Fastighetsbolaget Victoria Park har, som trogna BV-läsare känner till, varit en av våra favoritbolag de senaste åren. Budet från Starwood Capital på 34,4 kr på stamaktierna för en dryg månad sedan ansåg vi vara alldeles för klen och allt under 40 kr bedömde vi vara skambud.

I torsdags förra veckan så kom då ett konkurrerande bud från tyska Vonovia på 38 kr/aktie för stamaktien och 316 kr för preferensaktien. Vårt råd senast var att neka budet på 34,4 kr för stamaktien men att acceptera budet på preferensaktien på dessa oförändrade nivåer.

Vad ska man då säga om det nya budet? Ja, helt klart bättre än amerikanarnas, men reflekterar nivån verkligen det långsiktiga värdet i Victoria Park? Jag anser inte det.

Victoria Park har de senaste fyra åren ökat substansen med i snitt 46 procent per år. Ifjol låg ökningen på 48 procent. Rapporten för första kvartalet pekade mot en substansvärdetillväxt på 40 procent under årets första tre månader och förvaltningsresultatet steg nästan 30 procent. Substansen per aktie låg på 31,08 kr vid utgången av Q1. Med en fortsatt hög renoveringstakt och en solid balansräkning (belåningsgrad på cirka 50 procent vid utgången av Q1) att använda till fler fastighetsförvärv så kommer substansen sannolikt överstiga 38 kr vid utgången av detta år, innebärande en substansvärdetillväxt kring 30 procent. Premien mot substansen blir därmed obefintlig, eller rent av negativ enligt vår bedömning.  

Efterfrågan på hyreslägenheter är urstark och ledningen håller fast vid ambitionen att växa substansen till 20 miljarder senast år 2020, jämfört med nuvarande 16,2 miljarder. Det skulle ge en årlig genomsnittlig substansvärdetillväxt på 9 procent mellan 2018-2020. Något vi anser kommer kunna nås utan några större konstigheter. Men även om man antar att bolaget bara levererat på detta försiktiga mål så är budet ändå för lågt.  

Nu är det så att styrelsen ratade det första budet från amerikanska Starwood men har rekommenderat det nya budet från tyskarna. Det innebär inte per automatik att detta kommer att gå igenom. Det går absolut inte att utesluta att det kommer ytterligare budhöjning. Svenska hyresfastigheter är hett eftertraktade och intresset är stort för Victoria Park samt för det andra bolaget på Stockholmsbörsen som också sysslar med samma sak, nämligen D. Carnegie, som också hängt med uppåt lite grann nu i slutet efter buden på konkurrenten Victoria Park.

Aktieägare med ett sammanlagt innehav om cirka 21,8 procent av aktierna och cirka 25 procent av rösterna har accepterat det nya budet och ytterligare aktieägare till cirka 10 procent av aktierna och 12,4 procent av rösterna har ställt ut köpoptioner till tyskarna. Så majoriteten av aktieägarna har ännu inte sagt sitt.

Det man kan notera är att huvudägaren Greg Dingizian gjort bort sig fullständigt genom att oåterkalleligen ha åtagit sig att acceptera det första budet på 34 kr/aktie från Starwood. Vi skrev då att det var mycket förvånande att han gjorde det. Dingizian kontrollerar 10,5 procent av kapitalet och nästan 20 procent av rösterna. Det innebär att amerikanska Starwood kan göra en vinst på drygt 100 Mkr på Dingizians aktier genom att sälja till tyskarna. Det är ungefär så mycket som Dingizian går miste om alltså.

Styrelseordförande Peter Strand, samt styrelseledamöterna Anders Pettersson och Lennart Sten har, direkt eller genom närstående, åtagit sig att acceptera tyskarnas bud. Även Östersjöstiftelsen (näst största ägaren) har åtagit sig att acceptera.

Vår positiva syn på Victoria Park kvarstår och med en skyddad nedsida på 38 kr och en fortsatt stor sannolikhet att det kommer högre bud så säger vi samma sak som senaste för tre veckor sedan (BV 18-15); håll kvar dina aktier!

Den här texten publicerades i tidningen Börsveckan i nummer 19 den 7 maj. Läs mer om Börsveckan.