Bästa exponeringen mot Stockholms bostadsbrist

Aktieanalys D. Carnegie & Co har seglat lugnt igenom bostadskrisen på börsen. Affärsmodellen tickar på bra och värdena ökar snabbt.

Den djupa oro för utvecklingen på bostadsmarknaden i Stockholm som skakat om så många börsbolag de senaste månaderna har knappast alls påverkat D. Carnegie & Co:s aktie. Bolaget bygger förvisso inte bostadsrätter utan renoverar bostäder i miljonprojekten i Stockholm med omnejd. Generellt fallande bostadspriser skulle dock påverka värderingen även av D. Carnegies bestånd negativt.

De operativa riskerna i D. Carnegies verksamhet är annars låga. Efterfrågan på hyresbostäder är fortsatt extremt stor i Stockholm och inte minst på billiga sådana. Hyreskön i Stockholm beräknas vara nio år lång. I D. Carnegies egna bostadskö är den förväntade kötiden sex år. Risken för vakanser i fastighetsbeståndet är därmed mycket låg.

Fastigheterna i miljonprogrammen har i många fall inte genomgått några omfattande renoveringar alls sedan de byggdes på 60-70-talet. De går därför att köpa till relativt låga priser och med en genomtänkt renoveringsplan har det visat sig att vinst- och värdeökningarna på fastigheterna blir väldigt goda.

D. Carnegie renoverar lägenhet för lägenhet i samband med kontraktsbyten. Det stora antalet lägenheter på en geografiskt liten yta underlättar det arbetssättet och i gengäld slipper bolaget kostsamma evakueringar och vakanser. Det krävs dock fortfarande en effektiv process och en viss volym för att få bra lönsamhet i renoveringsarbetet.

Efter några års arbete har D. Carnegie fått upp ångan bra och bolaget har de senaste tolv månaderna renoverat drygt 1 500 lägenheter. Den positiva effekten från renoveringarna uppstår dels i form av högre hyresintäkter men även i form av lägre driftskostnader och ett högre värde.

Räknat på de tre första kvartalen i år har D. Carnegies totala hyresintäkter i ett jämförbart bestånd ökat med knappt 4 procent eller 37 Mkr. Samtidigt har kostnaderna sjunkit med nära 7 procent eller 32 Mkr. Totalt blir det en positiv effekt på driftnettot i jämförbart bestånd på 69 Mkr, eller 15 procent.

Den förbättrade avkastningen på de renoverade lägenheterna har samtidigt bidragit till att höja marknadsvärdet i ett jämförbart bestånd med 21 procent, eller knappt 3,2 miljarder kronor.

De kraftiga värdeökningar som blivit resultatet av renoveringsarbetet har hittills inneburit att D. Carnegie fått tillbaka sina investeringar mer än dubbelt upp. Bolaget har dock även hittills haft medvind av allmänt stigande fastighetspriser. Av den värdestegring som skett i fastighetsbeståndet i år bedöms förbättrad lönsamhet ha stått för cirka 70 procent och den allmänna prisuppgången för 30 procent.

Totalt hade D. Carnegie vid det tredje kvartalets utgång 18 057 lägenheter i sitt bestånd. Merparten, 55 procent, av fastigheterna är belägna i Storstockholm. Ytterligare åtta städer finns med på kartan varav Norrköping, Eskilstuna och Uppsala är större marknader. 83 procent av lägenheterna återstår att renovera.

Beståndet fylls på via förvärv och hittills i år har knappt 1 700 lägenheter köpts. Målsättningen är att fortsätta köpa 1 000 till 2 000 lägenheter om året. D. Carnegie avser också att inom kort börja bygga nya bostäder inom de områden som bolaget redan äger bostäder i. Vissa av områdena är relativt luftigt bebygda med stora parkeringsytor och bolaget gör idag bedömningen att detaljplaner för cirka 400 000 kvadratmeter bostäder kan komma att godkännas fram till år 2020.

Nybyggda lägenheter håller betydligt högre hyror än nyrenoverade och eftersom D. Carnegie redan äger marken blir det en väldigt lönsam affär att bygga nytt. Nybygda fastigheter skulle även bidra till att lyfta statusen på hela områdena ett snäpp.

Vid utgången av det tredje kvartalet hade D. Carnegie ett långsiktigt substansvärde på 122 kronor per aktie. Det var en ökning på 34 procent jämfört med för ett år sedan.

D. Carnegies egen bedömning om den aktuella intjäningsförmågan låg vid utgången av kvartalet på ett förvaltningsresultat på dryga 493 Mkr. Per aktie motsvarar det drygt 6 kronor vilket ger ett p/e-tal på cirka 19.

Förvaltningsresultatet fångar dock inte upp värdeförändringarna vilket ju är hela poängen med D. Carnegies verksamhet. Substansvärdet blir därför ett bättre riktmärke och för närvarande handlas aktien med en liten rabatt mot substans.

De analytiker som bevakar D. Carnegie & Co räknar enligt databasen Factset med att bolaget kommer att kunna öka sitt egna kapital med i snitt 16 procent om året under 2018 och 2019. Bolaget självt har tidigare talat om 25 procents tillväxt i justerat eget kapital som långsiktigt möjligt.

Belåningsgraden i D. Carnegie låg vid utgången av tredje kvartalet på 54 procent. Målet är att hålla sig under 65 procent. I takt med att renoveringar genomförs och värdena stiger i beståndet kan bolaget låna upp mer pengar och på så sätt finansiera fortatta renoveringar. Belåningsgraden har faktiskt sjunkit något de senaste åren trots att bolaget investerar så hårt i renoveringar.

Med riskkapitalbolaget Blackstone som ny storägare lär D. Carnegie framöver inte ha några problem att finansiera fortsatt expansion.

D. Carnegie är som sagt inte immunt mot eventuellt fallande bostadspriser. Cirka 30 procent av värdetillväxten har kommit från sjunkande avkastningskrav (vilket är samma sak som stigande priser). Den operativa risken i verksamheten är dock betydligt lägre än i de bolag som bygger bostadsrätter. Efterfrågan på bolagets renoverade hyresrätter har hittills varit mycket stor.

Utsikterna för D. Carnegie & Co är fortsatt ljusa och bolagets aktie för för tillfället det kanske bästa sättet att få exponering mot bostadsbristen i Stockholm med omnejd. Vi behåller vår köprekommendation.

Värdepapper Råd från Placera Kurs vid publicering Sedan publicering
Köp 117,00 -
Mer från förstasidan

Placeras senaste aktieanalyser

Aktieanalyser

Här hittar du Placeras alla aktieanalyser

Marknadsöversikt

Stockholmsbörsen, OMXS30

I dag
-
Senast
-
{point.key}

Världsindex

Index +/- % Senast
DAX - -
Hang Seng - -
Nikkei - -

Valutor

Valuta +/- % Senast
USD/SEK - -
EUR/SEK - -
GBP/SEK - -
EUR/USD - -

Räntor

Ränta +/- % Senast
5-års ränta - -
10-års ränta - -

Råvaror

Råvara +/- % Senast
Olja - -
Guld - -
Silver - -
Koppar - -