Kvalitetsaktie i en hotad bransch

Aktieanalys Castellum har bra vind i seglen för tillfället och aktien klarade 2017 bra. Frågan är dock vad som väntar framöver för fastighetssektorn.

Castellum-aktien hade ett riktigt hyggligt 2017. Kursen slutade året med en uppgång på nära 11 procent och slog således börsindex med bred marginal. Även 2018 har inletts bra för bolagets aktieägare med ytterligare ett par procents uppgång under de första handelsdagarna.

Castellum, med huvudkontor i Göteborg, är ett av Stockholmsbörsens största fastighetsbolag. Portföljen värderades vid utgången av det tredje kvartalet till 77 miljarder kronor. Beståndet är spritt från Sundsvall i norr till Malmö och Köpenhamn i söder.

Verksamhetsmässigt delas Castellum upp i fem regionala bolag: Stockholm står för 25 procent av fastighetsvärdena, Öresund för 20 procent, Mitt för 27 procent, Väst 22 procent och Norr för 6 procent.

Kontor och butiker utgör 78 procent av värdena i fastighetsportföljen. Lager och logistikfastigheter utgör 17 procent och resterande 5 procent av värdena är projekt och mark.

Castellum har genom åren gjort sig kända för långsiktighet och stabilitet. Det hindrade inte bolaget från att i början av 2016 slå till med ett jätteförvärv. Fastighetsbolaget Norrporten köptes för totalt dryga 13 miljarder kronor i kontanter och egna aktier. I och med förvärvet växte fastighetsportföljen med nära 60 procent.

Det har tagit lång tid för Castellum att smälta Norrporten-affären. Synergieffekterna från förvärvet väntas nå sin fulla effekt först i år. Vissa fastigheter har sålts av för att uppnå ett mer koncentrerat bestånd. Det skapar bättre förutsättningar för en effektiv förvaltning. Exponeringen mot citylägen har stärkts samtidigt som andelen butikslokaler minskats. Med Norrporten följde också ett ökat inslag av statligt- och kommunalt finansierade hyresgäster.

Några fler jätteaffärer har inte Castellum presenterat sedan Norrporten. Bolaget är dock fortfarande aktiva på transaktionsmarknaden, framför allt på köpsidan men även försäljningar genomförs. Under de tre första kvartalen 2017 köpte Castellum fastigheter för nära 3,5 miljarder. Merparten av detta spenderades i Stockholm.

Knappt 2 miljarder kronor investerades också i ny-, om- och tillbyggnader. Totalt har Castellum projekt igång som kommer att kräva investeringar på 3,7 miljarder kronor. När dessa projekt är klara och fullt uthyrda väntas de tillföra drygt 315 Mkr i årliga hyresintäkter, en ökning med 6 procent från nuvarande nivå.

Ett nytt stort projekt presenterades i slutet av november. Castellum ska tillsammans med Wallenstam och Åke Sundvall bygga i stadsdelen Söderstaden i Stockholm. Castellums investering uppskattas till cirka 1,3 miljarder kronor.

Castellum är långt ifrån ensamt om att öka investeringarna i nybyggen. Flertalet fastighetsbolag på Stockholmsbörsen har de senaste åren börjat bygga i egen regi. Fastighetspriserna är så höga att det är värt den högre risken som följer med att driva egna projekt.

I dagsläget finns inga tecken på att efterfrågan på kontorsytor ska minska. Svensk ekonomi håller ångan uppe och vakanserna är små. För välbelägna kontor i storstäderna  har hyrorna stigit kraftigt de senaste åren. Castellum har inga problem att hitta hyresgäster till sina lokaler. Nettouthyrningen under de tre första kvartalen 2017 summerar till 251 Mkr. Det är intäkter som börjar synas om 9-18 månader för Castellum.

De analytiker som bevakar Castellum räknar enligt SME Direkt med att bolagets hyresintäkter kommer att uppgå till knappa 5,2 miljarder kronor 2017 och öka med 5-6 procent om året de kommande två åren.

Förvaltningsresultatet, vilket är resultatet före skatt justerat för värdeförändringar, väntas öka med 8 procent 2018 och med drygt 5 procent 2019. Castellums egen målsättning är en ökning med 10 procent om året.

Castellum har höjt utdelningen varje år sedan bolaget noterades 1997. Analytikerna räknar med att den trenden fortsätter. Direktavkastningen i aktien väntas uppgå till 3,8 procent respektive 4,0 procent de närmaste åren.

Vid utgången av tredje kvartalet var det långsiktiga substansvärdet i Castellum 142 kronor per aktie. Det kan jämföras med aktiekursen som i dagsläget ligger kring 140 kronor. Enligt databasen Factset väntas substansvärdet öka med 5-6 procent om året de kommande två åren.

Huruvida Castellum och andra fastighetsaktier handlas i nivå med substans, med rabatt eller med premie beror på aktiemarknadens bedömning om framtidsutsikterna för sektorn. För något år sedan var premierna mot substans stora. Då såg aktiemarknaden flera goda år med stigande substansvärden framför sig och prisade in det i aktiekurserna.

Nu har premierna som regel försvunnit i aktierna. Oro för stigande räntor och fallande fastighetspriser har de senaste åren från tid till annan slagit mot fastighetsaktierna på Stockholmsbörsen.

Den dag vi bedöms stå inför fallande fastighetspriser och krympande substansvärden kommer flertalet fastighetsaktier också att börja handlas med rabatt mot substansvärdena.

För tillfället har Castellum bra medvind på alla fronter. Värderingen är inget problem och det är på alla sätt ett kvalitetsbolag. Det stora frågetecknet är vad som händer med räntor och konjunktur framöver. Räntehöjningar väntas i dagsläget ligga en bit bort och på konjunkturfronten syns inga större moln.

Saker och ting kan dock förändras snabbt. Härifrån känns förändringar till det sämre mer sannolika än förändringar till det bättre för fastighetssektorn. Det gäller kanske framför allt på räntesidan. Det vankas även ändrade skatteregler som blir mindre gynnsamma för fastighetsbolag.

Castellums alla goda kvaliteter till trots stannar därför vår rekommendation vid Neutral.

Värdepapper Råd från Placera Kurs vid publicering Sedan publicering
Castellum Neutral 139,65 -

Kommentarer (0)

Kommentarsfunktionen är avstängd för denna artikel.

Mer från förstasidan

Utländska aktier

Frankfurt

Det är lätt att köpa utländska aktier. Här finns ett urval av Placeras utlandsanalyser.

Sök på Placera

Marknadsöversikt

Stockholmsbörsen, OMXS30

I dag
-
Senast
-
{point.key}

Världsindex

Index +/- % Senast
DAX - -
Hang Seng - -
Nikkei - -

Valutor

Valuta +/- % Senast
USD/SEK - -
EUR/SEK - -
GBP/SEK - -
EUR/USD - -

Räntor

Ränta +/- % Senast
3-mån stibor - -
5-års ränta - -
10-års ränta - -

Råvaror

Råvara +/- % Senast
Olja - -
Guld - -
Silver - -
Koppar - -