På Placera använder vi cookies för att ge dig bästa möjliga kundupplevelse. Genom att fortsätta accepterar du att cookies används. Läs mer om cookies

Är starka Fabege verkligen lockande?

Aktieanalys Framgångsrika projekt och en stark kontorsmarknad har lyft Fabeges resultat kraftigt i år. Lyft kraftigt har även aktien gjort.

Fastighetsbolaget Fabege tillhör vinnarna på Stockholmsbörsen i år. Aktien står på plus 45 procent i skrivande stund. Den har gått bra under en lång tid men de senaste två kvartalsrapporterna har verkligen eldat på kursutvecklingen.

Det första halvåret 2018 har tveklöst varit starkt för Fabege. Hyresintäkterna har ökat 12 procent jämfört med i fjol och lönsamheten har förbättrats. Justerat för värdeförändringar steg förvaltningsresultatet under första halvåret med 27 procent. Det långsiktiga substansvärdet ökade samtidigt med 33 procent.

Det är den omfattande projektverksamheten i Fabege som är drivande i den starka resultatutvecklingen. Arenastaden i Solna har utvecklats till en riktig guldgruva för Fabege det senaste decenniet. Bolaget äger en majoritet av alla kontorsfastigheter i området och bidrar även till att utveckla Arenastaden till en levande stadsdel med bostäder, butiker, restauranger och samhällsinrättningar.

Det framgångsrika utvecklingsarbetet höjer värdet på hela området och Fabege fortsätter att driva projekt i Arenastaden. I angränsande Hagastaden planeras också nya omfattande projekt och Fabege bygger även i Sundbyberg och i Solna Business Park. Solnaområdet dominerar projekt- och förädlingsbeståndet i Fabege.

Av det totala fastighetsbeståndet på dryga 63 miljarder kronor svarar Solna för 48 procent, Stockholms innerstad för 42 procent och Hammarby Sjöstad för 9 procent. Fabege är nästan helt inriktat mot kontorsfastigheter. Av värdena i beståndet svarade kontorsytor vid ingången av 2018 för 83 procent. Butiksytor utgjorde 6 procent och industri/lager 3 procent.

Den starka fastighetsmarknaden i kombination med den lyckade utvecklingen av Arenastaden har inneburit extremt bra avkastning på projektinvesteringarna de senaste åren. I fjol uppgick avkastningen på projektinvesteringarna till drygt 70 procent. Snittet för de senaste fem åren ligger på drygt 50 procent.

Med en välfylld pipeline av nya och möjliga projekt höjer nu Fabege sin målsättning för den delen av verksamheten. Minst 2,5 miljarder kronor ska investeras årligen i projekt och dessa ska avkasta minst 50 procent på investerat kapital.

Under första halvåret 2018 har Fabege investerat cirka 1,5 miljarder kronor. Förädlingsverksamheten har samtidigt bidragit med 1,6 miljarder kronor i värdeökningar. Jämfört med investerat kapital i de aktuella projekten har avkastning varit 121 procent.

I det förvaltade beståndet (som alltså inte har genomgått någon förädling) beräknas värdena ha ökat med 3,6 miljarder kronor under första halvåret i år. Totalt rapporterar Fabege således orealiserade värdeökningar på 5,3 miljarder kronor under årets första sex månader.

Den starka konjunkturen har de senaste åren lett till stor efterfrågan på kontorsytor i Stockholmsregioinen. Det spiller nu över i stigande hyror. I jämförbart bestånd ökade Fabege hyresintäkterna med 10 procent. Hälften av den ökningen kommer från inflyttningar i färdigställda projektfastigheter. Resten av ökningen kom från vanlig nyuthyrning och omförhandlade kontrakt.

Ökade intäkter bidrog också till en förbättrad lönsamhet i förvaltningen av fastigheterna. Driftöverskottet steg en procentenhet under perioden till 73 procent.

Högre intäkter och bättre lönsamhet lyfte som sagt förvaltningsresultatet kraftigt. Det långsiktiga substansvärdet stiger även som en följd av den kraftiga värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet. Vid halvårsskiftet var det långsiktiga substansvärdet per aktie 116 kronor. Dagskursen för Fabege-aktien på knappa 127 kronor innebär således en premie mot substans på 9,5 procent.

Att Fabege handlas med premie mot substans indikerar att aktiemarknaden räknar med fortsatt stigande värden. I närtid är det högst rimligt att vänta sig då Fabege kommer att färdigställa ett antal stora projekt under andra halvåret i år.

De analytiker som bevakar Fabege väntar sig enligt databasen Factset stark intäktstillväxt även nästa år. Lönsamheten väntas fortsätta förbättras och förvaltningsresultatet spås öka med nära 20 procent. För 2020 är snittprognosen mer försiktig med en ökning av förvaltningsresultatet på 6 procent.

Räknat per aktie ger prognoserna för förvaltningsresultatet p/e-tal på 28,2 respektive 26,6 för 2019 och 2020.

I och med den omfattande projektverksamheten och de värdeökningar som den ger upphov till blir substansvärdet en bättre måttstock för Fabege-aktien. Förvaltningsresultatet rensas som bekant från orealiserade värdeförändringar. Enligt Factset räknar analytikerna i snitt med att substansvärdet ökar med 7-8 procent om året de närmaste två åren.

Frågan blir då om Fabege ska fortsätta värderas med premie mot substans eller med rabatt. Så länge fastighetspriserna stiger lär substansvärdena fortsätta uppåt. Konjunkturen är fortfarande stark så efterfrågan på kontor bör förbli god ett tag till. Det talar för stabila priser.

Räntenivån är dock en viktig faktor när det gäller värderingen av fastigheter. Ju högre räntor desto lägre priser. Riksbanken indikerar att en höjning av räntan väntar i december eller februari. Någon rusning i räntenivåerna är knappast att vänta, men högre räntor är ändå en negativ faktor för värdetillväxten i Fabege.

Rent operativt är utsikterna fortsatt ljusa för Fabege. Inte minst projektportföljen är mycket välfylld. I många fall bygger Fabege också på mark förvärvad för länge sedan till prisnivåer som med dagens hyresnivåer garanterar en bra affär. En ljus framtid har också prisats in i Fabege-aktien under året.

Värderingen av fastighetsaktier tenderar dock att flukturera en hel del och efter rusningen i år, med förväntningar om en räntehöjning mot slutet av året och en något dämpad tillväxt i ekonomin de kommande åren känns förhållandet mellan potentiell avkastning och risk inte helt lockande i Fabege-aktien i dagsläget.

Rekommendationen stannar därför vid Neutral.

Värdepapper Råd från Placera Kurs vid publicering Sedan publicering
Fabege Neutral 123,08 -
Mer från förstasidan

Marknadsöversikt

Stockholmsbörsen, OMXS30

I dag
-
Senast
-
{point.key}

Världsindex

Index +/- % Senast
DAX - -
Hang Seng - -
Nikkei - -

Valutor

Valuta +/- % Senast
USD/SEK - -
EUR/SEK - -
GBP/SEK - -
EUR/USD - -

Räntor

Ränta +/- % Senast
3-mån stibor - -
5-års ränta - -
10-års ränta - -

Råvaror

Råvara +/- % Senast
Olja - -
Guld - -
Silver - -
Koppar - -

Utländska aktier

Utlandska-Aktier

Det är lätt att köpa utländska aktier. Här finns ett urval av Placeras utlandsanalyser.