Trygg och köpvärd fastighetsaktie

Aktieanalys. Victoria Parks renoveringar i miljonprogrammen har kommit upp i tempo och värdena stiger som planerat snabbt. För de närmaste åren ser vi inga större hot mot bolaget.

Fastighetsbolaget Victoria Park har precis som Stockholmsbaserade branschkollegan D. Carnegie fått upp bra fart i sitt renoveringsarbete i miljonprogramsområdena. Effekten på värdena i fastighetsportföljen är som planerat kraftigt positiva.

Med extra draghjälp från en god underliggande fastighetsmarknad kunde Victoria Park i sitt tredje kvartal rapportera en ökning av substansvärdet på hela 53 procent jämfört med året innan.

Huvudkontoret ligger i Malmö men Victoria Parks fastigheter är spridda över tolv städer från Mälardalen och söderut i Sverige. Räknat på hyresvärdena återfinns 46 procent av beståndet i region Stockholm, 36 procent i region Malmö och 18 procent i region Göteborg.

Vid utgången av det tredje kvartalet 2017 bestod fastighetsportföljen av cirka 13 500 lägenheter och beståndet värderades till 14,2 miljarder kronor. Målet är att nå ett värde på 20 miljarder kronor till år 2020. De löpande renoveringarna bidrar till att successivt höja värdet i beståndet, men förvärv väntas svara för ungefär hälften av den värdeökning som krävs för att nå målnivån.

Renoveringsarbetet i Victoria Park görs lägenhet för lägenhet i takt med att hyreskontrakten omsätts. Det innebär att ingen hyresgäst tvingas på en renovering de inte vill ha och det innebär också att Victoria Park minimerar vakanserna som uppstår då renoveringarna genomförs.

Att jobba en lägenhet i taget är dock mindre effektivt än att ta en hel trappuppgång. För att nå acceptabel lönsamhet krävs effektiva arbetsprocesser. Miljonområdenas storlek underlättar något då man kan jobba med ett flertal lägenheter inom ett relativt begränsat område.

Victoria Park har nu kommit upp i ett renoveringstempo om knappt 300 lägenheter i kvartalet. Sedan 2012/2013 har hyresvärdet per kvadratmeter i Victoria Park ökat med 23 procent. Det är 17 procentenheter mer än marknaden i stort.

Högre hyror och lägre driftkostnader i de renoverade lägenheterna innebär förbättrade driftnetton och stigande värden. De värdeökningar som renoveringsarbetet ger upphov till skapar möjligheter till att gradvis öka belåningen vilket skapar utrymme för fortsatta renoveringar och förvärv. Affärsmodellen blir på så vis nästan självförsörjande.

I början av 2017 genomfördes en sådan omfinansiering. Nya lån togs upp samtidigt som vissa gamla lån löstes. Netto frigjordes 925 Mkr som Victoria Park det senaste året delvis använt till det löpande renoveringsarbetet och till förvärv.

Vid utgången av tredje kvartalet var fortfarande 74 procent av fastighetsbeståndet orenoverat. Omsättningstakten i kontraktsportföljen låg då på 16 procent om året och om den takten står sig kan Victoria Park jobba i knappt fem år till med den befintliga fastighetsportföljen. Bolaget har dock för avsikt att fortsätta förvärva nya fastigheter. Förvärv presenterades också i slutet av förra året och även i början av 2018.

Victoria Park har även planer på att bygga nytt. Miljonprogrammen byggdes relativt luftigt och de innehåller även som regel ett överflöd av parkeringsplatser. Områdena kan därför förtätats en hel del och om Victoria Park får som de vill kan bolaget bygga cirka 3 000 nya lägenheter (en ökning med 20 procent från dagens nivå) på befintlig mark. Det blir väldigt lönsamma byggen då man redan äger marken.

Rätt utfört skulle tätare områden med färre döda ytor och en ökad variation både arkitektoniskt och i boendetyp höja attraktionskraften och värdet på hela området.

Enligt Victoria Parks egna beräkningar hade bolaget en intjäningsförmåga vid utgången av det tredje kvartalet på 358 Mkr räknat på förvaltningsresultatet (resultatet före skatt och värdeförändringar). De analytiker som bevakar Victoria Park räknar enligt databasen Factset med att bolaget 2018 kommer att nå ett förvaltningsresultat på 328 Mkr. För 2019 är prognosen 389 Mkr.

Värdeförändringar är dock hela poängen med Victoria Parks verksamhet. Det är därför rimligare att utgå från substansvärdet när man ska värdera aktien. Vid utgången av det tredje kvartalet 2017 uppgick det till 26,64 kronor. Aktiekursen på dryga 30 kronor innebär således en premie mot substans på 13 procent.

Analytikerna räknar i snitt med att substansvärdet kommer att öka med 13 procent om året de närmaste två åren.

Direktavkastningen i Victoria Park-aktien väntas uppgå till 1,2 procent respektive 1,5 procent de närmaste åren.

Victoria Park har de senaste åren visat att affärsmodellen håller, åtminstone i dagsläget med en stark konjunktur i ryggen och rekordlåga räntor. Viljan att betala mer för en högre standard finns där i miljonprogrammen och bortsett från de lägenheter som renoveras är vakanserna noll i Victoria Parks bestånd.

Så länge arbetsmarknaden är stark bör efterfrågan hålla i sig. Även vid en sämre konjunktur så är relativt sett billiga hyreslägenheter den del av bostadsmarknaden som har bäst förutsättningar att stå emot en nedgång. Stigande räntor är ett större hot mot vinsttillväxten i Victoria Park än ökade vakanser. För tillfället ligger dock inte snabbt stigande räntor i förväntningarna för de kommande åren.

Läget är således fortsatt gynnsamt för Victoria Park. Givet utsikterna för en fortsatt bra värdetillväxt de kommande åren är aktiens nuvarande premie mot substans motiverad. Vi behåller vår köprekommendation.

Värdepapper Råd från Placera Kurs vid publicering Sedan publicering
Köp 29,95 -
Mer från förstasidan

Placeras senaste aktieanalyser

Aktieanalyser

Här hittar du Placeras alla aktieanalyser

Marknadsöversikt

Stockholmsbörsen, OMXS30

I dag
-
Senast
-
{point.key}

Världsindex

Index +/- % Senast
DAX - -
Hang Seng - -
Nikkei - -

Valutor

Valuta +/- % Senast
USD/SEK - -
EUR/SEK - -
GBP/SEK - -
EUR/USD - -

Räntor

Ränta +/- % Senast
5-års ränta - -
10-års ränta - -

Råvaror

Råvara +/- % Senast
Olja - -
Guld - -
Silver - -
Koppar - -