Bostadsutvecklaren SSM Holding har inte haft någon lyckad start på sin börskarriär. Bolaget noterades på Stockholmsbörsen i början av april i år och kursen har i princip gått kräftgång ända sedan dess. Den tilltagande oron för bostadspriserna i Stockholm har mer än halverat börsvärdet på SSM Holding sedan första handelsdagen.
SSM är helt inriktat på Stockholmsmarknaden och bygger yteffektiva och prisvärda bostäder för singel- eller parhushåll i ålderskategorin 20-44 år. Enligt bolagets egna uppgifter finns i Stockholmsområdet cirka 800 000 personer i målgruppen.
Efterfrågan på små och billiga lägenheter med närhet till bra kommunikationer har hittills varit mycket hög. Andelen sålda lägenheter i den pågående produktionen ligger på 97 procent. Tidigare har SSM haft 25-30 intressenter på varje säljstartad lägenhet. Under hösten har det istället handlat om kanske 10-12 stycken enligt vd Mattias Roos.
Efter sommaren har bostadsmarknaden i Stockholm gnisslat betänkligt. Ökade amorteringskrav, oro för stigande räntor, hot om ytterligare amorteringskrav eller indragna ränteavdrag samt ett ökat utbud av bostäder har tillsammans inneburit att priserna rört sig nedåt.
Det har i sin tur fått många köpare och säljare att avvakta utvecklingen. Ingen vet längre vad som är ett marknadspris på bostäder och därför väljer de som kan att invänta en stabilisering av markanden. För SSM har det inneburit problem att konvertera bokade lägenheter till sålda i sina säljstartade projekt under tredje kvartalet.
Av totalt 382 lägenheter ute till försäljning i ej produktionsstartade projekt under tredje kvartalet har 212 stycken bokats men bara 30 sålts. Efter tredje kvartalets utgång har ytterligare 512 lägenheter säljstartats och av dessa har bara 45 stycken hunnit bokas och ingen har sålts.
Med ett krav på att ha sålt 75 procent innan projekten får grönt ljus för byggstart innebär det att en handfull projekt kommer att försenas. Totalt rör det sig om fem projekt där Mattias Roos inte räknar med att man kommer att uppnå säljkravet före årsskiftet. Produktionsstarten var tänkt att ske i år men väntas nu istället att ske under 2018.
SSM har en lång lista med planerade projekt runt om i Stockholms närförorter. Förutom de sex projekt med sammanlagt nära 900 lägenheter som säljstartats finns för de närmaste åren planer om ytterligare 15 projekt med totalt 4 110 lägenheter.
SSM har historiskt drivit många projekt i samriskbolag tillsammans med andra aktörer. Det är något som bolaget även har för avsikt att göra framöver. I somras tecknades ett avtal med den globala investeringsfonden Partners Group om att bilda samriskbolag kring tre projekt.
Det gäller bland annat det planerade Tellus Tower vid Telefonplan i Stockholm. Projektet består av två skyskrapor om totalt dryga 1 100 lägenheter. Säljstart är planerad till nästa år.
Förutom Partners Group har SSM även samriskbolag med andra aktörer och totalt är hälften av de bostäder som planeras de kommande åren tänkta att produceras i samriskbolag.
Försäljningen av 50 procent i tre projekt till Partners Group påverkade totalt sett rörelseresultatet i tredje kvartalet positivt med 123 Mkr. Försäljningen påverkade även omsättningen negativt då ett pågående projekt övergick till samriskbolag.
Totalt sett rapporterade SSM Holding 45 procent lägre omsättning i tredje kvartalet jämfört med samma period i fjol. Rörelseresultatet nästan fördubblades tack vare de positiva effekterna från avtalet med Partners Group. Justerat för engångsposter var rörelseresultatet knappt 15 Mkr och rörelsemarginalen 12,4 procent.
På rullande tolv månader är vinsten per aktie 5,41 kronor. Enligt databasen Factset väntas helåret 2017 sluta med en vinst på 5,48 kronor. För 2018 är snittprognosen 5,87 kronor och 2019 7,40 kronor.
SSM-aktien fortsätter nedåt efter niomånadersrapporten. De nuvarande prognoserna innebär i skrivande stund p/e-tal på 4,8 respektive 3,8. Direktavkastningen i SSM-aktien väntas de närmaste åren uppgå till 3,2 procent respektive 5,7 procent.
Värderingen är uppenbarligen inte något problem när det gäller SSM Holding. Man får dock ha respekt för att det i dagsläget är rätt svårt att göra vinstprognoser för svenska bostadsutvecklare. Köparna är inte längre beredda att betala lika mycket för bostäder. För tillfället håller marknaden på att försöka hitta en ny jämviktsnivå men det är en stökig process som kan ta en tid till. Dessutom ligger hotet om nya politiska åtgärder som en våt filt över marknaden.
Med en stark arbetsmarknad, ljusa konjunkturutsikter och fortsatt låga räntor bör dock den underliggande efterfrågan på bostäder finnas kvar, särskilt i lågprissegmentet där SSM verkar. Lägre prisnivåer innebär dock ändrade förutsättningar för alla utvecklingsbolagen. Produktionstakten kommer att dras ned och vissa projekt kommer att göras om till hyresrätter.
SSM skriver i sin rapport att bolaget har möjlighet att konvertera 40 procent av den tänkta produktionen till hyresrätter med positivt vinstbidrag. Faller bostadspriserna permanent så kommer vinsterna hur som helst inte att bli lika goda som man tänkte sig för ett år sedan.
Kursfallen bland bostadsutvecklarna har varit extremt branta de senaste månaderna och som en ren lottsedel kan SSM Holding vara värt ett chansköp. Stämningen kring bostadsmarknaden är dock fortfarande rätt panikartad och det finns en klar risk att läget blir värre innan det blir bättre. Rekommendationen stannar därför vid Neutral.
