Köpvärd bostadsutvecklare

Aktieanalys Magnolia Bostad har levererat ett par starka kvartal i rad. Aktien har studsat upp från bottennivåerna men värderingen är fortfarande rejält låg.

Magnolia Bostad är en av de senaste årens verkliga snabbväxarna i bygg- och fastighetsbranschen. Bolaget grundades efter finanskrisen 2009 och har på mindre än tio år nått upp i dagens produktionsvolym på 6 000 bostäder. För några dagar sedan flyttade aktien in på Stockholmsbörsens huvudlista från First North Premier.

Kursutvecklingen för Magnolia-aktien har dock inte varit särskilt rolig de senaste knappa två åren. Magnolia-aktien rusade uppåt under sina första börsnoterade år men från sensommaren 2016 har trenden varit rejält svag. Verksamheten är projektbaserad och resultaten kan bli ryckiga mellan kvartalen. Slutet av 2016 och början av 2017 bjöd på svaga resultat.

Under senare delen av 2017 tog dock resultaten ordentlig fart uppåt igen, men vid det laget var aktiemarknaden kraftigt skeptisk till allt som hade med bostadsproduktion att göra.

Magnolia utvecklar huvudsakligen hyresrätter men även en viss del bostadsrätter. Alla kalkyler görs dock enligt bolaget utifrån hyresrätter så all eventuell försäljning av bostadsrätter blir en bonus. Att sälja bostadsrätter är en mer arbetskrävande process men priserna per kvadratmeter ligger också betydligt högre.

Målsättningen hittills har varit att efter försäljningen av hyresrättsprojekt, tillsammans med köparen, omvandla 25 procent av lägenheterna till bostadsrätter. Den extra förtjänsten delas lika.

Förutom bostäder utvecklas även vårdboenden, studentbostäder och hotell. Genom att bredda sig till fler hustyper sprids riskerna och Magnolia kan även bättre bidra till att skapa hela bostadsområden. Det är något som många kommuner söker efter i sina anbudsprocesser.

Magnolia har som målsättning att från och med i år ha kapacitet att kunna produktionsstarta 3 000 bostäder varje år plus 2-4 vårdboenden och 1-2 hotell.

Geografiskt är Magnolia verksamt över stora delar av södra Sverige. Bolaget har kontor i Stockholm, Helsingborg och snart även Göteborg. Av den totala projektportföljen på 16 000 byggrätter vid utgången av det första kvartalet i år var 59 procent belägna i Storstockholm, 22 procent återfanns i Öresundsregionen och Göteborg, Uppsala stod för 10 procent.

Magnolias affärsmodell bygger på låg operativ risk men i gengäld högt tempo. Bolagets projekt säljs som regel innan första spadtaget. Då är också själva byggandet utlagt på totalentreprenad till fast pris. Risken vid en totalentreprenad ligger helt hos byggbolaget.

Vid utgången av det första kvartalet var 99,9 procent av den pågående produktionen såld. Totalt hade Magnolia då 25 projekt igång om sammanlagt drygt 6 000 bostäder.

Genom att sälja tidigt och avsäga sig så mycket risk som möjligt tappar Magnolia en del vinstmarginal på sina projekt. I gengäld slipper bolaget finansiera projekten under lång tid och kan hålla ett högre tempo. Vid försäljningen får Magnolia som regel tillbaka de utgifter man haft dittills i projekten plus en del av den beräknade vinsten. Under själva genomförandet får bolaget ersättning från köparen för projektledning och vid färdigställande sker slutavräkning.

Långsiktiga samarbeten är en viktig del i Magnolias strategi. Bolaget har nära relationer inte minst med bygg- och fastighetsbolag. I fjol slöts ett samarbetsavtal med norska byggbolaget Consto om totalt 10 projekt värt cirka 2 miljarder kronor. Nyligen presenterades även ett ramavtal med fastighetsbolaget Heimstaden som köper 14 kommande projekt i Stockholm och Öresundsregionen för 9,6 miljarder kronor.

Magnolia samarbetar även med Skanska om utveckling av nya stadsdelar och bostadsområden.

Efter en svacka under slutet av 2016 och inledningen av 2017 tog som sagt resultaten fart under slutet av förra året. Det fjärde kvartalet var rekordstarkt och även inledningen av 2018 har varit bra. Det första kvartalet slutade med ett resultat före skatt på 80 Mkr jämfört med -3 Mkr för ett år sedan.

De analytiker som bevakar Magnolia räknar enligt databasen Factset i snitt med att bolaget innevarande år kommer att rapportera intäkter på knappt 1,7 miljarder kronor med ett resultat på 440 Mkr. Per aktie blir det 11,30 kronor. För 2019 och 2020 ligger snittprognoserna för vinst per aktie på 11,52 kronor respektive 11,93 kronor.

Estimaten för 2019 och 2020 innebär i dagsläget p/e-tal på 5,1 respektive 4,9. Direktavkastningen i aktien väntas uppgå till 3,8 procent respektive 4,6 procent.

Magnolia-aktien står på minus 40 procent för det senaste helåret men på plus 17 procent sedan årsskiftet. Rapporten för det första kvartalet gav aktien luft under vingarna.

Kan bolaget leverera vinster i linje med förväntningarna ser värderingen onekligen attraktiv ut. Aktiemarknaden skyr allt bostadsrelaterat och har satt Magnolia i samma kategori som bostadsutvecklare som SSM, Tobin och Oscar Properties. Dessa har dock till stor del levt på att sälja bostadsrätter till privatpersoner medan Magnolia huvudsakligen säljer hyresrätter till institutionella investerare och fastighetsbolag. Det är en stor skillnad i risk mellan de båda verksamheterna.

Prisutvecklingen på bostadsrätter påverkar förvisso även i förlängningen marknadsvärdena på hyresfastigheter. Magnolias marknad fungerar dock fortfarande och det finns uppenbarligen köpare till bolagets projekt. Att projekten säljs innan de startas sänker också risken för obehagliga överraskningar i ett senare skede.

Den kanske största risken i Magnolia-aktien är marknadens fortsatta nervositet inför bostadssektorn. Man har hittills inte brytt sig särskilt mycket om Magnolias lägre operativa risk. Resultaten kommer även fortsättningsvis att vara slagiga mellan kvartalen och kommer det ett vinsttapp i ett kvartal kan det åter skapa säljtryck i aktien.

Till p/e 5 får man dock betalt för den risken och vi tycker sammantaget att Magnolia-aktien är värd ett köp.

 

Värdepapper Råd från Placera Kurs vid publicering Sedan publicering
Köp 59,40 -
Mer från förstasidan

Placeras senaste aktieanalyser

Aktieanalyser

Här hittar du Placeras alla aktieanalyser

Marknadsöversikt

Stockholmsbörsen, OMXS30

I dag
-
Senast
-
{point.key}

Världsindex

Index +/- % Senast
DAX - -
Hang Seng - -
Nikkei - -

Valutor

Valuta +/- % Senast
USD/SEK - -
EUR/SEK - -
GBP/SEK - -
EUR/USD - -

Räntor

Ränta +/- % Senast
5-års ränta - -
10-års ränta - -

Råvaror

Råvara +/- % Senast
Olja - -
Guld - -
Silver - -
Koppar - -