Är läget verkligen så illa för börsens bostadsutvecklare?

Börskommentar Börsens bostadsutvecklare har rasat i värde de senaste månaderna. Bopriserna har backat något, men historien talar mot att vi skulle vara på väg mot en krasch.

Bostadsmarknaden har kraschat, åtminstone på börsen. De senaste månaderna har aktiekurserna i börsens många bostadsutvecklare fallit 30-40 procent. I vissa fall mer. Det är en häftig inbromsning i marknaden som prisas in. Signalerna från bomarknaden är att det är trögare efter sommaren. Köparna är inte villiga att betala de priser som säljarna förväntar sig och det kastar grus i hela maskineriet.

I de officiella siffrorna syns inget ras men väl en nedgång. Valueguards statistik för september visar på 1,5 procents lägre priser för bostäder i Sverige i september jämfört med månaden innan. Nedgången är bred och alla botyper och regioner visar på en nedgång.

För börsens bostadsutvecklare är dock Stockholmsregionen och bostadsrätter viktigast. Merparten av bolagen har en tydlig slagsida mot den delen av marknaden. Enligt Valueguard föll priserna på bostadsrätter i Stockholm med 2,2 procent i september jämfört med augusti.

Bostadsrätter i Stockholm. Index=100 år 2005. Källa: Valueguard

Att bostadspriserna bromsar in, och nu även backar något, beror rimligtvis mest på de politiska insatser som gjorts för att uppnå just detta. Amorteringskrav på nya bolån har införts, vilket höjt månadskostnaderna som köpare måste kalkylera med. Det talas dessutom en hel del om ytterligare åtgärder som ett borttagande av ränteavdragen och/eller införande av skuldkvotstak, något som flera banker uppges redan tillämpa i sina lånekalkyler.

Från politiskt håll borde således de senaste månadernas signaler från bostadsmarknaden mötas av jubel. På börsen har de däremot mötts av panik. Blodet flyter på gatorna för bostadsutvecklarna. Som bekant finns det ett talesätt som säger att det är just då man ska köpa. Det är dock lättare sagt än gjort. Få lockas att kasta sig rakt in i ett blodbad.

Med nuvarande vinstprognoser för nästa år ser värderingarna efter de senaste månadernas kursslakt minst sagt aptitliga ut på sina håll. Tobin Properties handlas enligt databasen Factset till p/e 2,1 på nästa års estimat, Oscar Properties till p/e 3,3. De båda utvecklar bostäder för den lyxigare änden av marknaden. SSM Holding, som verkar i den andra änden, värderas till p/e 5,2. De båda tungviktarna JM och Bonava handlas båda till p/e-tal under 10.

Uppenbarligen är det ingen som tror på estimaten eller åtminstone räknar man med kraftigt fallande vinster under de kommande åren.

Får vi markant lägre bostadspriser kommer vinsterna självklart att påverkas negativt för bostadsutvecklarna. Många av de som bokat sig för lägenheter i projekten kommer i ett sådant läge att hoppa av och utvecklarna blir sittande med osålda lägenheter.

De har även att välja på att antingen dra ned på produktionen framöver eller att under en period acceptera sämre lönsamhet i projekten i väntan på att priserna i byggbranschen justeras till en ny verklighet. Även markpriserna behöver komma ned.

Det finns även en oro för att en del av de mindre utvecklarna kan få problem att finansiera sig om efterfrågan på bostäder faller snabbt.

Inget tyder dock på att det skett något stort skifte i efterfrågan på bostäder. Inflyttningen till Stockholm är fortfarande stor, konjunkturen är stark och arbetslösheten är låg. Kostnaderna har däremot ökat för bostadsköpare och det finns en ökad osäkerhet i kalkylerna framåt. Eventuella nya politiska initiativ och förmodat stigande räntor är orosmoment som får köparna att hålla igen i budgivningarna.

Dessutom är bostäder inte längre samma bristvara som det var för några år sedan. Det färdigställs en hel del projekt så utbudet har ökat. Ökat utbud ska även med oförändrad efterfrågan innebära lägre priser.

Historiskt har bomarknaden huvudsakligen styrts av arbetsmarknaden. Det är först när folk börjar bli oroliga för att bli av med jobbet som efterfrågan på bostäder faller på allvar. Annars brukar marknaden ganska snabbt hitta ett nytt jämviksläge efter att det skakat till.

Det går förstås att argumentera för att det är annorlunda den här gången. De senaste snart tio årens extrema ränteläge har eldat på prisuppgången på bostäder. Det är därför inte orimligt att tro att stigande räntor skulle kunna leda till ovanligt kraftiga rörelser i priserna den här gången. Räntan är dock än så länge mest ett orosmoln på horisonten, inget som förklarar den orkan som drabbat bostadsutvecklarna.

Det är som vanligt mycket psykologi med i spelet, både på bostads- och aktiemarknaden. Aktieinvesterarna har oroat sig för stigande räntor och ett boprisras i ett par års tid och nu tycks de värsta mardrömarna bekräftas. Krigsrubriker om ”bostadskrisen” gör heller inget för att lugna småsparare.

Historien talar dock emot att vi står inför en krasch. Priserna ska kanske däremot ned en bit. Utbudet har trots allt ökat och köparnas kalkyl innehåller numera i många fall stora amorteringar. Men så länge arbetsmarknaden är stark, urbaniseringen fortsätter och efterfrågan på bostäder finns kvar talar historien för att säljare och köpare snart kommer att finna varandra igen.

En svalare bostadsmarknad kan komma att innebära lägre vinsttillväxt för bostadsutvecklarna de kommande åren än vad som tidigare legat i kalkylerna. Det är aldrig ett bra scenario för en aktie, men det man nu tagit höjd för på aktiemarknaden är något mycket värre än så.

Läs också: Orosmoln skymmer Wallenstams värde

Mer från förstasidan

Placeras senaste aktieanalyser

Aktieanalyser

Här hittar du Placeras alla aktieanalyser

Marknadsöversikt

Stockholmsbörsen, OMXS30

I dag
-
Senast
-
{point.key}

Världsindex

Index +/- % Senast
DAX - -
Hang Seng - -
Nikkei - -

Valutor

Valuta +/- % Senast
USD/SEK - -
EUR/SEK - -
GBP/SEK - -
EUR/USD - -

Räntor

Ränta +/- % Senast
5-års ränta - -
10-års ränta - -

Råvaror

Råvara +/- % Senast
Olja - -
Guld - -
Silver - -
Koppar - -