivt av Torgny Prior och PO Nilsson. De har lång erfarenhet av aktieförvaltning och fonden startade 2013.

Torgny Prior och PO Nilsson

Investeringsprocessen är analysdriven med fokus på fastighetsbolag, skog- och råvarubolag samt infrastrukturbolag. I första hand använder de fundamental aktieanalys för att identifiera bolag där man bedömer att det finns en attraktiv riskjusterad avkastningspotential. Stor vikt läggs på att förstå bolaget snarare än att analysera makroekonomiska data. En viktig del i investeringsprocessen är att förstå och analysera marknadens förväntningar. För att se vad som är reflekterat i aktiepriset.

Det är en koncentrerad fond med 45 innehav. Knappt halva fonden utgörs av fastighetsbolag. Råvarubolag utgör 16 procent, hit hör skogsindustribolaget SCA som är en av Europas största skogsägare. Svenska investeringar står för 90 procent av fondensvärde, följt av finska på 8 procent.

Den aktiva förvaltningen med avvikelse från index är tydligt, Telia-aktien är fondens största innehav. Stora bolag väger 22 procent medelstora 35 procent och hela 44 procent är småbolag.

Fondens bästa bidrag kommer från Telia-aktien som har en 15-procentig uppgång inklusive årets utdelningar. Även fastighetsbolaget Brinova har gett ett stort bidrag till fonden, med en uppgång på drygt 37 procent.

De tre senaste åren har fonden avkastat 72 procent, vilket är betydligt bättre än kategorisnittet för likande fonder. Stockholmsbörsen har under motsvarande period ökat med 36 procent inklusive utdelningar. Fonden har lyckats få en högre avkastning till än klart lägre risk än Stockholmsbörsen, vilket är en bra prestation. För det har fonden belönats med fem stjärnor av Morningstar

Fondens årsavgift är högre och landar på 1,6 procent. Totalt förvaltar fonden 550 miljoner kronor. Hittills har Torgny Prior och PO Nilsson lyckats väl med förvaltningsuppgiften och vi fortsätter att rekommendera köp för spet fonden Prior Nilsson Realinvest.

Vill du ha koll på vad som händer på fondmarknaden. Prenumerera på mitt nyhetsbrev som kommer en gång i månaden och är helt gratis. Här lägger du upp din kostnadsfria prenumeration på nyhetsbrevet.

Följ Placera på Facebook , LinkedIn, på Twitter och på YouTube.